华远地产公司工程保证担保实践

论文摘要

工程保证担保制度发展壮大于美国,以其特有的方式保证了美国建筑业快速健康的发展。上世纪八十年代初工程担保制度被引入我国,到1999年前后工程担保推行成为热点。本文作者作为华远地产公司工程担保的主要研究者和实践者,自2003年开始学习工程担保制度,通过创新性的理论研究,结合项目开发实践,逐渐建立起一套完整、全面的工程担保实施体系,并在华远旗下开发项目中逐步推行。本文在对华远地产工程担保推行历程回顾的基础上,研究了工程担保的理论,通过阐述工程担保与工程保险及监理的关系和区别,论证了为何需要在房地产开发项目中引入工程担保。通过比较银行保函和专业担保公司保函,得出在房地产开发项目中使用专业担保公司承接担保业务的具体实施方法要优于银行保函。本论文提出两阶段的担保实施模式,即“工程建设阶段”和“工程保修阶段”的担保体系,第一阶段目的是使工程顺利履约完成,保障开发商、承包商、供货商和劳务工人等各方的利益。在此阶段引入了投标担保和多品种的履约担保;第二阶段的目的是使房屋(工程)得到应有的保修,保障购房人的利益,使得房地产工程担保的最终受益人成为商品房的最终业主。在这个阶段引入了以开发商为受益人的工程保修担保,以购房人为受益人的商品房屋保修担保。如何实施好工程担保,而不是走走过场是本论文论述的重点。本文结合实际工程项目中的具体实施情况,研究并建立了工程担保具体流程和实施保障体系:承包(供货)商履约情况及信用评价体系、合同履约担保工作管理办法、索赔和理赔体系、经济保障体系。这些流程和制度体系的设立,推动了工程担保在具体操作中顺利实施。论文分析了多年来华远地产各个项目中工程担保的案例,分阶段论证了本文提出的担保模式、实施流程、保障体系在工程实践中起到了应有的作用,真正保障了工程担保的推行和发展。还总结了华远地产所有项目实施工程担保的情况,并进行了经济分析,证明虽然工程担保制度实施会增加工程建设的成本,但对比其带来的重大作用来讲,具有很强的经济可行性。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 引言
• 1.1 论文问题的提出
• 1.2 选题背景
• 1.2.1 工程担保发展历史简述
• 1.2.2 选题背景
• 1.3 文献综述与研究现状
• 1.4 研究方法
• 1.5 论文的结构安排
• 第2章 工程保证担保理论
• 2.1 工程保证担保基本理论
• 2.1.1 工程保证担保的基本功能
• 2.1.2 工程保证担保是一种工程履约风险控制机制
• 2.1.3 工程保证担保的信用和利益机制
• 2.1.4 工程保证担保在合约前后的作用
• 2.2 工程保证担保与银行保函的对比研究
• 2.2.1 关于银行保函
• 2.2.2 银行保函与专业担保公司保函的区别
• 2.3 工程保证担保与工程保险、工程监理的关系
• 2.3.1 工程保证担保与工程保险
• 2.3.2 工程保证担保与工程监理
• 第3章 工程保证担保实施模式以及实践
• 3.1 实施工程保证担保的作用
• 3.1.1 规避工程质量风险
• 3.1.2 规范市场行为
• 3.1.3 建立信用体系
• 3.2 工程保证担保实施模式的研究
• 3.2.1 应全过程全方位的实施工程担保
• 3.2.2 设立两阶段担保模式
• 3.2.3 提出全程履约保函的工作方法
• 3.3 华远地产工程担保实践
• 3.3.1 尝试：海润国际公寓
• 3.3.2 推广：尚都国际中心与盈都大厦
• 3.3.3 成熟：静林湾与昆仑公寓
• 3.3.4 求精：裘马都
• 3.4 工程担保体制及实践革新
• 3.4.1 体制革新——全程履约担保的推出
• 3.4.2 走出北京—异地项目担保实施
• 第4章 工程担保实施流程
• 4.1 开发商工程保证担保流程制度
• 4.1.1 制度流程图
• 4.1.2 编制项目担保方案确定实施保函种类
• 4.1.3 选择担保公司的原则
• 4.1.4 各阶段担保的管理方法
• 4.1.5 担保文件管理
• 4.1.6 后评估和合作伙伴定级
• 4.2 各种保函详解及办理流程
• 4.2.1 投标担保
• 4.2.1.1 目的和作用
• 4.2.1.2 操作流程
• 4.2.2 履约担保
• 4.2.2.1 目的和作用
• 4.2.2.2 操作流程
• 4.2.3 工程款支付担保
• 4.2.3.1 目的和作用
• 4.2.3.2 操作流程
• 4.2.4 劳务工资支付担保
• 4.2.4.1 目的和作用
• 4.2.4.2 操作流程
• 4.2.5 监理责任担保
• 4.2.5.1 目的和作用
• 4.2.5.2 操作流程
• 4.2.6 设计责任担保
• 4.2.7 保修担保
• 4.2.7.1 目的和作用
• 4.2.7.2 操作流程
• 4.2.8 商品房屋质量保修责任担保
• 4.2.8.1 商品房屋质量保修责任担保与工程保修担保的关系
• 4.2.8.2 商品房屋质量保修责任担保的重要作用
• 4.2.8.3 操作流程
• 第5章 工程保证担保实施保障体系
• 5.1 承包（供货）商履约情况及信用评价体系
• 5.1.1 合作伙伴分类与分级
• 5.1.2 合作伙伴评价
• 5.1.3 合作伙伴等级评定
• 5.1.4 不同级别的合作伙伴给予不同担保条件
• 5.2 合同履约担保工作管理办法
• 5.2.1 实施合同履约担保工作管理办法的意义
• 5.2.2 工程现场会议的管理要求
• 5.2.3 工程进度管理的管理要求
• 5.2.4 工程质量的管理要求
• 5.2.5 分包（包括材料、设备供货商）的管理要求
• 5.2.6 劳务工资支付的管理要求
• 5.2.7 工程综合的管理要求
• 5.3 工程保证担保索赔、理赔体系
• 5.3.1 工程建设阶段的索赔、理赔体系
• 5.3.2 工程保修阶段的索赔、理赔体系
• 5.4 经济保障
• 5.4.1 保费标准的设计
• 5.4.2 担保保费成本举例分析
• 第6章 工程保证担保案例分析
• 6.1 工程建设阶段工程担保案例分析
• 6.1.1 节约资金，优胜劣汰：投标担保
• 6.1.2 诚信履约，共赢互惠：履约担保
• 6.1.3 支付到位，和谐发展：支付担保
• 6.2 工程保修阶段工程担保案例分析
• 6.2.1 公共设施有人保障：工程保修担保
• 6.2.2 首创的商品房屋保修保证担保
• 6.2.2.1 尚都国际中心住户幕墙漏雨担保索赔
• 6.2.2.2 户屋内墙面质量问题的担保索赔
• 6.2.2.3 工程担保解决采暖管道漏水问题
• 6.3 华远地产实施工程担保案例总结
• 第7章 论文结论
• 参考文献
• 致谢
• 附录A 华远地产保函式样
• 附录B 华远地产工程保证担保相关文件格式
• 个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果