关于房地产开发项目造价控制的研究

论文摘要

房地产造价控制是房地产业界近年来提出较多的一个问题。随着房地产市场竞争日趋激烈以及房地产市场逐步走向成熟和规范,房地产行业的利润率趋于平均化,房地产企业和房地产投资商已越来越重视房地产项目的造价控制。科学、有效的造价控制与管理也是房地产公司降低成本、提高投资收益、实现既定投资目标不可回避的一个现实问题。审视当前房地产项目造价管理的现状,房地产开发企业对项目造价控制重视程度日益提高,但大多数企业的开发项目却未实行全过程造价管理,并且只重视项目施工阶段的造价控制,因此造价控制的效果不太理想。房地产开发项目造价控制的重点在前期决策阶段和设计阶段,本文主要研究房地产项目全过程造价控制与管理,特别是决策阶段、设计阶段和施工阶段的造价控制与管理。本文根据目前房地产开发项目造价失控的表现形式进行深入分析,并针对目前房地产项目造价管理失控原因分阶段进行系统分析,为有效的控制工程造价提出一系列可操作的措施。通过案例说明,房地产项目工程造价的控制应贯穿全过程,尤其要特别重视前期阶段的造价控制与管理,按照科学的决策程序,使造价控制按照匡算—估算—概算—预算—竣工决算进行控制和管理,避免三超现象的出现。本文从房地产开发全过程造价管理的理念出发,重点包括决策阶段、设计阶段、施工阶段的造价控制与管理,用比较研究和案例研究的方法,系统的分析目前房地产项目造价管理存在的问题,旨在为房地产开发企业有效控制工程造价提供有一种新的模式,以动态的、系统的、连续的管理手段及措施来加强房地产开发项目造价控制与管理工作。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 房地产开发项目造价控制的背景
• 1.1.1 我国房地产业发展回顾
• 1.1.2 利润平均化促使开发商重视项目造价控制与管理
• 1.1.3 绝大多数开发商只重视项目施工阶段造价控制
• 1.2 房地产项目造价控制的特点
• 1.2.1 系统性
• 1.2.2 多主体性
• 1.2.3 多阶段性
• 1.2.4 复杂性
• 1.2.5 持续性
• 1.3 房地产开发项目造价控制的意义
• 1.3.1 为项目正确决策提供依据
• 1.3.2 为提高项目的运作效率提供保障
• 1.3.3 造价控制可实现房地产产品性价比最优
• 1.4 房地产开发项目造价控制研究概况
• 1.4.1 工程造价控制研究概况
• 1.4.2 房地产项目造价控制研究概况
• 1.5 本文研究内容
• 2 房地产项目造价控制的内涵
• 2.1 房地产项目造价的构成
• 2.1.1 房地产项目造价的构成
• 2.2 房地产项目造价控制的内涵及内容
• 2.2.1 房地产项目造价控制的内涵
• 2.2.2 房地产项目造价管理的基本内容
• 2.3 房地产项目造价控制的必要性
• 2.3.1 控制是房地产项目管理活动的重要职能之一
• 2.3.2 造价控制在房地产企业管理中具有重要的地位
• 2.3.3 前期造价控制是房地产项目规避风险的有效措施
• 2.4 房地产项目造价控制主体和阶段
• 2.4.1 项目造价控制的主体
• 2.4.2 项目造价控制的阶段
• 3 房地产项目造价失控的后果
• 3.1 房价居高不下，加重购房者的负担
• 3.2 房价太高，影响房地产销售和资金回笼
• 3.3 资金链断裂，开发项目成为烂尾楼
• 3.4 房地产公司陷入官司大战，影响企业的可持续发展
• 4 房地产项目造价失控原因的系统分析
• 4.1 决策阶段存在的问题
• 4.1.1 开发公司领导人缺乏前期造价控制的意识
• 4.1.2 开发公司组织结构中缺少前期造价控制部门
• 4.1.3 前期投资额未经过科学分析和论证
• 4.1.4 项目经济指标不是由专业人员测算
• 4.2 设计阶段存在的问题
• 4.2.1 设计阶段的工程造价控制不严
• 4.2.2 委托设计合同中缺乏鼓励优化设计方案的条款
• 4.2.3 方案设计阶段缺乏经济分析
• 4.3 施工阶段存在的问题
• 4.3.1 施工合同条款欠严密
• 4.3.2 施工组织设计欠优化
• 4.3.3 设计变更、现场签证管理混乱
• 4.3.4 一味的追求施工进度
• 4.3.5 缺乏有效的监督机制
• 4.4 项目开发全过程存在的问题
• 4.4.1 主要管理模式仍是财务成本控制
• 4.4.2 缺乏既懂技术又懂经济的管理型人才
• 4.4.3 各部门管理人员之间缺乏沟通
• 4.4.4 对预售回款的依赖性太大
• 4.4.5 缺乏项目造价控制后评估
• 5 房地产项目造价控制措施
• 5.1 房地产项目造价控制的手段
• 5.1.1 技术手段
• 5.1.2 经济手段
• 5.1.3 法律手段
• 5.1.4 文化手段
• 5.2 决策阶段造价控制措施
• 5.2.1 投资机会研究
• 5.2.2 编制初步可行性研究报告
• 5.2.3 编制详细可行性研究
• 5.2.4 项目的评估与决策
• 5.3 设计阶段造价控制措施
• 5.3.1 设计实行招投标，选择好设计单位
• 5.3.2 严格做好限额设计管理工作
• 5.3.3 委托设计合同增加奖惩条款
• 5.3.4 跟踪控制设计质量和设计深度，加强图纸会审
• 5.4 施工阶段造价管理措施
• 5.4.1 合理确定控制目标
• 5.4.2 加强合同管理，控制工程造价
• 5.4.3 加强施工现场管理工作
• 5.4.4 甲供材料、设备的价格控制是造价管理的重要环节
• 5.4.5 在施工过程中采用循环管理模式
• 5.5 建立房地产项目造价管理信息系统
• 5.6 建立项目后评估制度
• 6 太和·阳光公寓项目前期造价控制研究案例
• 6.1 太和·阳光公寓项目概况
• 6.1.1 项目简介
• 6.1.2 项目投资商
• 6.2 太和·阳光公寓项目前期造价控制任务及内容
• 6.2.1 进行投资机会研究
• 6.2.2 编制初步可性研究报告，初步进行投资估算
• 6.2.3 编制详细可行性研究报告，进行财务经济评价
• 6.2.4 对可行性研究报告的论证与评估
• 6.2.5 设计方面的造价控制
• 6.3 太和·阳光公寓项目前期造价控制依据
• 6.4 太和·阳光公寓项目前期造价控制措施
• 6.4.1 按照科学的决策程序进行决策
• 6.4.2 市场定位源于详细的市场调查
• 6.4.3 决策中采用决策树方法进行风险分析
• 6.5 太和·阳光公寓项目前期造价控制总结回顾
• 6.5.1 投资商重视房地产开发项目前期造价控制
• 6.5.2 前期工程造价等经济指标的确定经过科学的测算
• 6.5.3 努力将为项目服务的专业公司纳入造价控制保障系统
• 7 结论及展望
• 致谢
• 参考文献
• 研究生期间发表论文