我国农村集体建设用地流转市场机制研究

论文摘要

2008年10月中共中央十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出,“逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权,在符合规划的前提下,与国有土地享有平等权益”。同时国土资源部对外公布了《关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》,其中明确表示将在近期出台农村集体建设用地使用权出让和流转办法,并且在未来还将建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法。但改革开放三十年来,农村集体建设用地基本处于非流转状态,流转只采取一种方式一个渠道,即国家征收方式,只向国有方向流转,农村建设用地没有二级市场。这一方面导致了农村建设用地市场发展的滞后,城乡建设用地市场二元化分割,集体土地所有权与国有土地所有权不平等等问题。由于农村集体建设用地通过征用确定的流转价格远低于流转后市场出让价格,而出让土地所获得的收益与被征地农民无关,造成村集体和农民利益受到损害;另一方面,部分村集体或村民从自身利益最大化出发,私下交易土地,严重影响了国有土地市场的健康发展。因此,研究并构建农村集体建设用地市场流转机制,对贯彻落实国家政策,解决农村相关问题和建立城乡统一的建设用地市场体系具有重要意义。本文通过查阅大量文献资料,采用理论与实践相结合、归纳与演绎相结合等方法对集体建设用地使用权流转机制的构建进行了较深入的研究。首先分析了农村建设用地流转的背景和意义,应用市场经济、马克思地租地价、制度经济学等农村建设用地流转的相关理论,从我国市场体系完善、城乡一体化建设和耕地保护等方面分析了农村集体建设用地流转的必要性;分析、总结了我国当前农村集体建设用地使用权流转现状与特点,找出并归纳了农村集体建设用地流转中的阻碍因素和动力因素,得出农村建设用地流转的主要障碍是缺乏法律支持、产权主体不清、利益分配不合理和政府部门监管不利等问题,提出了社会主义市场经济自身发展的内在要求、国家政策的松动以及现行流转制度下潜在利润的存在是农村建设用地流转的强大动力;在以上分析基础上,以完善农村集体建设用地流转市场机制为目标,提出农村集体建设用地流转应遵循的原则及保障流转正常运行的约束条件,构建了流转价格形成机制、收益分配机制和政府监管机制,从法律制度完善、明晰集体土地产权、改革征地制度、监管收益使用等方面提出了保证该机制健康运行的配套制度改革措施。本文的创新点:一是打破农村集体建设用地单向转为国有、缺乏二级市场的格局,以“同地同价”为前提,以社会主义市场经济体系为基础,结合国情和相关理论,构建了农村集体建设用地首次流转和再次流转的运行机制,并提出了机制运行的配套制度建议;二是从土地市场公平的角度出发,根据土地产权等相关理论,提出了集体与国家所有权同等重要,相关主体应享有相应权益的观点。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 导论
• 1.1 研究的背景
• 1.2 研究的必要性
• 1.2.1 农村集体建设用地流转是发展市场经济的必然要求
• 1.2.2 农村集体建设用地流转是增加农民收入的必然选择
• 1.2.3 农村集体建设用地流转是合理利用土地和保护耕地的必然途径
• 1.3 研究思路与方法
• 1.4 概念界定
• 1.4.1 农村集体建设用地概念
• 1.4.2 农村集体建设用地流转概念
• 1.5 研究对象
• 1.6 国内外研究现状
• 1.6.1 国内研究现状
• 1.6.2 国外研究现状
• 1.7 创新点
• 2 相关理论
• 2.1 市场经济理论
• 2.2 土地价格理论
• 2.3 地租理论
• 2.3.1 绝对地租
• 2.3.2 级差地租
• 2.3.3 垄断地租
• 2.4 产权理论
• 2.4.1 马克思产权理论的基本思想
• 2.4.2 西方产权理论的主要内容
• 2.5 土地供求理论
• 2.5.1 土地需求理论
• 2.5.2 土地供给
• 2.6 制度变迁理论
• 3 农村集体建设用地流转现状分析
• 3.1 农村集体建设用地流转特点
• 3.1.1 农村集体建设用地流转普遍存在
• 3.1.2 农村集体建设用地流转主体呈现多元化
• 3.1.3 农村集体建设用地流转与经济发展水平高度相关
• 3.2 农村集体建设用地流转方式
• 3.3 农村集体建设用地流转模式
• 3.3.1 市场规范流转模式
• 3.3.2 隐形市场流转模式
• 3.3.3 改革试点流转模式
• 4 农村集体建设用地流转障碍及动力因素分析
• 4.1 农村集体建设用地流转主要障碍因素
• 4.1.1 流转缺乏明确的法律依据
• 4.1.2 流转中产权难以保障
• 4.1.3 流转利益分配不当
• 4.1.4 流转管理缺失
• 4.2 农村集体建设用地流转驱动力分析
• 4.2.1 农村集体建设用地流转的外在动力
• 4.2.2 农村集体建设用地流转的内在动力
• 5 农村集体建设用地流转市场机制构建
• 5.1 农村集体建设用地流转的原则
• 5.1.1 保护耕地和基本农田的原则
• 5.1.2 经济、社会和生态效益相统一的原则
• 5.1.3 市场机制与宏观调控相结合的原则
• 5.1.4 公平、公开、公正原则
• 5.1.5 产权登记原则
• 5.1.6 土地用途管制原则
• 5.2 农村集体建设用地市场构成要素
• 5.2.1 土地市场主体
• 5.2.2 土地市场客体与交易场所
• 5.3 农村集体建设用地流转价格形成机制
• 5.3.1 价格形成的基础
• 5.3.2 价格形成的供求因素
• 5.4 农村集体建设用地流转利益分配机制
• 5.5 农村集体建设用地流转宏观调控监管机制
• 5.5.1 法规手段调控
• 5.5.2 经济手段调控
• 6 农村集体建设用地高效流转的配套措施
• 6.1 法律法规的修改和完善
• 6.2 土地产权的明晰
• 6.3 征地制度的配套改革
• 6.4 农村集体建设用地规模和运行空间的规制
• 6.5 农村集体建设用地流转收益的使用监管
• 6.6 农村集体经济组织的完善
• 6.7 农村集体建设用地市场中介组织的发展
• 结语
• 参考文献
• 作者简历
• 致谢