祝海龙
中信建筑设计研究总院有限公司湖北武汉430010
摘要：随着多元化、市场化经济的迅速发展，实现公共利益的最大化，改善旧城社区弱势居住群体的居住质量成为了城市建设的最终目标和根本出发点。规范和发展新建小区物业管理对优化城市管理模式具有十分重要的作用。本研究在探究城市空间背后的社会利益机制和多元主体间的利益问题后，从物业管理公司、政府和业主这三个角度进行剖析，对科学合理地改善旧城社区弱势居住群体的居住质量提出了相应的策略。
关键词：旧城区；弱势群体；居住质量
近些年来，随着城市化进程的不断加快，由于旧城改造小区的特殊性，使得传统的旧城区管理方法已经无法适应城区管理模式，无法达到城区管理的预期效果，因而引起政府和社会各界对旧城区改造工作的关注。为了克服来自旧城区改造过程中多方利益冲突带来的自利性影响，笔者通过对旧城区改造过程中公共利益问题的深入探究，明确了改善旧城区弱势群体居住质量的具体内容，完善了旧城区改造过程中的管理方式。这不仅有利于科学合理地推进城市建设的发展进程，还有利于促进城市的全面协调可持续发展，维护城市良好的发展和建设秩序。
1.旧城社区弱势居住群体的居住环境概述
旧城区改造一直被视为城市更新的重要任务，改革开放的不断深入和城市化进程的不断加快，因旧城改造引发的冲突在现代中国中表现得十分突出。旧城区的弱势群体主要是指因主客观原因，在生存和发展方面存在一定困难的特殊人群，主要有残疾人、农民工、大龄失业下岗人员、生活没有保障的老龄人等人员等。[1]在旧城区改造中优化弱势群体的居住环境主要是指在一定时期和范围内，旧城区改造建设和发展立足于居住弱势群体的共同利益。笔者通过对实践经验和国内外旧城改造的研究理论进行深入研究，深刻剖析了我国在旧城改造过程中不同群体的利益需求，探寻城市建设利益失衡的深层次原因，开创出一条以政府为主导、市民多方面参与的循序渐进的旧城改造管理道路。因而，在在大力发展社会主义市场经济背景下，改善旧城区弱势群体的城市物质环境作为实现城市更新的重要手段，维护和改善城市化建设进程中人居环境和土地利用集约化的重要改善途径。政府应该对城市改造进行正确改造和准确定位，制定各级的政策，实现各方利益的平衡，进而有效解决旧城区居住弱势群体存在的问题。
2.旧城改造弱势居住群体与公共利益的冲突原因
现阶段虽然对于维护旧城区居住弱势群体利益初衷的城区改造的信任危机不断加剧，但是公众或公众社会作为公共利益的利益主体是不能随意改变的，它不是由少数、局部人作为利益的主体。改善城市旧城区弱势群体的居住质量对平衡不同群体的利益冲突至关重要。旧城改造主要是指为了迎合城市化进程和城市规划的发展需要，在城市的老化地区实施有计划的开发、修复和保护等城市改造建设活动。公共利益具体表现为城区改造中的公共利益具有长期性与短期性、公共性和非盈利性、统一性与冲突性相结合的特点。[2]在城市规划管理过程中，不仅需要做好维护绿地建设、环境保护、合理用地等长期性的公共利益，还要合理地考虑城市规划中短期的公众利益；既要考虑城市规划的宏观公共政策，使决策更能体现公共利益的统一性，又要及时解决个别群体基于自身利益或价值判断而引发的冲突，比如旧城弱势居住群体的利益。因而在改善居住环境质量的过程中应当处理好旧城区改造中公共利益和公众代价之间的关系。
3.改善旧城社区弱势居住群体居住质量的策略
3.1政府应当积极发挥政策引导作用
政府作为社会秩序的管理者，在处理旧城社区弱势居住群体居住环境的过程中，应当通过加强政策性引导和适当的财政补助，通过推行完善的拆迁补偿政策，以缓解旧城区弱势群体的利益冲突，改善其居住环境质量，实现服务社会大众，保障人民权利和自由的目的，达到社会公共利益这一根本目标，有效解决公共利益和政府利益的角色冲突。为了实现社会公共利益这一基本目标，政府应当主动承担起提供公共物品、公平配置城市资源的功能。比如根据旧城区改造的实践情况，为改善旧城区弱势居住群体的居住环境、生存土地和空间资源等供社会成员共同消费提供相应的公共物品。还需要有政府有关机构代表社会大众与旧城区弱势居住群体进行利益的协调，自觉承担起维护社会公共利益的责任。因而，服务型政府为旧城社区弱势居住群体提供公共政策与公共服务，改善其居住环境质量是公共利益在城市旧城区改造过程中的具体表现形式之一。政府还应当按照旧城区不同的非住宅标准来补偿因城区改造给居民带来的损失，正确处理好政府利益与居民个人利益和商业利益的关系，正确处理好城市规划和商业利用的关系，合理分配好旧城改造的利益分配工作，防止土地增值收益损失和土地使用权损失。
3.2物业管理公司应当完善物业管理制度，提升服务水平
物业管理公司在政府政策的引导和帮助下应当加强对弱势群体的人文关怀，完善物业管理制度，提升物业服务水平，提高物业管理效率，为改善旧城社区弱势居住群体居住环境发挥重要的作用。物业管理公司应当完善各项收费制度，对旧城区弱势居住群体进行适当的减免和优惠政策，对旧城区小区的一些服务设施进行有效的维修和改造实现旧城改造中弱势居住群体的人居环境，发展现代化城市的整体经济水平，优化弱势群体原有的生活方式，提升原住户的生活品质具有十分重要的意义。在市场经济条件下的旧城改造过程中，政府应当完善市场机制，合理解决不同的利益冲突，提升旧城社区弱势居住群体的生活质量，实现旧城改造中弱势居住群体的愿望，改善城市面貌和城市功能的发挥。为了优化市场化运作的旧城改造模式，物业管理公司还应当把旧城改造过程中的公共设施维修和管理工作部分交给市场来解决，通过有效的沟通交流解决物业管理过程中存在的纠纷，进而保障旧城社区弱势居住群体的生活水平和娱乐活动的需要。
3.3建立健全法律法规体系，引导市民积极参与旧城改造
政府在实行旧城改造的过程中，应当引导市民积极参与旧城改造，配合城区改造过程中的相关工作，业主应当积极配合物业管理公司的相关管理工作，使得个人利益能够与政府利益、公共利益相吻合，进而推进旧城区市民居住环境的合理改善，发展城市的经济建设工作。同时在对城市旧城区进行改造的过程中，还应当建立健全法律法规体系，坚持政府和公共利益的主导地位，通过立法明确各级政府和相关部门在旧城保护和更新过程中应当承担的责任和权利、义务，明确旧城改造中资金的来源问题，使得旧城改造的各项工作环节有据可依，同时制定合理的对弱势群体的政策激励机制，弥补其因城区改造遭受的损失，缓解不同利益主体之间的冲突，引导市民积极参与旧城保护和改造工作，有利于推进我国新型城市化建设的可持续发展，对规范城市旧区改造管理活动的行为和塑造城市整体形象发挥着不可或缺的作用。
4.结语
综上所述，旧城社区弱势居住群体居住质量的改善工作作为城市建设和城市管理的基本依据，采用科学合理的旧区改造管理方式，提高城市旧区改造主管部门的管理水平，健全和完善旧区改造的法律法规，推行规范化的旧城社区弱势居住群体居住管理方式，倡导公众积极参与旧城改造，配合物业管理公司的具体工作对保证城市土地资源和空间资源的合理利用，完善城市整体规划的建设具有十分重要的意义。同时旧城区相关部门还应当积极创新旧城改造模式，平衡各方主体的利益冲突，保障城市旧区改造的顺利实施，这对实现城市经济和社会的全面协调可持续发展十分关键。
参考文献：
[1]党博.城市旧区改造中利益冲突的解决方法[J].现代城市，2014，（9）：12-13.
[2]陈伯庚.新形势下城市旧区弱势群体的利益保护问题[J].天津商学院学报，2014，（8）：13-14.