业主管理团体法律地位研究

论文摘要

现代的建筑物区分所有权解决了人类因经济发展、城市化进程所带来到的住房问题。在人们享受到新生的住宅模式的同时,也感受到这种新的模式与生俱来的一些新问题,那就是,在一个新建小区中,人们不仅拥有专有部分的所有权,还与其他业主就某些部分共同享有占有、使用和收益权。因为这种建筑物上的不可分割性,人们组成一个团体,形成一种新的共同关系,每一个业主都是这一团体的成员。由于现代建筑物区分所有权的特点,各业主之间的关系非常复杂,不可避免的会出现这样或那样的纠纷。所以,现代的物业管理应运而生。在现代物业管理中,业主及业主自治始终居于主导地位,这不仅是基于业主对其物业所享有的财产权利,也是对业主利益保护的必然要求。纵观各有关国家和地区的基本经验,成立一个超越团体的组织,代表和协调业主之间或业主同有关主体的关系是业主自治的的体现。2003年9月实施的《物业管理条例》以及2007年10月1日实施的《物权法》规定了业主大会及业主委员会的成立、职责和运作,但都未明确规定业主管理团体的法律地位。然而,业主管理团体的法律地位如何,关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担问题,对业主管理团体法律地位的不同回答,将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果,在实践中有着非常重要的意义。近年来,各种物业管理纠纷频频发生,一度成为媒体关注的热点。法院受理的纠纷也逐年增多,并且呈现出类型多样化、群体性明显、敏感程度高、处理难度大等诸多特点。本文拟从建筑物区分所有权的萌芽与发展入手,阐述现代物业管理和业主管理团体产生的必然,并进一步阐述业主管理团体在现代物业管理中的重要作用,并结合有关专家的观点,通过比较、分析国外一些国家的管理团体的法律地位和权利义务的相关规定,总结出我国现有的业主管理团体制度中的缺陷和不足。结合上述分析,对我国的业主管理团体的法律地位提出明确的看法,并提出相关的立法建议:关于业主管理团体的法律地位。一方面,由区分所有权人组成的团体组织的名称应当称为“某某小区管理团体”或是“某某小区业主管理团体”。“业主大会”是该团体组织的权力机构,“业主委员会”为该组织的执行机构。另一方面,针对业主管理团体的法性质,建议采用日本模式,即,对规模较小、条件不成熟的小区,赋予其非法人团体性质,其诉讼能力按照我国《民事诉讼法》第49条的规定赋予民事诉讼当事人能力;对于一定规模以上的管理团体,通过一定程序,明确赋予其法人资格,同时完善其组织机构。关于立法建议。笔者建议尽快制定《建筑物区分所有权法》,明确业主管理团体的法律地位;同时完善《物业管理条例》,细化业主管理团体的成立程序等具体环节,进一步明确业主管理团体的法律地位。

论文目录

• 摘要
• 前言
• 第一章 业主管理团体理论渊源
• 第一节 业主管理团体概述
• 一、业主管理团体的概念及起源
• 二、业主管理团体的重要作用
• 第二节 业主管理团体理论源于建筑物区分所有权制度
• 一、建筑物区分所有权的沿革
• （一）、国外建筑物区分所有权的萌芽与发展
• （二）、我国建筑物区分所有权的发展历程
• 二、建筑物区分所有权的涵义
• （一）、建筑物区分所有权的表述
• （二）、建筑物区分所有权概念的不同学说
• 三、建筑物区分所有权的管理
• （一）、现代物业管理的发端与发展
• （二）、现代物业管理的内容
• 本章小结
• 第二章 业主的自治管理
• 第一节 业主自治的涵义
• 第二节 业主自治的特殊性
• 第三节 业主自治的现状
• 一、业主自治管理的现状
• 二、对现状的分析
• 本章小结
• 第三章 业主管理团体的要素
• 第一节 业主管理团体的组织机构
• 一、国外关于业主管理团体的机构设置
• 二、我国业主管理机构的设置
• 第二节 业主管理团体的自治规则——管理规约
• 一、管理规约的概念
• 二、管理规约的性质
• 本章小结
• 第四章 业主管理团体的法理分析
• 第一节 我国业主管理团体法性质的缺陷
• 第二节 国外关于业主管理团体法性质的立法模式
• 第三节 业主管理团体法性质的分析
• 一、民事主体的基本理论
• （一）、民事主体的构成
• （二）、法人团体与非法人团体的区别
• 二、业主团体法性质争议及评价
• （一）、业主团体法性质的争议
• （二）、关于业主团体法性质的争议评价
• 三、业主团体法律地位分析
• （一）、业主管理团体属于法人团体的法理分析
• （二）、业主管理团体属于法人团体的实益分析
• 本章小结
• 第五章 建议及制度完善
• 第一节 对现有的法律法规的评价
• 第二节 对完善业主管理团体法性质的建议
• 第三节 立法建议
• 本章小结
• 结论
• 参考文献