中美房地产投资信托监管制度比较研究

论文摘要

房地产投资信托是一种新型的房地产金融产品,其在美国的发展最为成熟。本文第一章通过分析美国房地产投资信托(REITs)监管制度的发展历程,对于如何结合中国的国情,制定切实可行的监管法律法规以完善房地产投资信托监管制度,能够提供宝贵的经验。本文第一章详细介绍了美国房地产投资信托监管的历史沿革、主要特点、主要内容,对美国在次贷危机后对REITs的监管制度所做的改革对了详尽的阐述。第二章分析了我国目前房地产投资信托监管的所存在的障碍,因此在最后一章提出了如何构建和完善我国房地产投资信托监管制度的设想,并据此提出了法律环境建设方面的建议。美国的REITs仅仅是一个消极的投资工具,是将其大部分收益分配给投资者的一个导管。这主要是因为：第一,美国国会将当时已广泛投入市场REITs纳入“受规制投资公司”的税收优惠地位,从而为中小投资者提供一个风险较小的收益途径。第二,美国规定REITs只能进行被动的投资业务,因为如果允许REITs组织积极参与房地产经营业务,会使得某些房产经营公司通过设立REITs以规避税收,这样不利于保证REITs组织与其它房地产企业之间的公平。在次贷危机后,美国国会试图通过放松监管以改善REITs的融资和经营能力,从而增加房地产市场的活力。美国的法律环境完全不同于中国现阶段的法律环境,纯粹的制度移植无法真正契合中国的国情。因此,在我们引进这一制度的时候,如果仅仅看到其融资特性而忽略了其公平的价值取向,很可能会出现水土不服,并影响到相应的制度设计。因此,在推进我国的房地产投资信托的发展过程中,构建完善的监管制度极为关键。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 第一章 美国房地产投资信托（REITs）监管制度剖析
• 第一节 美国房地产投资信托监管制度的历史沿革及主要特点
• 一、美国房地产投资信托监管制度的历史沿革
• 二、完善的监管法律体系
• 三、多层次的监管主体和措施
• 第二节 美国房地产投资信托监管制度的主要内容
• 一、房地产投资信托的组织和资产结构监管
• 二、房地产投资信托的收入结构及分配监管
• 三、房地产投资信托的运作监管
• 四、房地产投资信托的金融风险监管
• 五、房地产投资信托的税收监管
• 第三节 美国国会在金融危机后的监管性立法回应
• 一、金融危机后美国REITs的发展
• 二、《REITs多元化与促进法案》的变革
• 第二章 我国房地产投资信托监管的主要困境
• 第一节 我国目前房地产投资信托监管的主要法律规范
• 一、房地产投资信托监管主要适用依据
• 二、房地产投资信托专项监管法规
• 第二节 我国房地产投资信托监管的价值困境
• 一、公平价值缺失
• 二、价值扭曲所带来的问题
• 第三节 我国房地产投资信托监管的制度困境
• 一、分业监管体制
• 二、房地产投资信托的组织形式
• 三、募集方式与收益分配
• 四、税收制度
• 五、房地产权属制度
• 第三章 构建和完善我国房地产投资信托的监管法律制度
• 第一节 完善房地产投资信托监管机构
• 一、理顺监管主体权责关系
• 二、加强行业中介组织作用
• 第二节 制定房地产投资信托专项管理办法
• 一、确立我国房地产投资信托的模式与结构
• 二、规范我国房地产投资信托的运作与管理
• 三、制定受托人资质及职责的标准
• 四、细化特殊的信息披露制度
• 第三节 完善我国房地产投资信托监管的配套法律制度
• 一、完善税收制度
• 二、完善不动产登记制度
• 结语
• 注释
• 参考文献
• 后记