城市房屋征收补偿法律问题研究 ——兼评原城市房屋拆迁补偿制度之不足

论文摘要

本文写作于2010年6月,正是在我国城市房屋拆迁补偿领域矛盾十分突出,城市房屋拆迁补偿立法酝酿着根本性改变的背景之下,通过对一直以来所实行的城市房屋拆迁补偿制度种种诟病分析、批判的基础之上,结合当时正在征求意见中的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,试图重新构建一个合理的新补偿制度。时至2011年1月,国务院正式颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,该条例使用“征收”取代了以前“拆迁”的错误提法,仅就这一点,较以前就已经有了实质性的进步,但是由于立法的保守性和局限性,该条例将房屋而不是房屋所附着的国有土地使用权作为征收的对象,同时由于该条例出台的仓促,原城市房屋拆迁补偿制度存在的一些普遍性问题仍然没有得到很好的解决。我们可以预见,完善该领域相关立法的脚步依旧不会停止,这便是继续研究这个问题的价值所在。包括引言和结语在内,全文一共分为五个部分,近4万余字。引言部分。该部分通过对我国社会经济发展总体情况这一大背景的介绍,结合原城市房屋拆迁相关法律法规的历史发展情况,分析了原城市房屋拆迁问题日益严重的原因,并提出了解决城市房屋征收诸多问题的关键在于补偿这一判断。第一部分,城市房屋征收及补偿概述。该部分着眼于厘清城市房屋征收及城市房屋征收补偿的相关概念及理论基础,从而为第二部分的问题分析及第三部分的制度构建建立一个正确的逻辑起点。该部分首先介绍了城市房屋征收的概念及一直以来立法对城市房屋拆迁的定义及其偏差所在,指出城市房屋征收的实质应当是政府基于公共利益的需要对国有土地使用权的征收,并引用了国内外关于不动产征收的理论论证了城市房屋征收的正当性基础。然后,该部分还对城市房屋征收补偿进行定义,同时还通过论证,找出了城市房屋征收补偿的理论依据在于特别牺牲说和平等负担说。最后,在前面论述的基础上,揭示了城市房屋征收补偿与城市房屋征收的关系,指出补偿问题在整个征收制度中的重要地位。第二部分,我国原城市房屋拆迁补偿实践中存在的问题及原因。该部分对城市房屋拆迁补偿实践中存在的主要问题进行了梳理,指出在城市房屋拆迁补偿实践中,存在的主要问题有:公益拆迁和商业拆迁不分,公共利益界定不清;补偿的范围狭窄,没有规定对土地使用权进行补偿;补偿标准不合理,补偿的程度低,被拆迁人的利益得不到保障;缺乏正当程序,被拆迁人很难实质参与决策的制定;救济机制不完善,被拆迁人难以维护自己的合法权益。并针对以上各个具体问题,通过详细的分析,揭示了产生这些问题的主要原因。第三部分,城市房屋征收补偿法律制度的构建。该部分在前文的基础之上,针对原城市房屋拆迁补偿过程中的突出问题,按照一定的逻辑顺序,提出了一套构建城市房屋征收补偿制度的方案。该部分首先对公共利益进行了界定,从而将商业性质的用地需要排除在该制度范围之外,提出了公共利益的界定应当通过完善立法、合理的公众参与、必要的救济措施等诸多途径来实现。针对长期以来对于原城市房屋拆迁补偿法律关系的误读,该部分还介绍了原城市房屋拆迁补偿中的相关主体,并按照正确的城市房屋征收补偿法律关系,对各个相关主体的角色进行了重新定位。接下来,该部分对横向的征收补偿范围进行了研究,提出应当对土地使用权及其他合理项目进行补偿。对于纵向的补偿标准问题,该部分认为,应当按照公平补偿的原则,以市场价格为标准进行补偿,并对房地产评估应当遵循的原则和方法进行了探讨。然后,该部分还对城市房屋征收补偿形式进行了讨论,提出应当在坚持以货币补偿和产权调换为主要补偿方式的基础之上,对于间接的、隐形的损失,应当增加提供就业机会、减免税赋、方便入学、技能培训、构建社会保障体系等补偿方式,全方位、长久的保障被征收人的利益。最后,该部分还对于城市房屋征收补偿的程序进行了构建。一方面,城市房屋征收补偿决定阶段应当引入公众参与机制;另一方面,在征收补偿的救济程序上,提出应当让被征收人在更广泛的领域享有行政复议和诉讼的权利、赋予司法机关适当的变更权,推进政治体制改革解决司法对于行政的依赖关系等措施。结语。总结全文。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 一、城市房屋征收及补偿概述
• （一） 城市房屋征收
• 1. 城市房屋征收概念
• 2. 城市房屋征收的实质是对国有土地使用权的征收
• 3. 城市房屋征收的正当性基础
• （二） 城市房屋征收补偿
• 1. 城市房屋征收补偿概念
• 2. 城市房屋征收补偿的理论依据
• 3. 城市房屋征收补偿在城市房屋征收中的地位
• 二、我国原城市房屋拆迁补偿实践中存在的问题及原因
• （一） 公益拆迁和商业拆迁不分，公共利益界定不清
• （二） 补偿的范围狭窄，没有规定对土地使用权进行补偿
• 1. 城市房屋拆迁补偿范围过窄
• 2. 没有将国有土地使用权划入补偿的范围之内
• （三） 补偿标准不合理，补偿的程度低，被拆迁人的利益得不到充分保障
• （四） 缺乏正当程序，被拆迁人很难实质参与决策的制定
• （五） 救济机制不完善，被拆迁人难以维护自己的合法权益
• 1. 行政裁决存在的问题
• 2. 司法救济存在的问题
• 三、城市房屋征收补偿法律制度的构建
• （一） 公共利益的界定
• 1. 公共利益的界定在城市房屋征收补偿中的意义
• 2. 国外及香港地区对于公共利益是如何进行界定的
• 3. 我国对于公共利益界定的现状及研究情况
• 4. 应当如何界定公共利益
• （二） 城市房屋征收补偿法律关系的主体
• 1. 我国原城市房屋拆迁补偿法律关系有哪些主体
• 2. 原城市房屋拆迁补偿法律关系主体的角色错位
• 3. 如何合理的对城市房屋征收补偿法律关系的相关主体进行正确的定位
• （三） 城市房屋征收补偿范围
• 1. 国外及我国台湾地区房屋征收补偿的范围
• 2. 合理的城市房屋征收补偿范围
• （四） 城市房屋征收补偿的标准
• 1. 确定补偿标准应当遵循的原则
• 2. 我国城市房屋征收补偿应当以市场价格为标准
• 3. 对于被征收房地产的评估问题
• （五） 城市房屋征收补偿的形式
• 1. 我国城市房屋征收补偿形式的规定
• 2. 城市房屋征收补偿的合理形式
• （六） 城市房屋征收补偿的程序保障
• 1. 征收补偿决定阶段的程序保障
• 2. 征收补偿的救济程序
• 结语
• 致谢
• 参考文献