上海方弘置业有限公司上海20000
摘要：房地产行业经过多年的发展，已经逐渐的成为了我国国民经济的支柱产业，受到了越来越多的关注。在房地产项目开发的过程中，工程项目的管理会对工程的开发状况产生直接的影响。在实际的房地产开发中，项目管理人员会根据房地产场面的具体情况选择不同的管理模式，以确保项目管理的质量。本文就此详细的探讨了房地产开发项目中常用的管理模式以及管理风险，并详细的介绍了风险的预防应对措施。
关键词：房地产开发；项目管理；管理模式；风险分析
1房地产开发项目管理模式与特点
在房地产开发项目管理中，常用的管理模式主要有以下三种：
1.1设计-招标-建设模式
这种模式是一种相对传统的管理模式，在国内有着较长的发展历史，并且在各个地区的应用要十分普遍。这种传统的管理模式就是一般的房地产开发项目管理模式，在具体的开发过程中先委托专业的设计单位对项目进行全面的设计，然后再进行公开的招标，选择合适的施工单位以及建立机构，最后再进行项目的施工建设。这一模式最大的特点就是项目开发管理的成本较低，对于项目开发的过程具有较强的控制性。在施工的过程中开发商能够根据具体的需求选择合适的施工方案。其缺陷也十分明显，就是所有的项目都要严格的按照相应的顺序进行，缺乏灵活性，一旦上一个环节出现问题下一个环节就无法进行。
图1房地产开发最佳成本管理模式
1.2代理模式
代理模式指的是由专业的工程开发代理人代替业主完成整个工程中设计、施工方面的职责。在项目开发的过程中，代理人的工作内容十分多，其不仅要协调承包商的工作内容，还要对现有的工程施工环节进行完善，并且处理好设计、施工之间的管理，为业主提供全过程的服务。这种模式最大的特点就是由专业的代理人参与到项目的开发中，能够有效的缩短工程的施工周期，降低开发资金的消耗。缺陷是代理人缺乏自主性，一些施工进度以及施工成本上的问题一旦失去控制很容易导致工程事故的发生，进而导致工程受到高额的索赔，增加了项目的风险性。
1.3风险型模式
风险型模式与代理人模式有一点类似，两者都是委托专业的人员进行项目的开发管理。在风险型模式中，房产开发企业需要委托专业的经理人对项目开发方案进行全面的设计，然后由经理人根据项目的整体施工方案对整个过程进行优化，将项目划分为多个不同的施工阶段，然后以每个阶段性的项目为目标展开施工管理，完成了当前的施工目标以后在开展下一个环节的施工，有效的降低了项目开发中的风险，提高了项目开发的效率。不过在实际开发的过程中，开发人员需要加强对经理人的选择，如果经理人选择不当，会对整个项目的施工质量造成较大的影响。
2房地产开发项目管理模式风险
2.1质量管理风险
我国大多数的房地产项目在开发时都是采用的项目合同制，在开发时会对于进入施工现场的施工方进行全面的审查，确保所有进入现场的施工方都具备相应的施工资质，以免因为施工资质的不够影响到工程的整体施工质量。在实际的调查中也发现，很多施工单位的施工队伍在进行人员的招聘时都不太重视人员的管控，所招收的施工人员也存在比较严重的问题，一些施工人员甚至都不具备相关的行业从业经验，仅仅是在一些简单的培训后就直接上岗了，其施工技术根本就不过关。一旦项目的施工资质被这样的队伍所承接，那么会给项目的开发施工带来极大的质量风险。
2.2项目管理制度风险
房地产开发是一项比较系统的工程，开发的过程中会涉及多个不同的施工内容，为了最大程度上确保项目整体的施工质量，施工管理人员必须要制定一系列完善的施工管理条例，对每一个施工环节以及每一项施工内容进行全面的分析，为我国房地产行业的发展提供有力的技术支持以及制度保障，将项目管理制度的风险降到最低。
2.3合同管理风险
合同管理一直以来都是房地产项目开发中不可忽视的重要管理内容，在项目开发施工的过程中，施工单位需要根据工程的实际情况来引入施工单位以及监理单位，在这一过程中开发商需要与施工单位、监理单位等签订相应的工程施工合同，在合同签订的过程中，一定要确保合同内容的规范性以及科学性，所有的合同内容都要按照项目的施工规范以及质量标准来进行要求，并且合同内容要清晰明确，不能够含糊其辞，更不能搞存在漏洞，以免因为合同的不规范而导致项目的后续施工受到影响。
2.4人力资源风险
近年来，随着我国建筑行业的发展与进步，各个地区的房产开发项目数量也在不断增加，对于人力资源的需求也在不断的扩大，尤其是一些专业的工程施工管理人员，更是千金难求。尽管一些基层的施工管理人员也能够对项目的施工过程进行一系列的管理，但是其无论是管理方法还是管理理念都无法满足现代房屋开发管理的需求。
3房地产开发项目管理规避风险的对策
在房地产项目开发管理的过程中，为了确保项目开发的顺利进行，需要加强对开发项目管理风险的预防以及规避，对于一些常见的风险应当做好以下应对措施：
3.1强化房地产开发的基础管理与动态管理
在房地产项目开发的过程中，不同的项目有着不同的特点，其在开发的过程中必须要兼顾这些项目的共性以及自身特征，对项目的开发过程做好全面的管理。在开展项目开发管理的过程中，管理人员首先要做好项目开发的基础管理，对基础性的施工内容以及管理项目进行相关的管理，进一步落实项目的管理质量。除了基础性管理意外，还要进一步实现对项目的动态管理，结合项目的实际情况以及施工进度制定相适宜的动态管理方案，通过科学完善的管理体系来提高项目开发管理的质量。在现代化房地产项目开发管理中，对于项目开发数据的收集也是管理人员的工作之一，几年了随着信息技术的发展，利用相关的计算机设备能够实现对的按数据的快速收集、分析以及会中，为项目的施工管理提供有力的数据支持。
3.2加强房地产行业法律法规建设
一些不良的房地产开发商在进行项目的开发时，只重视工程的经济效益，忽视了项目的社会效益，在项目开发的过程中不断的灰色领域徘徊，通过打法律擦边球等一系列手段来提高项目的经济效益。比较常见的行为包括在项目施工中对整个项目进行领馆，无论是立项、投资、设计、施工还是监理都由企业自己完成，导致了企业内部的管理以及控制沦为空话。除此之外，一些施工单位在项目分包的过程中，随意的对工程项目进行拆分然后多次外包，通过强行的压价来提高项目的经济效益。工程项目在前期的施工调研中对市场的分析不够准确，在分析时对于数据的收集以及建筑方案的可行性分析都流于表面，仅仅是为了通过审核。这些一系列的规章措施导致了房地产开发项目存在着较大的法律法规风险，对此一定要加强对房地产企业的管理与控制，完善现有的企业发展体系，构建完善的房地产项目管理体系。政府还要针对一些灰色领域制定明确的法律法规，确保房地产项目开发施工的顺利落实。
3.3提高项目管理人员素质
房地产项目开发管理虽然管理的工作量大，但是其整体的薪资待遇却并不算高，相对于一些大型的企业而言，中小型的房地产开发管理岗位并不具备太高的竞争力，这也导致了大量的中小型企业在发展的过程中缺乏专业的项目管理人才。对此房地产开发企业应当及时的调整企业的发展策略，通过提高管理待遇来吸引更多的管理人才，从而建立一个更加完善可靠的管理队伍。对于现有的一些项目管理人员，应当定期组织起参与学习，不断的提高其自身的管理水平。在薪资以及福利待遇上，应当建立完善的薪酬奖励体系，对于管理成绩突出的管理人员应当发放丰富的奖励，吸引更多的管理人才。此外还要加强对后备人员的培养，确保企业在发展的过程中始终都有充足的人才支持。
3.4建立、健全合同管理体制
房地产项目的合同管理体制是一个相对而言比较完善的体系，在实际的管理中需要根据项目施工内容的不同制定不同的施工合同，而施工合同就是施工过程中对项目风险的有效转嫁，将工程施工中的不确定性落实到了施工的合同上。因此在实际的项目施工中，一定要重视工程合同的管理，建立完善的合同管理体制，只有这样才能够从根本上降低合同管理的风险性，提高合同管理体制在房地产开发管理中的具体应用：
⑴在合同管理的过程中，通过不同的合同有效的实现了对风险的分担以及转嫁，确保了在房屋开发的过程中施工人员能够更加清晰的识别项目开发管理中存在的风险，并且通过工程合同将风险对项目的影响控制在了合理的范围以内，避免了风险影响的进一步扩大。多环节的施工合同可以说层层相扣，一旦在某个环节发现工程施工管理中存在风险，就会直接叫停，进而将风险的影响降到了最低。
⑵在签订工程施工合同的过程中，施工单位会根据具体的施工情况以及项目施工要求来制定相应的合同条例，进一步明确双方的权利以及义务。不同的合同方案不仅仅是为了确保管理的质量，更是为了从不同的角度实现对风险的有效预防。
⑶在合同管理的过程中管理人员可以将一些比较类似得到合同进行统一的签订以及保存，并且针对这些类似的合同组成一个风险因素管理组合，针对风险的具体情况给出不同的等级方案。根据房地产开发项目各实施阶段的特点，将风险系统分解为不同的基本风险因素，如项目实施阶段风险可分解为项目进度风险、成本控制风险、技术风险、质量控制风险等。对于不同风险的全面分析能够帮助管理人员更换的认识风险，进而在开展风险管理中能够第一时间识别风险，并且加以解决应对。
结语：房地产项目的开发管理会对项目的整体施工质量以及施工进度产生最直接的影响，在目前的房地产项目开发施工中，施工人员一定要重视各个环节的管理质量，从工程的质量管理、进度管理以及成本管理等多个方面进行入手，确保了项目的合理化以及可靠性，为我国房地产开发项目管理体系的发展以及完善做出相应的贡献。
参考文献：
[1]王闻.房地产开发项目管理模式及风险浅析[J].中国建设信息化，2016，13（14）：76-78.
[2]高明亮.房地产开发项目管理模式及风险浅析[J].建筑工程技术与设计，2016，23（34）：1267-1267.
[3]衡淼琳.房地产开发项目管理模式及风险浅析[J].中国房地产业，2016，17（20）：108-108.
[4]田晓雪.房地产开发项目工程管理模式浅析[J].建筑建材装饰，2017，22（2）：25-25.
[5]张正华.房地产开发项目管理模式及风险论述[J].工程技术：引文版，2016，9（11）：00071-00071.
[6]刘向宁.房地产开发项目管理及风险浅析[J].工程技术：文摘版，2016，31（10）：00307-00307.