小产权房交易法律问题研究

论文摘要

小产权房作为一个社会问题引起关注是在房价高涨、政府调控不力、住房保障措施不到位的背景下产生的。从我国现行的法律来看,集体土地使用权只能由农村集体成员享有,但由于立法的模糊,对于在集体土地上建造的小产权房的流转缺乏明确的规定,因而引起了诸多争议,专家学者和相关部门众说纷纭,城镇居民和农民也在观望国家对小产权房的态度。在法律上明确小产权房交易的法律效力,有助于理清因小产房所产生的法律关系,指导和规范人们基于小产房而为的民事行为,平息所引起的纷争。因此,研究小产房(对外)交易的法律效力具有重要的理论和现实意义。在第一章,文章引用了翔实的数据对问题的背景进行了介绍,指出近几年房价与城镇居民收入的巨大差距,国家的一系列房价调控政策收效不大,小产权房价格低廉的现状,并以“北京宋庄辛店村李玉兰农房买卖案”引出小产权房市场虽然兴旺,但却无法可依的尴尬局面。这个现象引起了大家的关注,专家学者和相关部门各抒己见,既有支持开放农村集体建设用地使用权流转、小产权房进入市场流通的,也有基于小产权房交易兴起的原因、国家当前土地政策、农民社会保障问题而否定小产权房交易的。第二章对小产房交易的法律效力进行的分析。小产权房通常指在农民集体土地上建造的房屋,由于没有经过法定的政府征地和土地出让手续,因而无法办理产权证和土地使用证,所以无法从国家房管处获取房屋权属证书,而仅仅取得有当地乡镇政府或者村委会盖章确认其权属的“小产权证”,相对于通过正规程序办理得到的完整产权而言,这种就是“小”产权,故被称为小产权房。目前小产权房没有完整的产权。本文首先明确小产权房与小产权房交易(准确来说,是与本农村集体成员以外的人交易,下文将简表达为小产权房交易)的不同,其次所需探讨其交易效力的小产权房只是部分的小产权房,只有这类不违反国家禁止性法律或建设规划的小产权房才值得探讨其交易的法律效力。通过对相关法律条文的分析,本文认为目前我国立法对宅基地使用权流转效力没有明确的允许或禁止的规定,确定了农民房屋可转让、出租,但宅基地使用权只限于本农民集体组织内部成员。但有一些政策规定明确地对小产权房流转(必然涉及到宅基地或其它农村建设用地的流转)作出了禁止性规定。从这些分析结果看来,我国现阶段更倾向于对小产权房交易(宅基地使用权流转出本农民集体组织)持否定的态度。第三章分析小产权房交易兴起的表层和深层原因。从表面上看,小产权房交易能够迅速发展到现在的规模,是因为城市正规商品房价格高昂,而价格较为低廉的小产权房正好满足了中低收入者的购房需求。造成城市商品房价格居高不下的原因多样,如房屋本身的土地成本、建造成本,房市地市中的投机行为,政府调控效果不佳,住房保障措施不到位等等。本质上,小产权房交易是农民集体利益与政府利益矛盾的产物。我国的土地制度是国家所有和农民集体所有的土地二元所有制。当房地产开发商欲开发某片符合条件的集体土地时,首先要由政府将该集体土地征收为国有才能进行。而通过这一征收行为,于这片土地上产生的增值收入——巨额土地出让金就归属于政府。作为该片土地的原所有者农民集体,却因为土地性质的原因而无法享有该土地增值收益,自然心有不服,矛盾因此而生。在第四章,从立法效果的角度论证我国在现阶段仍不适合立法允许小产权房交易。本部分里列举了支持小产权房交易合法化的理由,这些也是确认小产权房交易的立法的应然效果。通过分析,发现以立法允许小产权房交易并不能达到所期望的应然效果。不仅如此,还会带来诸多社会问题,造成不良影响,如对已有的房地产市场秩序的冲击、购房者的权益保障、农民失地问题等。在法理上,支持者认为限制集体土地对外转让,是对集体土地所有权的限制,不符合民法的平等原则。土地所有权是一种财产权,其完整的行使本应得到宪法的保护,但基于公共利益而受到约束亦有其正当性。当个人利益与公共利益相冲突时,个人利益应服从公共利益,因为公共利益的目的最终也是保障个人利益的安全,调节社会成员利益,并最终促进个人利益的增长,且个人利益也只有在社会秩序稳定、国家和平安全的情况下才能得以现实化。第五章是对小产权房交易问题的解决策略的构想。首先要在立法上明确小产权房的交易无效,明确规定农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得占用农民集体土地建造住宅,农民集体不得向集体外人员转让住宅用地使用权,也不得以转让房屋(如小产权房交易)等方式变相转让住宅用地使用权。其次,提出政府与农民集体分享土地增值收益,国家加大力度从增加住房供给量、抑制投机行为、加大保障性住房投入几个方面入手调控房价,从供需两方面着手根本解决小产权房交易的动力源头,预防类似小产权房交易这种自发性实现利益诉求的行为再次发生。最后,借鉴深圳市政府对因历史问题而形成的违规建筑的解决办法,提出妥善解决现今存在的小产权房的建议,保障购房者和农民的权益,推动房地产市场健康发展。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 第1章 导言
• 1.1 问题的背景
• 1.2 问题的提出
• 第2章 小产权房的概述
• 2.1 小产权房的界定
• 2.2 小产权房与小产权房交易
• 2.3 现今小产权房交易的法律效力分析
• 2.4 在立法上明确小产权房交易有效与否的必要性
• 第3章 小产权房交易兴起的原因分析
• 3.1 小产权房交易兴起的表层原因
• 3.2 小产权房交易兴起的深层原因
• 第4章 我国现阶段仍不适宜开放小产权房交易市场
• 4.1 宅基地使用权流转的主要观点
• 4.2 从立法效果的角度论证开放小产权交易市场在现阶段不可取
• 第5章 小产权房交易问题的解决策略设想
• 5.1 在立法上明确小产权房交易无效
• 5.2 小产权房继续交易的预防措施
• 5.3 对已经存在的小产权房的处理
• 第6章 结语
• 参考文献
• 致谢
• 在学期间发表论文