法制现代化视野中的清末房地产契证制度 ——以南京地区房地产契证为范本的分析

论文摘要

房地产契证制度是一项传统的房地产管理制度，其在清末已发展相当成熟。在清末社会转型及法律变革的环境下，它保持了相对平稳的状态，而其中的许多具体操作制度留存到现代，并且还在发挥作用。 近些年，虽然对房地产及其法律制度的现代化研究日趋增多，但对于清末房地产法律制度近代化的研究较少，对具体制度尤其是契证制度的研究更少。本文从法制现代化研究的视角，以清末南京地区官契、执照、票证等房地产契证作为分析范本，并通过与其他地区的相关契证的对比分析，研究清末房地产契证制度与商品经济发展、城市近代化及法律现代化的关系，分析房地产契证管理中的二元结构，发现官方和民间在房地产规范化操作上的互动作用，及其这种作用所显现的法律执行的实效。 本文从清末社会与法律的变与不变的关系着眼，重点研究契证制度所反映的民间社会实态和基层社会法律执行、行政管理的现状，探求社会变革中房地产契证制度在社会生活中的实际作用。通过研究发现，清末变革时期法律文本的改变并没有导致房地产契证制度的根本改变，体现在实践层面上房地产法律的制度性变化较小。从法律实证角度看，清末的一些交易习惯及观念等至今在民间还有表现，在现代政府管理层面上也有所体现。清末的契证管理制度构成了现代房地产权属管理的基础制度，其所维护的交易安全及对房地产所有权的保护，提供了社会稳定的基石。房地产契证制度在社会动荡时期能够保持相对稳定，对保护个人财产，维护产权人的合法权益，稳定基层管理秩序，保护基层社会老百姓的生存权利，都有积极意义。在我们构建科学的、符合中国社会实际的房地产法律体系时，充分重视历史的传承，注重至今仍影响房地产法律实践的传统制度的运作，对我们现代构建和谐社会，促进稳定发展有着重要的借鉴作用。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 前言
• 一、研究背景及意义
• 二、研究资料与方法
• 三、国内外研究现状
• 第一章 清末南京房地产契证的结构与特点
• 第一节 房地产契证的性质与种类
• 一、房地产契证的性质
• 二、南京地区房地产契证种类
• 第二节 契约的书面结构及现实指向
• 一、契约的书面结构
• 二、契约作用
• 三、契约的现实指向
• 第三节 执照:类型与作用
• 一、执照类型
• 二、执照作用
• 第四节 契证中的其他票证
• 一、类型
• 二、实际使用及作用
• 第五节 清末南京房地产契证的特点
• 一、清末南京房地产契证的主要内容和形式形成于清初
• 二、清末南京房地产契证内容日趋丰富
• 三、清末南京房地产契证种类增多
• 四、专门管理机构进行规范管理
• 第二章 清末房地产契证的管理
• 第一节 清末房地产契证的管理者:官府
• 一、房地产契证管理体系
• 二、实际运行中的二元结构
• 第二节 房地产税收管理
• 一、契税管理
• 二、其他税费管理
• 第三节 房地产租赁管理的特征
• 一、旗租
• 二、永租
• 第四节 房地产契证管理的参与者
• 一、官牙的作用
• 二、中人:代表的公信力
• 三、亲邻:契证产权的见证人
• 四、地甲:半官方性质的见证
• 五、契约参与者的地位
• 第五节 民间习惯与房地产设典
• 一、对房地产典权的法律规制
• 二、习惯的强大力量:官府在典权管理上的失控
• 第三章 社会转型与清末房地产契证制度
• 第一节 《大清律例》与房地产契证制度
• 一、大清律的规定与作用
• 二、例及其它规范的影响
• 第二节 西方法律文化的冲击
• 一、清末法律转型中的房地产法律制度
• 二、《大清民律草案》:物权法律制度的现代转型
• 第三节 社会转型与清末房地产契证制度的缓慢变革
• 一、社会转型时期的房地产法律制度缺乏根本改变
• 二、改革中的法律制度与社会现实的背离
• 第四章 房地产契证制度在清末社会的作用
• 第一节 房地产契证与国家对财产权的确认
• 一、房地产契证对所有权和财产流转关系的确认
• 二、房地产行政管理的强化手段:官契及契尾对房地产权利的影响.
• 第二节 房地产契证制度与社会生活的维系
• 一、房地产契证的法律效力与社会稳定之关系
• 二、房地产契证对社会生活变化与法律变革的回应
• 三、房地产契证的多样化与地域性
• 第三节 房地产契证制度与社会经济发展
• 一、近代市镇、房地产业与房地产契证制度的互动发展
• 二、房地产契证制度与商品经济发展:习惯与外来影响的博弈
• 第五章 变与不变:清末房地产契证制度研究的启示
• 第一节 立法环境的根本性变革
• 一、变法与清末社会主流意识变化
• 二、立法、法典化与习惯的保留
• 第二节 房地产契证制度:保留传统的私权体系
• 一、基本不变的房地产契证制度
• 二、房地产行政管理依然延续
• 第三节 变化:契约自由及其限制
• 一、契约当事人的逐步变化
• 二、契约当事人与其他交易活动参与者的关系
• 三、限制:政府的干预
• 第四节 房地产契证制度的历史传承
• 一、契约的效力
• 二、当事人信赖“登记”
• 三、房地产契证:产权保障的标志
• 第五节 房地产契证制度与信用:现代话语分析
• 一、契证的法律性与公示性
• 二、房地产契证与信用意识
• 三、房地产契证与信用保证
• 四、房地产交易与第三方（尤其是官府）信用
• 余论
• 参考文献
• 后记