房地产泡沫：现象、特征及危害 ——兼论中国房地产市场泡沫与风险

论文摘要

泡沫是一种资产价格远高于其内在价值的现象,而房地产市场——由于存在着严重的供给约束——一直是泡沫的高发地。按照传统的有效市场理论,泡沫是不应当出现的,但是,在市场经济体系下,泡沫——特别是房地产泡沫现象总在不断出现,并给正常的经济运行带来了诸多问题。因此,近年来,人们对泡沫经济的研究不断深入,并形成了很多泡沫理论,用来解释各种泡沫现象。近年来,随着经济的快速发展,我国的房地产业也进入了又一轮景气周期,连续多年保持了高速增长。但到目前为止,房地产价格累计升幅已经相当巨大,在局部地区已产生的一定的泡沫。同时,全球性的房地产泡沫已经开始降温,世界经济有可能不得不面对房地产泡沫破灭的恶果。在这样的背景下,对房地产泡沫现象进行深入的研究,并对可能出现的泡沫破裂提前应对无疑是极具现实意义的。本文首先介绍了房地产泡沫的特征、表现及相关的研究,进而总结了国内外各种最新的泡沫理论,并结合国外的泡沫经济实例,如美国存贷协会危机和日本泡沫经济等,对房地产泡沫的现象进行了深入的探讨。然后,结合国内的实际情况,对目前国内局部存在的房地产泡沫,进行了分析。最后,站在政府和投资者的角度,本文提出了应对泡沫的一些建议。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 前言
• 第一章 房地产泡沫概述
• 1.1 泡沫经济及房地产泡沫的定义
• 1.2 房地产泡沫的特征、表现及危害
• 1.2.1 房地产泡沫的主要特征和表现
• 1.2.2 房地产泡沫的危害
• 1.3 中国房地产泡沫的相关研究
• 第二章 泡沫经济理论综述
• 2.1 行为金融学理论（behavioral finance）
• 2.1.1 预期理论
• 2.1.2 锚定（Anchoring）
• 2.1.3 羊群效应（herd behavior）
• 2.2 “理性泡沫”理论（rational bubble）
• 2.3 资产价格的“反射性”理论
• 2.4 泡沫经济的效应
• 2.4.1 财富支出效应
• 2.4.2 资金成本效应
• 2.4.3 财富转移效应
• 2.4.4 债权债务结构的变化效应
• 第三章 国际经验教训
• 3.1 美国储蓄与信贷协会（savings & loans）危机
• 3.2 日本泡沫经济
• 第四章 中国房地产局部泡沫及其根源
• 4.1 中国房地产市场的泡沫分析
• 4.1.1 房地产投资/固定资产投资及房地产投资增长率/GDP 增长率
• 4.1.2 房价增长率/GDP 增长率
• 4.1.3 房屋空置率
• 4.1.4 房价收入比
• 4.1.5 房屋租售比
• 4.2 中国局部出现房地产泡沫经济的根源
• 4.2.1 世界房地产市场泡沫严重
• 4.2.2 宏观经济形势良好，居民投资意愿强烈
• 4.2.3 人民币不断升值带来的财富效应刺激房地产价格上涨
• 4.2.4 国际逐利资本不断进入中国，引起房地产价格持续攀升
• 4.2.5 房地产商品的特殊性
• 4.2.6 投机需求
• 第五章 房地产泡沫的治理与对策
• 5.1 政府对策
• 5.1.1 加强宏观调控，推动经济的健康稳定发展
• 5.1.2 采取多种措施，控制货币增长率
• 5.1.3 提高中央银行的地位，加强其独立性
• 5.1.4 正确处理虚拟经济与实体经济的关系
• 5.2 投资者对策
• 参考文献
• 致谢