上海房地产市场价格研究

论文摘要

住房问题事关百姓的切身利益,关系着和谐社会的建设;房地产业是国家的支柱产业,房地产业的发展影响着整个国民经济的正常运行。但是近些年来,出现全国性的房地产过热现象,房地产的价格不断攀升。党和国家对此事高度重视,2002年以来针对房地产过热、房价过高现象,国家出台了一系的宏观调控政策,希望有效的抑制房价的上涨,但从实际来看,宏观调控的效果并不十分明显。影响房地产价格的因素有很多,本文从房地产市场区域寡头垄断来解释房地产价格居高不下的现象。首先,本文比较全面的回顾了上海房地产市场的发展历程,总结了几十年来上海房地产业所取得的成绩,同时也指出了上海房价过高这一主要问题。其次,对上海房地产市场寡头垄断性进行了分析。首先从房地产特性入手,即房地产位置固定性和房地产产品的异质性,分析房地产市场出现寡头垄断的可能性;接着又从房地产厂商的进入壁垒进行分析;最后再通过严格的实证分析,得出上海房地产市场是典型的寡头竞争市场,并进一步提出就全国而言房地产市场是区域性的寡头垄断市场。再次,分析了寡头垄断市场上的房地产企业的行为。房地产企业正是利用其垄断地位,实现了对土地的垄断、房地产定价垄断、房地产产品经营垄断和房地产信息的垄断;揭露了房地产企业间通过价格的合谋、对消费者的价格歧视、税负的转嫁、恶意的炒作等不断推动房地产价格上涨,侵占消费者剩余,最大化自己的利润;同样指出也正是因为房地产企业的垄断行为导致了国家的宏观调控政策大打折扣。最后,笔者在严密分析的基础上,对有效抑制房地产价格的上涨提出了自己的一些政策与建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 研究的背景
• 1.2 研究的对象
• 1.3 研究的角度和方法
• 1.4 研究的目的和意义
• 1.5 本文的创新之处
• 第二章 文献综述
• 2.1 产业组织理论的发展概述
• 2.2 垄断理论的概述
• 2.3 垄断的类型及成因
• 2.4 寡占市场中企业反应力分析
• 2.5 相关领域的研究现状
• 第三章 上海房地产市场发展状况
• 3.1 上海房地产市场的发展历程
• 3.2 上海房地产市场发展所取得的成就
• 3.3 上海房地产市场存在的问题
• 第四章 上海房价与房地产市场寡占性分析及实证
• 4.1 房地产的特殊性
• 4.2 房地产市场高进入壁垒
• 4.3 上海房地产市场寡占性实证研究
• 第五章 垄断引起房价过高的原因及后果
• 5.1 土地垄断引起房价过高
• 5.2 定价垄断引起房价过高
• 5.3 经营垄断引起房价过高
• 5.4 信息垄断引起房价过高
• 5.5 房价过高的后果
• 第六章 抑制房价上涨的政策及建议
• 6.1 政府在房地产市场中的职能
• 6.2 控制房价的政策与建议
• 致谢
• 参考文献
• 攻读学位期间取得的研究成果