房地产投资信托基金的法律制度及实务研究

论文摘要

房地产行业对于我国国民经济的发展而言,其重要性是不言而喻的,但近几年来,随着商品房价格的水涨船高,房地产泡沫的不断扩大,使得国家不得不重视这个行业的监管问题。随着121号文件的颁布,国家为了抑制房价的不断攀高,一方面通过对商业银行的调控使得银根紧缩、房地产企业的资金缺口不断扩大,另一方面,通过对第二套房屋的限购政策,使商品房交易量急剧下降,更加剧了房地产商的资金短缺危机。由于房地产企业长期以来,主要的融资方式是以银行借贷为主的,当这个融资渠道被严格限制之后,寻找新的融资方式成为不少房地产开发商最为重视的问题。房地产投资信托基金作为一种适合中小投资人的房地产投资方案,在美国、欧洲以及亚洲诸国均已有着广泛的发展,其投资小、收益大、流动性好等优点,或可解决我国房地产行业目前的窘境。因此,本文的研究十分具有现实意义。本文从介绍房地产投资信托基金的基本理论开始,运用比较研究、实证研究的方法,从法律的角度对房地产投资信托基金的设立、运作、风险防范等方面进行了探讨。就当前我国C-REITs筹建的两个方案：银监会版的债券类REITs方案以及证监会版的股权类REITs方案,进行了分析,并指出两者在证券法、物权法、信托法、税法方面面临的法律障碍。最后,综合之前的研究结果做出C-RETTs的立法构想方案。本文共分为四章。第一章“房地产投资信托基金的概述”。本章试图通过对于房地产投资信托基金基本理论的概述和分析,来理解房地产投资信托基金的内在涵义。包括：一、房地产投资信托基金的含义,介绍了国内外主流学派对房地产投资信托基金概念的理解和分析；二、房地产投资信托基金的分类,列举了房地产投资信托基金主流的几种分类方式；三、以美国为例,对于房地产投资信托基金的五大基本制度,即组织结构、股权结构、资产结构、收入结构、收益分配结构以及税收制度安排进行介绍和分析；四、对组织结构进行分析；五、对运作方式的募集阶段和正式阶段进行介绍和分析。第二章‘’REITs的全球发展概述及比较”。本章主要介绍了美国、日本、新加坡和中国香港的REITs发展情况,并运用比较的手法,对各国的REITs基本制度以及设立条件做出深度的剖析。另外,笔者还在本章就各国理论界研究的核心问题,即组织结构问题、投资的多样化和集中化问题、分红和债务政策问题,进行了介绍和分析。第三章“我国建立C-REITs的实务角度研究”。本章首先分析了我国房地产业的现状,主要从商品房供需矛盾激化、房地产企业融资难、国民投资意识觉醒三个方面来阐述这一问题。其次,从我国目前有的房地产投融资方式,即商业银行贷款、房地产投资信托计划、房地产公司上市融资,这三个方式,来分析这几种融资方式的特点与不足,并与REITs制度做对比与分析。最后就我国引进C-REITs的理论意义和实践意义进行了分析。第四章“对我国建立C-REITs的法律制度分析及立法建议”。本章首先对REITs中的信托法律关系进行了分析和阐述,其次对于目前银监会的债券类REITs方案和证监会的股权类REITs方案进行分析,并指出这些方案中,与目前现行的中国法律相抵触或法律空白之处,从而对C-REITs的立法,就体例、组织形态、设立条件、运作模式、税收优惠、监督机制等内容给出构想方案。

论文目录

• 摘要
• 英文摘要
• 前言
• 第一章 房地产投资信托基金的概述
• 第一节 REITs的含义
• 一、REITs的概念
• 二、REITs的特征
• 三、REITs与易混淆概念的比较
• 第二节 REITs的分类
• 一、公司型REITs、契约型REITs、有限合伙型REITs
• 二、权益型REITs、抵押型REITs、混合型REITs
• 三、资金型REITs、财产型REITs
• 四、封闭式REITs、开放式REITs
• 五、私募型REITs、公募型REITs
• 第三节 REITs的基本制度构成
• 一、REITs组织结构制度安排——"专业性信托投资组织"
• 二、REITs股权结构制度安排——"大众的投资工具"
• 三、REITs资产结构制度安排——"专门投资于房地产"
• 四、REITs收入结构制度安排——"被动的商业实体"
• 五、REITs收益分配制度安排——"代理服务机构"
• 六、REITs税收制度安排——"免税待遇"
• 第四节 REITs的组织结构
• 一、REITs的组织结构概述
• 二、REITs的组织结构分析
• 第五节 REITs的运作方式
• 第二章 REITs的全球发展概述及比较
• 第一节 美国REITs发展概况
• 一、美国REITs发展进程——三个繁荣期
• 二、美国REITs的种类
• 三、美国REITs运作结构
• 第二节、亚洲REITs发展概况
• 一、日本REITs发展概况
• 二、新加坡REITs发展概况
• 三、中国香港REITs发展概况
• 第三节 各国REITs制度的比较
• 一、各国REITs制度的综合比较
• 二、各国REITs的设立条件比较
• 第四节 各国REITs研究现状及发展动态
• 一、关于REITs组织结构的研究
• 二、REITs投资的多样化与集中化
• 三、REITs的分红和债务政策
• 第三章 我国建立C-REITs的实务角度研究
• 第一节 我国房地产业现状分析
• 一、商品房供需矛盾激化
• 二、房地产企业融资难
• 三、国民投资意识觉醒
• 第二节 我国目前房地产投融资方式的分析
• 一、商业银行贷款
• 二、房地产投资信托计划
• 三、房地产公司上市融资
• 第三节 建立C-REITs的理论意义和实践意义
• 第四章 对我国建立C-REITs的法律制度分析及立法构想
• 第一节 REITs的信托法律关系
• 一、我国信托法律关系概述
• 二、REITs中的信托法律关系
• 三、我国信托法律制度的现状
• 第二节 当前我国C-REITs筹建方案——银监会版的债券类REITs方案
• 一、银监会版的债券类REITs方案概述
• 二、银监会版REITs方案的法律障碍
• 第三节 当前我国C-REITs筹建方案——证监会版的股权类REITs方案
• 一、证监会版的股权类REITs方案概述
• 二、证监会版REITs方案的法律障碍
• 第四节、对建立C-REITs的立法构想
• 一、对C-REITs立法体例的构想
• 二、对C-REITs组织形态的构想
• 三、对C-REITs设立条件的构想
• 四、对C-REITs运作模式的构想
• 五、对C-REITs税收优惠的构想
• 六、对C-REITs监督机制的构想
• 结束语
• 注释
• 参考文献
• 致谢