论文摘要
承租人的优先购买权源于民法之优先权制度,具有悠久的历史渊源。该制度是合同自由和意思自治原则对保护社会弱者利益让步的产物,是国家干预经济生活在法律上的反映,表达了法律对弱势群体利益的关注和提携精神。该制度也顺应了现代物权观念从注重物之所有到注重物之利用的趋势。检索我国现行法律,虽有关于承租人优先购买权之相关规定,但均过于粗陋,法制的不成熟与不完备会降低法律的社会功能,以至运作中新问题层出不穷。随着我国市场经济制度和商品经济的发展加深,房屋租赁己演变关系国计民生的重大社会问题,加之学界历来对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件等问题的争论不曾间断,因此,缓解司法实践中的种种矛盾就显得十分迫切。本文在我国现有法律规定的基础上,针对我国现行房屋承租人在行使优先购买权过程中暴露出的缺陷进行探讨,提出补正和完善该制度的立法建议,最大效益地发挥这项法律制度的社会功能。第一部分,文章以承租人优先购买权之基本概念为切入点、阐释了此制度理论渊源、司法概况、法律属性等多个方面内容,从宏观上剖析这方面我国现行的立法现状和学术分歧。然后,站在现代民法学说维度,阐释优先购买权的法律特性。最后,强调优先购买权制度在社会生活中存在的合理性与必要性,具有保护社会弱者、提高经济效益、促进社会和谐等价值取向。第二部分,详细论述了承租人优先购买权的行使限制条件和行使效力。对于优先购买权的行使条件,文章主要从合法有效租赁合同是优先购买权行使前提、以“同等条件”为实质条件、行使的主体范围和一定行使期限这几个方面来论述。其中对“同等条件”是优先购买权行驶条件的核心论述部分,对“同等条件”,应认定为“房屋所有人与第三人约定的合同条款”。法律之所以规定同等条件,是平衡了各方的利益,以保护各方的利益不受侵害。第三部分,对房屋承租人优先购买权行使中权利冲突,某一项权利的行使必然要排斥其他权利的实现.本文分析了房屋转租是承租人与次承租人之间,承租人与共有人之间优先受偿之间发生的嫌隙。权利冲突中救济是关键,应根据“两利相权取其重”的原则进行处理。第四部分,立足全文,探讨我国现行立法关于承租人优先购买权制度的弊端,并对该制度的完善作了一些具体建议,指出在完善立法和处理司法案件中,对承租人优先购买权纠纷,既要保障承租人充分行使权利,又要防止滥用承租人优先购买权以致损害出租人商业利益和善意第三人的合法权益,在这三者之间寻求平衡。
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标签：承租人优先购买权论文; 同等条件论文; 除斥期间论文; 行使冲突论文;