小区物业服务法律关系若干问题研究

论文摘要

随着我国经济的发展,城市化进程的加快,我国小区物业服务事业的发展面临着良好的发展机遇。作为近年来在我国新兴起的一个行业,物业管理迅速发展,相关立法滞后,通过物业服务合同来约定双方的权利义务、规范双方的行为显得尤为重要。业主基于建筑物区分所有权而派生出对物业的管理权,并通过物业服务合同把物业管理权授予物业管理公司,实现对物业的管理。只有真正理解物业服务法律关系的产权基础,明确双方的权利义务,才能更好的履行合同。文章包括四个部分。第一部分是关于物业服务法律关系的概述。在对物业管理这一概念的理解上,笔者认为有广义和狭义之分,物业公司提供的物业服务即是指狭义的物业管理。在此基础上,又通过对物业管理法律关系与物业服务法律关系的比较分析,进一步阐述了物业服务这一民事法律关系的特征。物业管理法律关系是一个笼统的概念,是由多重关系组成的统一体,而物业服务法律关系特指业主和物业公司之间的平等的服务与被服务的关系。第二部分着重介绍物业服务法律关系的物权基础——建筑物区分所有权,并对目前比较有争议的物业管理权这一概念进行了深入的辨析。认为建筑物区分所有权既不同于一般的所有权,也不同于共同共有和按份共有。业主基于对建筑物的区分所有权而获得管理物业的权利,业主团体通过把物业管理权授予物业服务企业来实现对物业的管理,由于权利的主体变了,权利的内容也随之变化,文章从业主和物业服务企业两个角度对物业管理权进行了分析。第三部分主要介绍物业服务合同主体间的法律关系,并分析了业主、物业公司、业主大会及业主委员会在物业服务中的权利义务,对物业服务合同的解除条件及程序进行辨析。第四部分主要解决物业服务法律关系实践中出现的引起较多争议的法律纠纷。笔者认为纠纷分为两大类:一类是由于物业的管理权属在业主和物业公司之间归属不明造成的,比如小区广告问题、违章搭建问题、小区停车问题等。在这类问题中,由于权属不明,造成职责不清,物业的损失以及物业收益的归属很难界定清楚,笔者在此根据物权法及合同法一一分析,并提出了立法建议。另一类是物业公司履行合同中的服务义务时发生的纠纷,主要包括保安服务问题及物业收费问题,笔者认为应根据物业服务合同这一民事合同的特点,使物业公司自身定位于提高更好的服务,并结合国外立法对我国目前的立法提出了一些建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 导言
• 第一章 物业服务法律关系概述
• 第一节 物业服务的概念
• 一、物业的概念和范围界定
• 二、物业管理的概念及其性质
• 三、物业管理和物业服务
• 第二节 物业服务法律关系性质的分析
• 一、物业管理法律关系的种类
• 二、物业服务法律关系的特征
• 三、物业服务法律关系主体资格
• 第二章 物业服务法律关系的物权基础
• 第一节 建筑物区分所有权与物业服务
• 一、建筑物区分所有权的有关概念及特征
• 二、建筑物区分所有权与传统的相邻权的区别
• 三、建筑物区分所有权与传统共有的区别
• 四、建立建筑物区分所有权制度对物业管理的意义
• 第二节 物业管理权的概念辨析
• 一、业主物业管理权与建筑物区分所有权
• 二、物业管理权是物权还是债权
• 第三节 物业管理权与业主自治
• 第三章 物业服务合同法律关系
• 第一节 物业服务合同概念及性质
• 一、物业服务合同概念辨析
• 二、物业服务合同的客体及内容
• 三、物业服务合同的性质
• 第二节 物业服务合同主体及地位分析
• 一、业主法律地位
• 二、业主及业主委员会与物业服务企业的关系
• 第三节 物业服务合同的解除
• 一、业主单方解除权辨析
• 二、对于解聘物业服务企业程序的立法建议
• 第四章 物业服务法律关系中的若干争议问题
• 第一节 业主共用部分管理中的问题
• 一、小区广告的相关问题
• 二、违章搭建问题
• 第二节 小区泊车相关问题
• 一、小区停车位的归属
• 二、停放车辆丢失或被毁，谁该负责
• 第三节 物业收费相关问题分析
• 一、国外关于物业收费的相关立法制度
• 二、物业服务存在瑕疵时物业费的收取
• 三、物业服务企业通过断水电来催收物业费是否侵权
• 结语
• 参考文献
• 在读期间发表的学术论文与研究成果
• 后记