论国有土地使用权与建筑物所有权的关系

论文摘要

土地及其上的建筑物，是最重要的不动产，一直被人们视为是安身立命之本，关系着广大民众的基本生活和社会的稳定。在市场经济活跃的今天，土地及其上的建筑物更是因为价值巨大而成为财产法律规制的重点，一国的不动产制度既是其基本国情和经济发展状况的反映，也反过来促进或制约其资源的利用、经济的活跃。我国是社会主义国家，实行土地的国家所有和集体所有。改革开放后，为实现土地资源的充分利用，适应发展社会主义市场经济的需要，国有土地实行有偿使用制度，创立了国有土地使用权的概念，允许私人以交纳土地出让金的形式取得土地使用权，在土地上建造并保有建筑物，形成土地所有与土地使用的二元权利体系。土地的利用，就必然涉及到土地使用权与其上建筑物的关系，有关两者关系的规制在不动产制度体系中占有重要地位，直接影响着土地和建筑物的充分利用及相关权利人的利益保护。基于建筑物和土地在物理形态上的不可分性，我国的房地产制度确立了建筑物与土地使用权一起流转的“房地一体化”原则，以简化经济生活中的不动产权利关系，减少纠纷，最大限度地保证权利人对土地的利用；但随着市场经济的纵深发展，社会利益分化越来越细，坚持绝对的“房地一体化”已不适应现实的需要，显现出越来越多的弊端，实践中存在着大量的“房地分离”现象，与法律规定相悖，极易引起混乱，也有损于法律的权威。因此，改革现有的“房地一体化”，承认土地与建筑物的相对分离就成为必要。全文除引言、结语外，主要分为三个部分。第一部分为外国及有关地区地上权制度的发展历程。文章从罗马法时期、近代法时期、现代法时期三个不同阶段分析了地上权的起源及发展过程，阐明地上权是基于土地与建筑物相对分离的需要而产生，并且其自身与建筑物所有权的分离已成为趋势。地上权与我国的国有土地使用权近似，对于完善我国国有土地使用权与建筑物所有权的关系有很好的借鉴作用。第二部分为我国现行立法关于二者关系之规定及其分析。文章首先对我国法律关于土地使用权与建筑物所有权二者关系的相关规定进行分析，指明我国实行的是建筑物与土地所有权分离但与土地使用权结合的“房地一体化”原则。其次，文章对“房地一体化”原则在实践中积极、合理的一面进行分析论证。最后，文章对绝对坚持“房地一体化”原则的弊端进行了归纳。第三部分为我国土地使用权与建筑物所有权二者关系的法律重构。文章主张将现有法律法规中“房地一体化”的规定定位为倡导性规定，承认建筑物所有权与土地使用权的相对分离，并以土地租赁和土地使用权租赁制度作为实现两权分离的制度基石。文章论述了建筑物所有权与土地使用权相对分离的积极意义，分析了土地租赁的内涵及其与土地使用权租赁的区别，以及我国法律法规中有关土地租赁制度的规定。对土地使用权租赁制度的内涵、我国法律法规的相关规定以及两权分离问题，文章也作出了分析与探讨。

论文目录

• 中文摘要
• 英文摘要
• 引言
• 一、外国及有关地区地上权制度的发展历程
• （一） 罗马法时期
• （二） 近代法时期
• （三） 现代法时期
• 二、我国国有土地使用权与建筑物所有权关系之规定及分析
• （一） 我国有关土地使用权和房屋所有权关系的法律规定
• （二） 我国现行房地体制的合理性
• （三） 我国现行房地体制的缺陷
• 三、我国国有土地使用权与建筑物所有权关系的法律重构
• （一） 国有土地使用权与建筑物所有权相对分离的积极意义
• （二） 国有土地租赁权制度
• （三） 国有土地使用权租赁制度
• 结语
• 参考文献
• 致谢
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