宅基地使用权流转制度研究

论文摘要

在我国,由于不存在个人的土地所有权,因而对个人的土地使用权的物权保护就显得尤为重要。宅基地使用权是关系9亿农民切身利益的用益物权,其能否自由流转更关系着9亿农民的居住与财产收入问题,建立公平合理的宅基地使用权流转制度对于农村社会的稳定与经济发展有着重大的现实意义。在现行宅基地使用权流转制度之下,一方面宅基地使用的无偿、无期限导致农民多占、超占宅基地建房问题,耕地资源大量流失,同时宅基地资源闲置、浪费现象又非常严重,另一方面农民拥有的宅基地使用权是一项不纯粹的私权,更是一项不完整的财产权,法律对宅基地使用权流转的限制使得宅基地使用权的资产价值无法显现。而且,随着社会正义市场经济的发展,宅基地使用权的居住保障功能在弱化,经济功能日益凸显,宅基地使用权与建设用地使用权之间巨大的差异已经在制造着一种新的不公平,宅基地使用权流转召唤相关的制度创新。因此,有必要借鉴传统民法上的地上权理论,结合我国的特殊国情,统一构建宅基地使用权制度,使宅基地使用权真正成为一项私权,能够与城镇建设用地使用权一样入市流转。这对于增加农民收入,建设社会主义新农村,促进社会稳定与和谐具有难以估量的价值。本文在全面收集宅基地使用权制度相关研究成果的基础上,对宅基地使用权流转制度进行了较为系统的研究,结合《物权法》、《土地管理法》的内容,将理论和实践相结合,主张应当允许宅基地使用权完全自由流转,并提出了宅基地使用权流转的主导模式及主导者,以及在地上权框架内改造宅基地使用权的方案。全文结构及内容简述如下:第一章阐述了宅基地使用权流转的必要性。反驳了以保护耕地及社会保障的需要为理由禁止宅基地使用权自由流转的观点,指出宅基地使用权的社会保障功能正在弱化,宅基地使用权的自由流转,与保护耕地并不相矛盾。还从理论与实证结合的角度出发,阐述了宅基地使用权流转对社会和经济发展的益处。第二章主要论证了建立完全自由的宅基地使用权流转模式。阐述了我国政府在对待农民和土地问题上的自私的父爱主义及其危害,指出宅基地使用权自由流转是市场经济发展的必然结果,也是农民的理性选择。该章还通过分析宅基地使用权原始取得方面存在的行政化问题,提出宅基地使用权的原始取得应当去行政化,实现私权设立的契约化。第三章论述了建立个人与集体主导的宅基地使用权流转模式。该章首先对实践中存在的个人主导、集体主导和政府主导的三类宅基地使用权流转模式进行了评析,指出了其利弊所在;进而提出由个人和集体共同主导宅基地使用权流转,还针对个人和集体主导宅基地使用权流转时可能出现的冲突解决提出了对策。第四章论述了保留集体土地所有权并使其主体实有化。宅基地使用权建立在集体土地所有权之上,保留集体土地所有权并使其主体实有化是宅基地使用权流转的基础。当前集体土地所有权的主体虚位会严重影响宅基地使用权自由流转。本章通过分析集体土地所有权主体虚位的原因,提出了实现集体土地所有权主体实有化的对策。第五章论述了建立与建设用地使用权相统一的地上权制度。完善清晰的产权是宅基地使用权流转的前提。由于宅基地使用权与传统民法中的地上权相似,地上权理论对改造宅基地使用权具有重要的借鉴意义,本章主张在保留集体土地所有权的前提下,建立与建设用地使用权相统一的地上权制度,在地上权制度框架内改造宅基地使用权。还通过对地上权不同类型的分析,提出了区分不同的宅基地使用权主体适用不同地上权的观点。总之,在保留集体土地所有权的基础上,建立统一的地上权制度,允许宅基地使用权自由流转既是社会主义市场经济发展的必然要求,也是城镇化发展的需要,更益于推动社会主义新农村建设,其利大于弊。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 宅基地使用权流转的必要性
• 第一节 对限制宅基地流转的两个“根本原因”的质疑
• 第二节 宅基地使用权的自由流转有利于促进各种社会目标实现
• 第二章 建立完全自由的宅基地使用权流转制度
• 第一节 对待农民问题的自私的“父爱主义”
• 第二节 完全自由的宅基地使用权流转制度的建立
• 第三节 宅基地使用权原始取得的去行政化
• 一、宅基地使用权原始取得的去行政化的合理性与必要性
• 二、宅基地使用权原始取得的契约化
• 三、政府新角色——宅基地使用权制度的管理者
• 第三章 建立个人和集体主导的宅基地使用权流转模式
• 第一节 个人、集体和政府三类并存的宅基地使用权流转模式
• 一、个人主导的宅基地使用权流转
• 二、集体主导的宅基地使用权流转
• 三、政府主导的宅基地使用权流转
• 第二节 个人和集体主导宅基地使用权流转模式的建立
• 一、个人和集体主导宅基地使用权流转的必要性
• 二、个人和集体主导宅基地使用权流转时可能出现的冲突及应对策略
• 第四章 保留集体土地所有权并使其主体实有化
• 第一节 保留集体土地所有权
• 第二节 集体土地所有权主体实有化
• 一、集体土地所有权主体虚化的原因
• 二、集体土地所有权主体的实有化
• 第五章 建立与建设用地使用权相统一的地上权制度
• 第一节 以债权性质的“法定租赁权”改造宅基地使用权的缺陷
• 第二节 建立与建设用地使用权相统一的地上权制度
• 一、建立与建设用地使用权相统一的宅基地使用权制度的合理性 与必要性
• 二、在地上权制度框架内改造宅基地使用权的可行性
• 三、对次地上权与意定地上权的借鉴
• 结语
• 参考文献
• 致谢