杭州市区住房价格变化特点及合理性探讨

论文摘要

杭州市区近几年住房价格变化是全社会关注的焦点,也是理论界、政府近几年重点关注、研究的热点问题。本文写作的目的主要是客观分析评价杭州市区近几年住房价格变化规律,分析价格变化原因、机制及住房价格水平与宏观经济、居民购买力的协调关系。为正确引导舆论,政府进一步制定房地产市场宏观调控政策提供依据,促进杭州房地产市场健康有序发展。论文以2001年-2006年杭州市区住房价格相关统计数据为依据,采用统计、比较等分析方法,在对杭州市区住房价格变化分析的基础上,采用房价收入比、租售比及房价增长与GDP增长比值等指标分析杭州市区住房价格水平的合理性,并进一步从宏观经济发展、城市化、外来人口购房规模、金融、市场预期、信息不对称、土地供应量等方面探讨了杭州市区住房价格上涨的原因及机制。分析结果显示杭州市区住房价格快速上涨,总体上是宏观经济快速增长、城市化加速推进,强大市场需求导致的结果,但也存在由于人们对住房市场的过高心理预期,以及信息不对称开发商炒作等因素导致价格虚高的因素。住房价格水平相对于居民购买力及租金水平一定程度偏高,对杭州住房市场健康有地序发展及居民安居有一定负面影响。并以2006年为例专题探讨了宏观调控政策对杭州住房市场的影响,2006年国家针对房地产市场的一系列宏观调控政策效果显著,特别是2006年住房价格的增幅明显回落。在此基础上从完善对土地一级市场的调控,加强土地二级市场的管理,加强市场监管,控制各利益主体的行为,以税收合理引导市场需求,完善预警监测系统和信息披露制度,以及解决中低收入群众的住房困难等方面提出促进杭州房地产持续健康发展政策建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 目录
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目的及意义
• 1.3 研究现状（国、内外）
• 1.4 研究方法
• 1.4.1 系统分析方法
• 1.4.2 定性分析与定量分析相结合
• 1.5 研究的思路和内容
• 1.6 研究范围及资料来源说明
• 第二章 相关基础理论
• 2.1 地租地价理论
• 2.1.1 地租理论简述
• 2.1.2 城市地租
• 2.1.3 地租与土地价格的关系
• 2.2 土地供求理论
• 2.2.1 需求的规律
• 2.2.2 供给的规律
• 2.3 博弈论
• 2.3.1 博弈论概述
• 2.3.2 房地产市场中各参与人之间的博弈行为
• 2.3.2.1 地方政府与开发商之间的博弈分析
• 2.3.2.2 开发商与购房者之间的博弈行为
• 2.3.2.3 政府在房地产市场博弈中的角色定位——信息传递者
• 2.4 市场预期理论
• 2.4.1 理性预期的涵义
• 2.4.2 理性预期与适应性预期的区别
• 2.4.3 预期因素对房地产供需的影响
• 2.4.3.1 适应性预期对房地产供需的影响
• 2.4.3.2 理性预期对房地产供需的影响
• 2.5 住房价格的成本构成及影响因素
• 2.5.1 住房价格的成本构成
• 2.5.2 住房价格影响因素
• 第三章 杭州市区住宅价格变化社会经济背景
• 3.1 宏观经济发展
• 3.2 人口发展
• 3.3 城市建设发展
• 3.4 人民生活水平
• 3.5 杭州市区商品住宅房开发基本情况
• 3.5.1 土地供应情况
• 3.5.2 商品住宅开发投资基本情况
• 3.5.3 商品住宅开发施工、峻工面积
• 3.5.4 商品房销售情况
• 第四章 杭州市区住宅价格水平及合理性分析
• 4.1 杭州市住宅价格变化基本情况及特征
• 4.2 杭州市住房价格水平合理性分析
• 4.2.1 房价收入比
• 4.2.2 房价增长与GDP增长比较分析
• 4.2.3 租售比分析
• 第五章 杭州市区住房价格上涨偏快原因分析
• 5.1 强大的市场需求是房价快速上升的决定因素
• 5.1.1 经济快速增长，居民收入不断提高，极大提高住宅的有效需求
• 5.1.2 城市化快速推进，城市人口增加，住宅刚性需求不断增加
• 5.1.3 外来购房比例高，加剧了杭州住宅供需矛盾
• 5.1.4 金融支持，增强居民购买能力
• 5.2 土地供给相对不足
• 5.3 成本上升一定程度推动住宅价格上涨
• 5.3.1 土地价格
• 5.3.2 建筑价格
• 5.4 过高的市场预期，推动住宅价格上涨
• 5.5 信息不对称，开发商炒作，人为抬高住房价格
• 第六章 宏观调控对杭州市区住房价格的影响分析
• 6.1 2006年主要宏观调控政策
• 6.1.1 年初市场低迷，杭州政府出台的鼓励政策
• 6.1.2 五月份国六条、九部委二项政策
• 6.1.3 税收政策
• 6.1.4 银行金融政策
• 6.2 宏观调控对杭州市区住房价格的影响—以2006年房产市场为例
• 6.2.1 房地产（住宅）投资、开工、峻工情况
• 6.2.2 土地出让量及价格
• 6.2.3 商品房销售量及价格
• 6.2.4 商品房预售量
• 6.2.5 二手房销售量及价格
• 第七章 促进杭州房地产持续健康发展的对策思路
• 7.1 完善对土地一级市场的调控和对土地二级市场的管理
• 7.2 加大力度，切实解决好低收入群众的住房困难问题
• 7.3 加强市场监管，控制各利益主体的行为
• 7.4 以税收合理引导市场需求
• 7.5 完善预警监测系统和信息披露制度
• 第八章 结论与展望
• 致谢
• 参考文献
• 作者简介