住宅房地产项目前期策划阶段的价格定位

论文摘要

改革开放以来,随着经济体制改革的不断深入发展,以住宅为主的房地产业已成为我国的支柱产业。住宅房地产价格是影响房地产业发展的一个重要因素,是调节房地产经营、促进房地产经济迅速发展的有力杠杆。因此,确定有效的住宅房地产销售定价方法,对开发商在竞争中处于有利地位,对我国的房地产业健康发展,都具有十分重要的意义。房地产企业在制定住宅销售价格时,通常采用成本定价法和竞争法。由于现实生活中,房地产的价格主要由其本身的价值和市场供求关系来决定的,而不是由所支付的费用决定的,并且并不是所有房地产交易的地区都有很充分的买卖实例。因此,上述两种方法在实际应用中效果并不理想,寻求合理的定价方法是一个垦待解决的问题。本文尝试将伯特兰德优化模型应用于住宅房地产销售定价之中,建立基于伯特兰德博弈理论的住宅房地产项目价格定位方法。论文以长沙市A公司X住宅房地产项目为研究对象,在大量的资料和市场统计的基础上,运用伯特兰德期权博弈理论和产品相似度模型,研究并建立了基于伯特兰德优化模型的住宅房地产销售定价方法。在第一章中,详细的介绍了传统定价方法与其不足之处,并对论文研究的意义和目的做出详细阐述。通过对国内外住宅房地产项目前期策划阶段价格定位的研究总结,得到本文的主要研究方法和框架;在第二章中,对本论文中的住宅房地产项目、前期策划以及价格定位等相关概念进行研究和界定,在此基础上详细介绍影响住房价格的主要因素;在第三章中,对本文所应用的价格定位模型,即伯特兰德模型和房地产项目相似度模型的基本理论和方法步骤进行详细的分析;在第四章中,对长沙房地产市场中房地产项目属性以及消费群体进行详细分析,在此基础上利用相似度模型对伯特兰德模型进行改进,并利用改进的模型对住宅房地产项目进行价格定位;在第五章中,针对长沙住宅房地产项目前期策划阶段的价格定位进行实例验证,分析该项目所在板块发展前景以及主要类比项目,运用本文建立的模型对项目进行价格定位;第六章总结了全文的主要论点和结论,提出尚待解决的问题和进一步的研究方向。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 论文选题的背景
• 1.1.1 对前期策划阶段价格定位的态度分析
• 1.1.2 传统价格定位方法存在的问题
• 1.2 论文研究的目的和意义
• 1.2.1 论文研究的目的
• 1.2.2 论文研究的意义
• 1.3 国内外研究现状
• 1.3.1 有关住宅的相关概念
• 1.3.2 对房地产定价与房地产估价的叙述
• 1.3.3 国外住宅房地产项目前期策划阶段价格定位理论研究
• 1.3.4 国内住宅房地产项目前期策划阶段价格定位理论研究
• 1.4 论文研究的内容与叙述程序
• 1.4.1 论文的研究内容
• 1.4.2 论文的叙述程序
• 1.5 论文的研究方法
• 1.5.1 论文的研究方法
• 1.5.2 论文的逻辑框架
• 第二章 住宅房地产项目前期策划阶段价格定位理论概述
• 2.1 价格定位的概述
• 2.1.1 前期策划的概念、内容、流程
• 2.1.2 价格定位的目标、策略和程序
• 2.2 住宅房地产项目的影响因素
• 2.2.1 一般因素
• 2.2.2 区域因素
• 2.2.3 个别因素
• 2.2.4 其他因素
• 2.3 本章小结
• 第三章 伯特兰德模型与相似度模型分析
• 3.1 伯特兰德寡头博弈模型
• 3.1.1 纳什均衡
• 3.1.2 伯特兰德寡头博弈模型
• 3.1.3 对模型的分析
• 3.2 面向产品配置的相似度计算模型
• 3.2.1 模型介绍
• 3.2.2 计算流程及实现方法
• 3.3 本章小结
• 第四章 利用伯特兰德模型与相似度模型进行价格定位
• 4.1 项目属性分析
• 4.2 置业消费者状况分析
• 4.2.1 马斯洛需求层次理论
• 4.2.2 消费者特征分析
• 4.2.3 消费者置业特征分析
• 4.3 类比项目分析
• 4.3.1 类比项目分析的作用
• 4.3.2 类比项目选择原则
• 4.3.3 类比项目分析的内容
• 4.4 市场竞争条件下伯特兰德模型的应用
• 4.4.1 整个市场只有一个房地产商开发时的定价模型
• 4.4.2 整个市场有两个房地产商开发时的定价模型
• 4.4.3 整个市场有多个房地产商开发时的定价模型
• 4.5 利用相似度模型计算房地产项目的替代系数（d）
• 4.6 确定敏感系数（b）
• 4.7 本章小结
• 第五章 长沙市A公司X住宅项目开发的价格定位
• 5.1 长沙房地产市场各区域概况
• 5.1.1 城中板块区域概况
• 5.1.2 城南板块区域概况
• 5.2 项目概况
• 5.2.1 长沙市A公司X项目背景及主要经济指标
• 5.2.2 竞争项目背景及主要经济指标
• 5.3 利用伯特兰德优化模型进行住宅房地产项目价格定位
• 5.3.1 确定替代系数
• 5.3.2 确定消费者价格敏感系数
• 5.3.3 利用伯特兰德模型进行价格定位
• 5.4 本章小结
• 第六章 结论与展望
• 6.1 本文的主要结论
• 6.2 本文的创新点
• 6.3 有待进一步研究的问题
• 参考文献
• 致谢
• 攻读硕士学位期间主要研究成果