（上海港普泰建筑设计咨询有限公司上海200080）
【摘要】本文结合个人近几年参与设计的实际项目，就“社区商业街模式”的商业项目如何打造成城市空间新形象，如何实现商业价值最大化，进行了粗浅的探讨，以期为相关类似项目提供点参考。
【关键词】流线组织；兼容性；灵活性；类独栋；体验式商业；商业价值最大化；附加值
【中图分类号】TU247【文献标识码】A【文章编号】1002-8544（2017）08-0053-04
1.引言
随着电商对传统商业模式的冲击，特别是对MALL的冲击，随着人们生活品质的提高接着对购物环境品质的提升，商业设计越来越多的更加注重休闲体验的设计，也随着近些年房地产市场的大环境的变化，商业项目开发也越来越重视开发的可控性，社区型商业街在营销、招商及个性化等方面具有较高的灵活性，从欧洲商业发展来看，社区型商业街模式也是必然的商业设计新趋势。
目前我所在公司控股的“锋思设计”转型商业设计十多年，很幸运我师从于公司创始人方华先生，伴随着公司一起成长，我也有幸参与设计了很多商业项目，一些已经落成一些正在实施中。
2.社区型商业街模式
社区型商业街模式是通过室外步行街进行流线组织的商业建筑。它以低多层建筑为主。包含沿街商铺、中小型独立建筑等形式。功能较为灵活，以休闲、娱乐、餐饮、儿童功能为主，辅以部分大中型的主力店（自持物业）及办公酒店住宅类销售物业。社区型商业步行街面积通常在5~20万平方米之间。
社区型商业街的本质并非降低“品质”，而是将过去的百货销售式商业还原到人们所熟悉的休闲街区式商业。街区商业的设计也有自己的开发模式和设计原则。
2.1社区型商业街的开发模式
社区型商业街一般包含以下部分：
（1）商业步行街
商业步行街的主要通道两边布局各种业态的店铺，在一些重要位置（有些商家比较强势）或次要位置放置中小型主力店，该部分应保持35%以上的自持，以控制商业形态和档次定位。
（2）独立商业建筑
独立商业建筑体有利于中大型商家入驻或经营（含百货、购物中心等），同时在招商上兼容性最佳。此类建筑以自持物业居多，一般位于商业街主入口广场或临街面。以利于入驻的主力店吸引人群进入商业街。
（3）地下商业街
可以利用高差掉层或下沉广场，把地下空间开发成室内步行街，一般和超市比邻。地下步行街必须有较多的开敞，以弱化地下层的感受。地下商业街可以放置时尚、休闲、快餐饮等业态。
（4）办公、酒店、住宅建筑群（视规模而定）
办公、酒店及住宅建筑的流线组织需要和商业街流线分离，此类建筑大部分为销售物业，是平衡前期投资的必要手段。
2.2流线组织
商业建筑规划中最重点是流线设计（组织），这包含商业人行流线组织、机动车流线组织、货流组织。又以商业人行流线组织最为重要和专业，合理人行流线组织能使商业规划设计事半功倍，当然万事都有一些规律可寻。
（1）唯一性原则
各商业区商业主街（主流线）只有一条最佳，商业主街分支容易造成一定的误导，表面上增加了主街的长度，增加了沿街商业的面积，但实际上容易让人产生困惑，大部分人都会愿意走向较大的商业街，而不是支街。支街只能出现在目的性较强的专业市场中。而在主要入口广场处分支是允许的，因为入口广场一般较大，较短的分支一般不会造成困惑。并且一定不要出现尽端式商业街或广场。
2.3兼容性商业空间的规划理念
建筑平面设计时需要考虑到销售及运营的需要。把商业面积化整为零，以低多层独栋可拼接的建筑体量为主，为将来各种业态的进驻预留可能性。商业空间大小的确定经过了严密的分析和排演，最小的店铺面积30平米，最大空间1500平米左右，同时做到“连小变大”。单层（形体相对独立的部分）建筑面积在200～600平方米之间（过小层的面积不利于利用，过大层的面积不利于招商）。休闲餐饮类商铺尺度控制在开间进深比在1:2~1:3.5之间，宜1:2.5，最大进深不要超过18米。
2.4风情化
风情化不是简单的欧洲特色小镇和世界风光花园，可以称为主题化，其初衷是为整个商业项目找到符合项目区域、当地文化的主题，通过场景和人群的共鸣，达到人景合一的目的。
风情化的街区建筑风格能够让人放松，或引起记忆或升华心灵。因此风情化商业街更加受到欢迎，此外风情化街区的个性更加鲜明，迎合了消费人群放松、猎奇的心态。
2.5体验式商业
不同于购物中心，社区型商业步行街更偏好于（半）室外空间，这不仅仅是室外空间能带来附加的营业空间，还在于室外空间迎合了大家对自然亲近的需求，此外室外空间对儿童的吸引也很大。如果风情化更多的讲建筑风格，那么体验感更加强调“软”设计，包含室外景观设计、业态体验、场所设计等。首先强调可停留性，通过中心景观的打造，提供更多的公共游乐空间，让消费者更愿意在周末假期来聚集，从而养成习惯进一步带动商业。其次是可参与性，商业建筑内大多应是让消费者“亲自”参与的业态，比如休闲、餐饮、DIY等，而非普通的展示和购物。还有就是不可被电商取代性，除了休闲餐饮类业态，一些主题性商业也是很有必要的，这让整体商业能够明显区别于“线上”模式，比如儿童主题游乐场、冰场、影院等。
2.6商业价值最大化
（1）根据地形高差或商业流线处理形成多首层的街区商业。首层的商业价值永远大于二层商业价值。
（2）商业空间的附加值
不仅仅是社区型商业强调（半）室外空间，新型的ShoppingMall也极力开发露台及屋顶空间，这类型的做法早在日本的六本木及难波公园项目就已经非常成熟了，在国内像上海环贸IAPM及成都大悦城也是这样的项目。室外空间的开发目的在于迎合休闲、餐饮业态，提高商铺面积的使用率，提高空间附加值。商铺临商业街外摆进深在1.5~6.0米之间，宜2.4米，过小不利于摆设桌面，过大阻碍交通空间。外摆区面积与商铺面积比在1.2.5~1:5之间，宜1:3，外摆区过小无法形成商业氛围，外摆区过大也会造成商铺服务面积不够或者开发成本过高。
3.案例作品分析
3.1大宁中心商业广场
大宁中心商业广场（图1、图2、图3）位于上海市闸北区灵石公园北侧，是大宁国际广场街区商业的延续和升级，项目建筑面积约14.5万平方米，其中商业约6万平方米。项目用地呈条状，南北长约366米，适合商业步行街的规划形式。项目人行组织仍然遵循唯一性原则，即主入口唯一性、主动线唯一性，在动线内部结合次要入口做活动广场以缓解人流，主动线做到通而不畅的视觉效果。平面布局采用“类独栋”的设计手法和兼容性商业空间的规划理念，使商业划分销售和运营更加灵活。目前项目已经投入使用。
图2大宁中心商业广场人行分析总图
图3大宁中心商业广场沿街夜景效果图
3.2成都蓉城印象
项目地块围绕着成都龙潭寺，定位为“风情化”中式休闲商业街，为了提升二层及以上商业空间的价值，商业连廊是必要手段，连廊不仅让商业街内部联系起来，还结合河景将休闲公园和商业街连成整体。很多中式商业街都是以“复古”为思路进行设计，我们更愿意根据建筑发展原则，采用符号演练和空间提炼等方式表达中式的文化精髓，更结合时代加入现代的元素，形成韵味风情十足的休闲商业街（图4、图5、图6）。项目目前处于前期方案设计阶段。
图6成都蓉城印象内街效果图
3.3攀枝花太谷广场
太谷广场项目位于攀枝花炳三区机场路靠近攀枝花学院，项目计容建筑面积20万平方米，其中购物中心8万平方米，地上7层，街区商业3万平方米，地上2～3层，住宅9万平方米，地上32层。项目目前处于方案设计阶段。
项目地形高差较大，周边城市道路最低点和最高点相差近30米，为有效化解高差，在街区部分利用台地的设计手法，创造出与城市道路平接的商业街区，创造出多首层的设计概念，有效提高了商业价值。规划条件要求地块中间设一条的40米景观通廊，设计条件把地块分为东西两个部分，为有利化解不利的用地条件，在这里规划一条峡谷公园，攀枝花是比较“缺水“的城市，在景观设计方面配以城市水秀广场，创造出体验式极强的购物公园新概念，创造城市空间新形象。
图8攀枝花太谷广场沿机场路透视图
3.4重庆垫江明悦天街
明悦天街项目（图9）地址位于垫江市松林大道和凤山西路路口，商业规模约5.4万平方米，商业有两部分组成，其一是小型MALL，地上三层地下一层，内含电影院及超市（地下）等业态，其二为两栋街区商业，地上三层。
项目刚开始时拿到时，已经有其他的公司完成了报建方案，但是原规划方案流线组织混乱商业价值不高，经过重新规划后，一层平面采用单一动线加中心广场（图10）的流线组织形式，有中心就有广场，中心广场是营销活动的舞台——城市舞台；中心广场为周边商铺提供外摆区——商业拓展空间；中心广场是主题展示场所——城市画廊儿童乐园等。二层三层平面采用环形流线组织形式（图11、图12），MALL的外侧商铺同街区的二层三层形成一个闭环，使二者的人流有效的的组织在一起，达到商业人流相互带动的作用，也提升了街区商铺的商业价值。
在平面设计中，也采用“类独栋”的设计手法和兼容性商业空间的规划理念，使商业划分销售和运营更加灵活，街区二层三层平面面积在50-600之间灵活变化。街区三层平面也大量附送了屋顶平台，增加了商业附加值，提升了三层的商铺价值。立面造型采用现代简洁时尚的设计风格，达到一种街区风情化的商业效果（图13）。
图9重庆垫江明悦天街鸟瞰图
（二层）（三层）
图11重庆垫江明悦天街二、三层平面图
图13重庆垫江明悦天街效果图
4.结语
前些年住宅爆炸式的开发，很多地方显示出地产开发有“城”无“市”的问题愈发严重，“新区”住宅销售不力或者入驻率低的问题根源或许在于商业设施的缺乏，这种由“面”到“线”化“整”为“零”的社区型体验式商业街模式势必成为商业设计新的趋势。