成都H商业广场定位调整研究

论文摘要

我国城市化和工业化进程的快速推进,是支撑我国房地产业迅猛发展的强力引擎。2003年以来,我国商业地产的发展速度之快、规模之大,确可堪称全球瞩目。继我国超市扩张浪潮的涌起后,从社区底层铺的热销风行,到城市商业街的建设改造,再到购物中心、写字楼、大型酒店等各种大型商业设施的开发浪潮,无论是面积总量还是单体规模皆可称为世界之最。然而在商业地产项目的开发中,由于大部分开发商是由原住宅地产开发商转型而来,对商业地产项目开发的规律不熟悉,因此造成了许多商业地产项目的失败与停滞,商业面积空置率逐年上升。造成这种局面的因素是多方面的,其中定位不准的问题尤为突出。这些制约我国商业地产发展的显性或隐性的因素,客观上已成为我国商业地产发展过程中不能回避而亟待关注和解决的问题。本文是应用与理论结合的课题,更侧重于实践。因此,就成都H商业广场项目的定位调整问题,通过对商业地产开发的定位理论和实际情况的研究,提出相关的商业地产项目定位框架;并且依据该定位框架结合成都H商业广场的具体情况和在前期定位中出现的问题,进行逐项的分析,从既有理论依据又符合项目实际情况的角度出发,探讨成都H商业广场的定位调整方案,从而做到具有理论研究与实践操作的意义。全文共分五章,主要研究内容如下:第一章介绍商业地产的概念、开发运营模式和发展中存在的问题及分析;第二章介绍商业地产定位的一些相关理论,阐述定位在目前商业地产开发中的应用情况,并且提出针对商业地产项目定位现状的应对策略和商业地产项目的基本定位体系;第三章是针对成都H商业广场项目现状进行实际分析,通过市场调查对成都H商业广场项目的不同方面进行市场细分、选择目标市场,并进行分析,以找出成都H商业广场项目定位调整的依据;第四章是依据上述的调查与分析结果,对成都H商业广场项目依照商业地产相关定位理论和项目基本定位体系的要求进行定位分析,并对其中涉及今后运营成败的具体项目进行深入的定位分析;第五章是依据所有的分析得出成都H商业广场项目定位调整的结论,并提出相关的建议。

论文目录

• 中文摘要
• ABSTRACT
• 0 前言
• 0.1 本课题研究的背景
• 0.2 本课题研究的意义
• 0.3 本课题研究的内容及思路
• 0.4 本课题研究的方法及创新之处
• 1 商业地产的概念、模式及问题与分析
• 1.1 商业地产的概念
• 1.2 商业地产的种类及特征
• 1.2.1 商用物业的类型及特征
• 1.2.2 写字楼的类型与特征
• 1.2.3 酒店及酒店式公寓的类型及特征
• 1.3 商业地产的开发运营模式
• 1.4 商业地产的发展历程
• 1.5 商业地产的现状、问题及分析
• 1.5.1 商业地产现状
• 1.5.2 商业地产开发面临的问题
• 1.5.3 原因分析
• 2 定位在商业地产开发中的应用情况
• 2.1 商业地产项目定位的内涵及定位的不同点
• 2.1.1 房地产项目定位的内涵
• 2.1.3 商业地产定位与住宅地产定位的不同点
• 2.2 商业地产定位的相关理论介绍
• 2.2.1 商业地产市场供求理论与价格形成
• 2.2.2 商圈理论
• 2.2.3 消费行为理论
• 2.3 商业地产项目定位现状和存在的问题
• 2.3.1 商业地产项目定位现状
• 2.3.2 商业地产项目定位中存在的问题
• 2.4 针对商业地产项目定位现状的应对策略
• 2.4.1 商业与地产合理对接
• 2.4.2 科学合理的商业开发模式
• 2.4.3 主题经营要凸现特色
• 2.4.4 在商业定位初期引入招商工作
• 2.4.5 商业管理是项目成功及商业定位动态调整的关键
• 2.4.6 大型商业地产只租不售
• 2.4.7 房地产信托投资基金是解决商业地产资金缺乏的根本途径
• 2.4.8 准确的项目定位
• 2.5 商业地产项目的基本定位体系
• 2.5.1 商业地产项目的客户定位
• 2.5.2 商业地产项目的市场定位
• 2.5.3 商业地产项目的主题定位
• 2.5.4 商业地产项目的产品定位
• 3 成都H 商业广场项目现状与分析
• 3.1 成都H 商业广场项目现状及存在的问题
• 3.1.1 成都H 商业广场项目现状
• 3.1.2 成都H 商业广场项目目前所存在的问题
• 3.2 成都H 商业广场项目所在区位商业地产情况分析
• 3.2.1 成都市商业地产情况及规划
• 3.2.2 成都H 商业广场项目所在区位商业地产情况及规划分析
• 3.3 成都H 商业广场项目所在区位零售业市场分析
• 3.3.1 成都市零售业情况分析
• 3.3.2 成都H 商业广场所在区域零售业情况分析
• 3.4 成都H 商业广场项目所在区位写字楼市场情况分析
• 3.4.1 成都市写字楼市场情况分析
• 3.4.2 成都H 商业广场写字楼项目市场分析
• 3.5 成都H 商业广场项目SWOT 分析
• 3.5.1 成都H 商业广场零售业态SWOT 分析
• 3.5.2 成都H 商业广场写字楼项目SWOT 分析
• 3.5.3 成都H 商业广场综合SWOT 分析
• 4 成都H 商业广场项目定位调整分析
• 4.1 成都H 商业广场项目客户定位分析
• 4.1.1 消费者定位
• 4.1.2 经营者定位
• 4.1.3 购买客户定位
• 4.1.4 写字楼项目客户定位
• 4.2 成都H 商业广场项目市场定位分析
• 4.2.1 竞争商圈和竞争项目界定
• 4.2.2 市场供应分析
• 4.2.3 市场需求分析
• 4.2.4 市场空间分析
• 4.3 成都H 商业广场项目主题定位分析
• 4.3.1 购物主题定位
• 4.3.2 办公主题定位
• 4.4 成都H 商业广场项目产品定位分析
• 4.4.1 成都H 商业广场功能定位
• 4.4.2 成都H 商业广场业态定位
• 4.4.3 成都H 商业广场主力店确定
• 4.4.4 成都H 商业广场商业配比和面积、人流动线划分
• 4.4.5 成都H 商业广场租金定位
• 5 成都H 商业广场项目定位调整结论及建议
• 5.1 成都H 商业广场项目定位调整结论
• 5.2 相关建议
• 参考文献
• 附录
• 后记
• 致谢