论文摘要
定金制度作为债务确保手段,早在罗马法中即有规定。在我国实务中,定金条款被大量运用于二手房房屋居间买卖合同之中,但我国法律并未在居间合同中明文规定定金及相关具体条文,由此产生的纠纷数不胜数。探讨房屋居间买卖合同中定金的性质、预先给付规范及纠纷发生后的定金处理具有一定的理论及实务价值。尝试从房屋居间买卖合同复合型性质的角度对定金问题作浅显的研究。本文共分为四个部分。第一部分是引出房屋居间买卖合同中的定金纠纷这一主题,对实务案例和法院收案情况进行介绍。首先,透过真实的典型案例增强对居间买卖合同定金纠纷的感性认识。其次,引用法院的统计数据反映案件的数量及处理难度。最后,通过对案例及收案情况的分析,归纳整理其中折射出的法律问题,提高对居间买卖合同定金纠纷的理性认识。第二部分是承接第一部分中归纳的法律问题,寻找分析造成这些问题的原因。一方面从立法的角度说明规制居间方的法律缺失是造成房屋居间买卖合同中定金纠纷频发的原因,法律缺失、操作失范、有违诚信、监管缺位都是具体表现;另一方面从法经济学的角度说明买卖双方经济利益权衡是案件诱因,违约责任易逃脱、追求利益引发纠纷。第三部分是通过简要的定金理论的介绍,试图运用传统理论解决实务中定金纠纷,但是却发现了一些不足,不仅在定金概念上无法准确定义房屋居间买卖合同中的定金,在名称、主合同、当事人方面存在争议,而且对如何认定定金的成立和效力也存在问题。第四部分是文章的核心,根据案件反映的问题和原因分析,从房屋居间买卖合同的复合型性质角度对定金纠纷提出解决方案,并思考其预防机制。首先,阐明房屋居间买卖合同是兼具有狭义居间和预约性质的混合合同,为纠纷处理打下理论基础。其次,提出从复合型性质认定房屋居间买卖合同中定金是预约定金的观点,并认为预约定金是违约定金兼有立约定金的性质。接着,鉴于预约定金的定位,分析纠纷问题焦点——定金预先给付的操作,说明这是当事人意思表示自由的范畴,但居间方非预约当事人,无定金处分权。然后,具体阐明定金纠纷的法律后果认定及处理。立足该定金是预约定金这一立场,区分无预约违约情形、有预约违约情形和预约无效三种状况对预约定金作出不同的处理。最后,对定金纠纷引申思考,提出通过设定合理期限、树立诚信意识、规范行业行为、细化法律规定来建立纠纷预防机制。