我国土地储备法律制度研究 ——以房地产市场调控为视角

论文摘要

自从1986年以来我国开始实行国有土地有偿出让制度之后,我国土地一级市场一直呈现出“多头供应”的现象,这不仅使土地一级市场陷入混乱,而且导致城市实际利用的土地规模无法与城市的长期规划、土地利用年度规划和土地利用的整体规划进行有效衔接。特别是随着上个世纪九十年代中后期我国房地产市场的兴起,这种现象造成的负面后果尤为突出。为了应对这一情况,以宏观调控土地市场为宗旨的土地储备制度应运而生。作为在我国刚刚兴起的一种土地制度,土地储备制度在其运行中难免出现诸多问题,本文试图在回顾土地储备制度国内外发展状况,并对其定义、法律特征、功能作出界定的基础上,以房地产调控为视角,揭示土地储备制度在我国运行中出现的法律问题,并就该问题作进一步思考和探析。本文主要分为四大部分:首先,笔者在回顾国内外土地储备制度发展历程的基础上,重新界定了土地储备制度的含义,同时阐明土地储备制度的运行机制,并概括出土地储备制度的法律性质、法律特征及其功能。其次,笔者对土地储备制度与房地产市场调控的关系进行了分析。通过列举和分析我国房地产市场当前出现的突出问题,并从土地供应量、土地供应价格、土地供应结构和土地供应方式等方面说明土地储备制度对房地产市场产生的影响,最后总结出土地储备制度与房地产市场调控的关系。再次,笔者探讨了我国土地储备制度的法律制度现状。在阐明我当前我国土地储备制度地方规范性文件先行和地方立法先行等法律特点的基础上,从国家立法层面、立法规范体系、法律适用等角度说明了我国土地储备法律制度存在的不足。最后,笔者提出了完善我国土地储备法律制度的思考和建议。在确认统一我国土地储备制度立法的可行性论证的基础之上,进一步提出将土地储备制度纳入土地管理法立法规范并以国务条例形式对土地储备具体事项作出规范的具体立法模式,最后,就土地储备法律制度中土地储备制度的定位、公共利益的适用、土地储备机构的设置、土地供应方式的完善、土地储备范围的界定、储备土地的权属变更及管理、以及土地储备资金的筹措及管理等主要问题做出了相应的思考和建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• （一） 研究的背景及目的
• 1. 研究的背景
• 2. 研究的目的
• （二） 国内外研究综述
• 1. 国内研究综述
• 2. 国外研究综述
• 一、土地储备制度概述
• （一） 历史沿革
• 1. 国外土地储备制度的发展概述
• 2. 我国土地储备制度的源起
• 3. 我国土地储备制度的发展
• （二） 土地储备的定义及其运作机制
• 1. 定义
• 2. 运作机制
• （三） 法律性质及法律特征
• 1. 法律性质
• 2. 法律特征
• （四） 功能
• 1. 强化政府垄断土地一级市场
• 2. 抑制土地炒作，规范土地市场
• 3. 促进城市总体规划的实施
• 4. 积累城市建设资金
• 二、我国土地储备制度与房地产市场的关系
• （一） 当前我国房地产市场存在的主要问题
• 1. 房地产价格水平偏高
• 2. 开发结构不合理
• 3. 开发商囤地现象严重
• 4. 住房保障建设落后
• （二） 土地储备制度对房地产市场的调控
• 1. 土地供应量和土地供应价格对房地产市场的影响
• 2. 土地供应结构对房地产市场的影响
• 3. 土地出让方式对房地产市场的影响
• （三） 土地储备制度与房地产市场的调控关系
• 1. 调控房地产市场的供求关系
• 2. 调控房地产市场价格
• 三、我国土地储备法律制度现状分析
• （一） 我国土地储备法律制度的特点
• 1. 地方规范性文件先行
• 2. 地方立法先行
• （二） 我国土地储备法律制度的不足
• 1. 缺乏上位法的支撑
• 2. 缺乏与相关法律制度的有效衔接
• 3. 各种规范性文件、规章之间缺乏统一性
• 四、完善我国土地储备法律制度的思考
• （一） 统一立法的可行性分析
• 1 深化土地管理制度的必然要求
• 2. 实践与理论基础成熟
• 3 立法时机恰当
• （二） 立法模式
• 1 以人大立法形式规范
• 2. 以国务院条例形式规范
• （三） 主要立法建议
• 1. 土地储备在土地管理法制度中的定位
• 2. 土地储备与“公共利益”的适用
• 3. 土地储备机构的设置
• 4. 土地储备供应方式的完善
• 5. 储备土地的权属变更及管理
• 6. 土地储备的范围界定
• 7. 土地储备的资金筹措及管理
• 结语
• 致谢
• 参考文献