论文摘要
近年来,我国房地产市场价格出现了连续上涨,2005年至2009年间,全国商品房销售价格分别上涨了14.0%,6.3%,14.8%,-1.7%,23.2%。除了2008年经济衰退导致商品房售价小幅下跌以外,房价都呈较快上涨的趋势。尽管国家出台了一系列信贷、税收、行政、法律法规等手段,旨在抑制部分大中城市房价的快速上涨,但是尽管宏观调控的政策很多、调控力度很大,但是效果并不是十分理想,2010年,尽管国务院先后发布了“新国四条”和“新国八条”,但是本年全国商品房售价还是上涨了7.35%,据中科院预测,2011年全年商品房平均售价将上涨12.77%左右。国内有关房地产市场的众多研究文献的较为一致的观点是,目前我国房地产市场已经出现了泡沫,房屋销售价格已经持续偏离了其基础价值,但是究其泡沫程度、出现泡沫的主要原因及相应的政策建议等方面,研究者持有的观点并不完全一致,但这都为以后的研究奠定了坚实的基础。本文首先通过计算2007年至2009年全国28个省（市）的房价收入比,支持房地产市场已经出现泡沫这一论点,然后立足本国国情,从需求、供给、政策、制度等方面分析高房价的形成机制,综合考虑引致国内房地产业价格过高的各种可能性因素,在此基础上选取适当的经济指标,构建房地产价格的双对数解释模型,对2000年至2009年全国28个省市的面板数据（panel data）进行实证分析（其中,西藏、宁夏和新疆由于部分数据不够全面,所以笔者将这三个省剔除）,通过运用广义最小二乘（generalized least squared, GLS）法,按照截面进行加权（cross-section weights）,利用个体成员间存在固定影响（fixed effects）的变截距模型进行回归分析,估计出房地产价格解释模型。通过面板数据的实证分析,笔者认为得出房地产价格迅速上涨的最主要原因是：现行“招、拍、挂”的商品住宅用地出让方式结合地方政府官员GDP为主的政绩考核机制,使房地产商和地方政府的联合行为推动着房价迅速上升。作为制度性因素,逆转这一现实需要相当长的时间,笔者认为应从长期考虑,完善住房供给制度,加大对廉租房和经济适用房的建设,对其用地采用划拨出让的方式,为中低收入者提供量多质优价低的住房,这就可以改善目前不合理的社会住房供给结构,宏观政策兼顾了经济目标和社会目标；同时将经济适用房和廉租房的建设数量、质量作为地方政府重要的政绩考核机制。商品住宅用地的供给减少和我国流动性过剩下信贷扩张是房价迅速上升的推动性因素,政策措施方面,建议加大城市和城市郊区住宅用地的有效供给,同时合理利用每一寸土地；同时适当紧缩银行信贷,一方面适度控制房地产业投资（机）需求,另一方面提高对房地产商获得贷款的标准,降低房地产业的逆向选择、道德风险对银行的危害。笔者在此特别指出,国家实施一系列宏观调控政策措施但房价依旧快速上涨的原因之一是,一些出台的政策效果是互相抵消的,例如,考虑“新国十条”再次明确严格土地供应管理和收紧信贷这两个政策措施,在房地产价格双对数模型中,面板数据得出的结论是,政府每控制信贷扩张一个百分点会使房价下降0.029个百分点,然而现行土地政策下降低土地供应每一个百分点会带来房价上涨0.054个百分点,政策不仅仅出现抵消性,而且调控反而会带来房价上涨0.025个百分点,这或许就是“越调控,房价越涨”的重要原因。我国高房价并不是一夕间形成的,房地产价格自身也有很强的惯性,本期价格会很大程度上影响下一期的价格,政策的制定要兼顾短期和长期,同时还应该注意规避政策效果的抵消作用。