论文摘要
鼎泰丰项目2009年开始立项,立项之时即墨市房地产发展正处于巅峰时期,利润空间大,开发商对项目的开发成本不够重视。然而,即墨的房地产在经过几年的持续升温之后,遭遇到了前所未有的市场寒流,2011年初,在限购和提高首付的双重影响下,楼市成交量出现下滑,经过长时间的持平与波动,房价原来的上涨趋势已经发生改变,投资者对房价的预期已经发生动摇,部分投资商已经开始撤离市场。从房地产商来看,一方面伴随着成交量的下降,集中面临资金上的压力,降价促销加速价格向下趋势的形成;另一方面,房地产项目的开发成本却又在不断地上升,许多房地产项目开发成本已经超过开发预算,如何开源节流引起了所有房地产商的高度重视,房地产项目成本控制问题以一种前所未有的姿态摆在房地产商面前。本文以即墨市鼎泰丰小区项目为研究对象,了解房地产开发项目全生命周期各环节成本的概念和特征,建立项目工程的全过程成本控制体系。通过全过程理论,分析每一开发阶段成本构成以及影响成本的具体因素,根据项目的实际情况和具体特点,运用成本控制理论,提出了房地产项目的在每一个阶段的成本控制措施,对成本进行全面而细致的控制,将费用控制在计划范围内。房地产项目的全过程成本控制主要包括土地竞买、投资决策、规划设计、招标、建设施工、竣工和项目营销等阶段。在土地竞买阶段,采用了科学的方法对土地价格进行了估算,确保以合理价格获得土地；在投资决策阶段,对项目进行了可行性研究以及详细的投资估算;在规划设计阶段,对施工图的预算和审核进行控制,应用限额设计等方法对项目成本进行了估算；在招投标阶段,对招标文件与标底的编制、合同价确定与签订等方面的控制,进行投资控制；在建设施工阶段,通过对变更签证、原材料和设备、工程进度、合同管理和风险防范的控制,用以节省成本;在竣工阶段,通过对竣工验收、工程计量以及办理竣工结算等工作的总结,为以后的工程做好工作总结；在营销阶段,根据企划要求,采取合适的广告策略和推广方式对广告费用和营销策划费用进行了估算和控制。通过案例分析,本文得到以下结论：土地是稀缺资源且土地由政府直接管理,想要获得土地难度很大,是房地产项目成本控制的重点,本文通过对土地价格进行合理预测,能够为房地产企业土地报价时提供参考,合理运用竞买策略,有效控制土地成本；房地产项目投资决策阶段,是房地产开发项目重要的一个环节,通过对项目进行可行性研究和项目投资估算,从许多备选方案中选出最佳方案,达到资源的合理配置；规划设计阶段,是关系到经济效益的关键阶段,对房地产项目总成本的影响占到了绝大部分,是项目工程建设的灵魂。设计阶段水平、质量的高低不仅会影响到施工阶段的投资,最重要的是,它将会影响到在楼盘建成投产后的经济效益,必须高度重视规划设计阶段,确保项目规划设计方案的水平和质量,从源头上控制项目成本：工程招标阶段是最敏感的阶段也是成本控制关键的阶段,通过严格的工程招投标,以及合同的签订等工作,可以有效的控制投资,房地产项目的建设阶段就是将项目设计图实际呈现的阶段,是房地产项目成本控制的难点,在施工阶段要注意产品质量和价值的形成,需要质量、进度和成本互相配合,将项目成本控制在预算范围内；在竣工阶段进行成本控制可以使企业节约费用,降低成本支出,通过对人工、材料、机械的消耗分析,获得竣工阶段成本控制的方法,为企业在以后的工程中提供经验和依据,进而提高企业的经济效益；如今房地产竞争日趋激烈,多样化的营销手段可以早日将房子销售出去,使投资商快速回收资金,保持资金流动顺畅,因此销售阶段的成本控制已日益成为项目成本控制的重要部分。本文着重理论与实践的结合,旨在探索一些有实用价值的房地产开发项目成本控制的具体方法和措施,达到对成本的有效控制,提高企业经济效益,为房地产开发商在成本控制上提供借鉴和参考。