土地供应政策对房地产市场宏观调控的研究

论文摘要

当前,随着我国社会经济的高速发展,房地产业已成为我国国民经济重要的支柱产业。房地产业本身固有的特性决定了它对整个国家经济的高关联联度和高带动性。房地产市场的健康发展不仅是一个经济问题——关系到国民经济的全局,也是一个政治问题——关系到人们的安居乐业和社会的安定繁荣。土地供应政策是房地产市场的基础和关键,是土地管理和房地产开发的联接环节,更是土地市场和房地产市场的协调、有序、健康发展的关键。2000年以来,国家开始颁布了一系列的土地供应政策,从房地产市场的源头—土地供给入手,加强对房地产市场的宏观调控。这是我国政府在建设市场经济过程中的一个创举,因为在发达的在市场经济国家,房地产市场的调节工具主要是货币政策和财政政策。调控的成果是显著的：调整了各类住房用地的土地供应结构,遏制了屯积土地,保障了房地产市场的健康运行。世界发达国家的房地产调控主要根据经典的市场经济供求理论,认为供给与需求的数量关系决定价格及其变化方向,政府政策、居民收入、购房者偏好等因素影响供给与需求的条件从而影响房地产价格。当然,不同的国家采取的房地产调控政策各有特点,手段也各有侧重。我国房地产行业是从福利分房制度开始,通过市场与福利结合的双轨制,到如今相对的市场化。其中又涉及到我国的全民所有和劳动群众集体所有两种土地所有制,以及以社会主义公有制为主体的多种所有制经济现状,所以单一的计划控制论或市场决定论都不足以完全剖析完整当前国内的房地产市场价格基础。本文通过分析房地产行业的物质基础——土地,纵观土地供应政策参与房地产市场宏观调控的历史与效果,引用相关文献资源,不同时间、不同阶段进行对比,选取上海十年的时间,南京在2009年和全国2010年上半年具体分析土地供应政策的作用效果。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究意义
• 1.3 国内外研究现状
• 1.3.1 国外研究综述
• 1.3.2 国内研究综述
• 1.4 研究方案
• 1.4.1 研究目标
• 1.4.2 研究内容
• 1.4.3 研究方法与技术路线
• 2 我国房地产市场发展及其宏观调控政策回顾
• 2.1 我国房地产市场发展历程
• 2.2 我国房地产市场存在的主要问题
• 2.2.1 房价过高
• 2.2.2 房地产市场导致社会资源浪费
• 2.2.3 房地产市场泡沫化
• 2.2.4 城镇住房保障制度问题
• 2.3 土地政策参与房地产宏观调控的必然性
• 3 土地供应政策的宏观调控
• 3.1 土地供应政策的概念
• 3.2 我国土地供应政策
• 3.2.1 我国土地供应政策
• 3.2.2 招拍挂制度与协议出让制度比较
• 3.2.3 宏观调控政策回顾
• 3.3 土地供应和房地产价格
• 3.4 土地供应政策的作用
• 3.4.1 保安全
• 3.4.2 保发展
• 3.4.3 保民生
• 3.5 土地、货币与财政调控比较
• 3.5.1 货币政策调控房地产市场分析
• 3.5.2 财政政策调控房地产市场分析
• 3.5.3 土地调控与货币调控、财政调控的比较
• 4 土地供应政策的调控机理研究
• 4.1 土地供应政策的构成要素
• 4.2 土地供应政策调控手段
• 4.2.1 土地利用规划调控
• 4.2.2 土地利用年度计划调控
• 4.2.3 土地供应结构调控
• 4.2.4 土地储备制度调控
• 4.2.5 土地市场动态监测调控
• 4.2.6 土地综合手段调控
• 4.3 土地供应政策的传导途径
• 4.4 土地供应政策的迟滞性
• 5 土地供应政策参与房地产市场宏观调控的实证研究
• 5.1 区域土地供应政策与房价调控——以上海市、南京市为例
• 5.1.1 上海土地调控政策一揽（2001—2010）
• 5.1.2 土地政策对上海调控分析
• 5.1.3 2009年南京土地与房价总体情况
• 5.1.4 土地政策对南京市调控分析
• 5.2 全国土地供应政策与房价调控
• 5.2.1 2011年上半年房地产情况
• 5.2.2 土地政策调控分析
• 6 土地供应政策参与房地产市场宏观调控的政策建议
• 6.1 科学制定土地供应计划、优化土地供应结构、完善土地出让方式
• 6.2 进一步完善土地储备制度
• 6.3 加大市场监测监管力度
• 6.4 土地供应政策调控是辅助手段
• 6.5 坚持完善多渠道住宅供给体系
• 参考文献
• 致谢