大连市房地产价格评价指标研究

论文摘要

国内目前判断房地产价格是用房地产价格指数等个别的指标,对于房屋这样异质性很强的商品,在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异,无法看出不同时期、不同地域得出的平均销售价格数据对总体价格走势的影响,在严格意义上并无可比性,也没有太大的实际意义。论文主要研究了国内外的现状和动态,以特征价格理论为基础构建了房地产特征价格评价指标体系,并结合大连市统计局的实际数据与问卷调查采集的数据对指标体系进行了实证分析和研究,共发放和回收有效样本数据118份,得出评价房地产价格的特征价格评价指标及其所占权重,最终确定的指标体系中共有16个评价指标,其中结构特征指标7个,邻里特征指标5个,区位特征指标4个。研究表明,房地产特征对房地产价格的影响程度是有差异的。本文的研究创新在于系统地选择了房地产特征变量,进行了变量的编码和量化,构建了房地产特征价格理论指标,并以大连市为例,通过实证研究进行了定量测算。对于政府对房地产行业进行调研和调控、房地产企业规范运行和建立并维护良好的行业秩序具有一定的参考价值,消费者也可在房地产投资和消费时以此进行判断,从而减少错误的市场行为。房地产市场的区域性特点非常强,本研究得出的房地产价格评价指标及指标所占权重应用在其他区域可能会有所差异,可适当做些调整。同时本文因研究范围和篇幅有限,没有就地价与房价的关系,级差地价在房地产价格评价中的作用和影响进行进一步的研究,希望后来者能在这方面继续进行探索。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 目录
• 第一章 绪论
• 1.1 选题背景
• 1.2 研究目的与意义
• 1.3 研究的内容
• 1.4 研究方法和技术路线
• 本章小结
• 第二章 理论基础
• 2.1 我国房地产业发展状况综述
• 2.1.1 房地产定义及发展状况
• 2.1.2 房地产业在国民经济中的地位
• 2.2 房地产价格概述
• 2.2.1 房地产价格含义
• 2.2.2 我国房地产价格特征
• 2.3 我国房地产价格各类评价指标的文献综述
• 2.4 特征价格评价指标综述
• 2.4.1 特征价格评价方法的起源和发展
• 2.4.2 特征价格评价方法的理论基础
• 本章小结
• 第三章 特征价格评价指标的构建
• 3.1 城市房地产价格影响因素的分类
• 3.1.1 宏观因素对房地产价格的影响
• 3.1.2 微观环境对房地产价格的影响
• 3.1.3 房地产价格构成
• 3.1.4 房地产价格评价指标体系建立应遵循的原则
• 3.2 特征价格评价指标的构建的条件与方法
• 3.2.1 特征价格评价指标构建的条件
• 3.2.2 特征价格评价指标的基本形式
• 3.2.3 影响房地产价格评价指标的选定的特征分析
• 3.2.4 特征价格评价指标的具体形式
• 3.2.5 特征价格评价指标构建的一般程序
• 3.3 特征价格评价指标潜在的问题和处理方法
• 3.3.1 评价指标的设定误差
• 3.3.2 共线性问题
• 本章小结
• 第四章 基于特征价格理论的房地产价格评价指标实证研究
• 4.1 大连市房地产市场发展状况
• 4.1.1 大连市房地产市场动态
• 4.1.2 2006年大连市房地产市场解析
• 4.1.3 当前我市房地产市场应关注的发展趋势和主要问题
• 4.2 大连市房地产价格评价指标的选定
• 4.2.1 大连市房地产价格评价指标的量化
• 4.2.2 评价指标的设定
• 4.3 基于特征价格理论的房地产价格评价指标实证研究
• 4.3.1 样本基本数据分析
• 4.3.2 自变量表的描述性统计
• 4.3.3 量表的信度测量
• 4.3.4 各指标权重的测量结果
• 4.3.5 数据结果的回归分析
• 本章小结
• 第五章 结论与展望
• 5.1 论文的创新点
• 5.2 研究结论
• 5.3 不足与展望
• 本章小结
• 参考文献
• 附录
• 攻读硕士学位期间发表的学术论文
• 致谢