长沙市房地产特征价格研究

论文摘要

最近几年长沙市住房价格上涨幅度远高于全国房价增长速度。长沙市住房价格已引起普通购房者的广泛关注。住房价格受诸多因素影响,包括政府的相关政策,开发成本、周边环境等。本文分析了长沙市的房产经济的现状,站在购房者角度,首先选取2005-2007年间的住房数据,并且对这些楼盘的特征进行量化,通过建立Hedonic模型,反映2005-2007年间购房者对每个特征变量的喜好程度。然后采用2007年的数据,建立Hedonic模型,将两个模型进行比较,总结出2007年长沙市购房者需求效用的变化。结果表明,购房者最关注的住房特征已经由原来的住房建筑成本逐渐向CBD距离、临近湘江距离以及生活配套设施等因素转变。尽管住房的成本对住房的价格依然是一个主要因素,但有趋势显示,这种影响在减少。而购房者需求效应对住房的价格影响在逐渐增大。这种趋势在未来几年来可能体现的更明显。开发商不能再认为只要一块土地上开发住宅就能得到暴利,应该更多的去考虑购房者的需求,开发出有特色,能满足购房者需求的住房。长沙市的hedonic模型的建立能为政府制订政策提供依据,根据楼盘的定价模型对住房价格进行管理,而且对开发商的建设选址、成本投入等方面有一定的指导作用。hedonic模型用参数解释了不同的特征对住房的价格影响,表明了住宅特征之间相互替换的数量关系,在购房者收入有限的情况下,能帮助购房者选择住房。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 插图索引
• 附表索引
• 第1章 绪论
• 1.1 选题背景及研究意义
• 1.2 国内外研究述评
• 1.2.1 国外研究述评
• 1.2.2 国内研究述评
• 1.3 本文研究的基本思路及技术路线
• 1.4 本文的创新点
• 第2章 房地产定价的理论模型
• 2.1 早期的房地产微观定价模型
• 2.1.1 李嘉图理论与单中心模型
• 2.1.2 存量与流量模型
• 2.2 现阶段主流房价定价理论
• 2.3 特征价格理论
• 2.3.1 Hedonic 主要内容
• 2.3.2 Hedonic 模型原理
• 2.2.3 模型的函数形式
• 第3章 2003-2007 年长沙住房市场状况及趋势分析
• 3.1 长沙市房地产整体状况分析
• 3.1.1 房地产投资现状
• 3.1.2 商品房市场供需现状
• 3.1.3 房地产价格现状
• 3.2 长沙房地产各区现状
• 3.2.1 各个区现状
• 3.2.2 供销量分析
• 3.2.3 价格
• 3.3 长沙市房地产趋势分析
• 3.3.1 长沙市房地产消费者购房意向
• 3.3.2 长沙市房地产发展趋势
• 第4章 长沙市住宅市场特征价格测算和分析
• 4.1 特征变量的选取
• 4.1.1 对住房价格影响因素分类
• 4.1.2 住宅特征变量的量化
• 4.2 样本的来源、预先调整及楼盘样本的选择
• 4.3 长沙住宅特征价格模型的选取
• 4.4 回归分析
• 4.4.1 拟合结果
• 4.4.2 小结
• 4.5 2007 年模型测算及分析
• 4.6 两模型结果对比分析
• 第5章 实践意义与政策建议
• 5.1 实践意义
• 5.2 政策建议
• 结论
• 参考文献
• 致谢
• 附录