影响商品住宅价格因素的实证研究 ——以成都为例

论文摘要

房地产业作为国民经济中的支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用。近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飘升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。影响商品住宅价格的因素,有土地使用制度、住房制度、人口因素、经济发展状况、财政金融政策等一般因素,也有道路交通、城市设施、环境状况等区域因素,还有建筑物本身的结构特征等个别因素。但是,这些影响因素在不同的国家(甚至在同一国家的不同城市和地区)、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。本文以商品住宅价格价格为研究对象,试图探讨在现阶段我国房地产市场环境下,哪些因素对商品住宅价格产生的影响是主要的,哪些是次要的(当然这种主次因素是相对且是动态的),并通过对成都市商品住宅价格进行定性和定量的实证研究,揭示其内在的运行机制。本文对商品住宅价格影响因素的研究主要由以下部分组成:首先,总结、评述了我国政府1988年以来几次对房地产市场的调控措施,其次对国内外相关文献做了归纳,这方面的内容由第一章构成;第二章阐述了我国商品住宅价格的形成机制及影响因素;第三章分析了成都市房地产发展现状;第四章从实证角度进一步论证了成都市商品住宅价格的影响因素;第五章对成都房地产市场未来发展趋势做了展望;最后总结了本文的研究成果和不足之处,并对今后的研究方向作了展望。在实证研究部分,以成都市1992—2006统计数据为基础,采用计量经济学方法和统计分析方法,从实证角度分析各因素对商品住宅价格的影响。首先,分析各经济因素对商品住宅价格的影响,明确了国内生产总值、实际利率、城镇居民可支配收入和年竣工面积的变化是导致商品住宅价格变动的因素。随后,建立了国内生产总值、实际利率和城镇居民可支配收入、年竣工面积与商品住宅价格的函数模型,并通过比较得出:国内生产总值与实际利率对商品住宅价格变化的影响要大于城镇居民可支配收入和商品住宅年竣工面积的影响。本文最后形成的结论如下:1、国内生产总值、实际利率、城镇居民可支配收入、年竣工面积是影响商品住宅价格的重要因素。2、以成都为实例分析发现:国内生产总值、利率对商品住宅价格的影响较大,因此国家通过货币政策调整利率来达到抑制房价高速上涨的手段是可行的。3、在住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为,投机性购买行为会推动房价不正常地上涨,进而可能形成房地产泡沫,但是如何判断房地产市场是否存在泡沫,应结合我国国情制定恰当的指标,而不宜套用“国际标准”。4、商品住宅价格将伴随着经济的快速发展而持续上涨,但涨幅趋于回落。5、政策因素在一定程度上影响着商品住宅价格的变动,为使宏观调控措施更有效的发挥作用,政府应首先从规范房地产市场秩序着手。6、规范房地产秩序,应从货币政策、引导需求、加强行业管理等方面同时展开,而不应一味抑制购房需求。本文还需在以下几个方面作进一步展望:1、影响因素的量化问题。商品住宅价格的影响因素有的本身就是定量化的,比如人均可支配收入、存贷款利率、人口数量和密度等;而有的则较难量化,比如道路通达程度、环境状况因素、人口素质和消费心理等。如何对较难量化的因素进行量化和科学改进,是今后可以研究的一个方向。2、细分市场的研究。商品住宅只是房地产行业的一小类,其他还有括商业用房和工业用房。住宅同样也包含各种层次,比如普通住宅、公寓、公寓式住宅、连排别墅、别墅等等。不同用途、不同层次的房地产,各种影响因素和影响力大小可能是不一样的。3、模型函数的构建问题。目前,对商品住宅价格研究(较多的是对住宅特征价格的研究)的模型大多采用线性函数,但这在计量经济学上并没有先验的标准。是否还有其他的函数形式能更好地拟合,在变量数目不同的情况下函数形式是否相同,这也可能是今后有待进一步研究的方面。商品住宅价格影响因素及其作用机制的研究无疑是一项极富挑战性的工作。一方面我国在这一领域的研究还刚起步,相关数据的收集是一项相当困难的工作,并且当前的统计指标也不够完善。另一方面,文献研究也遇到了相当的困难,因为国外住宅市场的发展较为成熟,已形成了一套体系完整的住宅价格实证研究方法。而我国的住宅市场发展较晚,统计数据的层面和范围也很不完善,因而不能采用完全相同的方法去研究同样的问题。正是由于这些原因再加上本人对相关理论认识的不足给研究工作带来极大的困难,论文研究还存在资料的时间跨度和空间分布有限的问题,从而降低了研究成果的解释力和适用范围。另外对于研究商品住宅价格影响因素,其实就是要寻求房地产经济和住宅市场的运行规律。由于住宅房地产本身是一个非常复杂的系统,要全面反映和解释这个系统,需要一套完善的指标体系,而一套能被学术界普遍接受的指标体系目前尚未形成,所以论文中所选用的4个因素和以这4个因素所进行的分析,也只能从一个侧面反映住宅房地产的一些规律。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 1. 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 国外相关研究综述
• 1.2.2 国内相关研究综述
• 1.3 论文内容及结构
• 1.3.1 研究的目的及意义
• 1.3.2 论文研究方法
• 2. 商品住宅价格的相关基本理论
• 2.1 商品住宅价格概述
• 2.1.1 商品住宅的界定
• 2.1.2 商品住宅的内涵
• 2.1.3 商品住宅价格特征
• 2.1.4 商品住宅价格构成
• 2.2 商品住宅价格形成机制
• 2.2.1 土地价格与商品住宅价格的关系
• 2.2.2 商品住宅价格的边际经济理论
• 2.3 商品住宅价格影响因素概述
• 2.3.1 经济因素
• 2.3.2 行政因素
• 2.3.3 社会因素
• 2.3.4 房地产投机因素
• 3. 成都市商品住宅发展现状
• 3.1 需求情况
• 3.2 供给情况
• 3.3 供需对比情况
• 4. 成都市商品住宅价格的实证分析
• 4.1 变量选择
• 4.1.1 城镇居民可支配收入和年竣工面积
• 4.1.2 地区国内生产总值
• 4.1.3 利率
• 4.2 原始数据及数据处理
• 4.2.1 原始数据存在的缺陷
• 4.2.2 数据的修正和处理
• 4.3 模型设定
• 4.3.1 平稳性检验
• 4.3.2 商品住宅价格、利率和国内生产总值的Granger 因果检验
• 4.3.3 向量自回归模型（VAR）与向量误差修正（VEC）模型
• 4.3.4 与以人均可支配收入及年竣工面积作为解释变量建立模型的比较
• 4.4 结论
• 5. 房地产市场发展趋势及政策建议
• 5.1 房地产市场热点问题的简要分析
• 5.1.1 关于房地产市场是否存在泡沫的解释
• 5.1.2 对于收入房价比的客观理解
• 5.1.3 关于空置率的讨论
• 5.2 房地产市场发展趋势
• 5.2.1 房地产价格将继续上涨
• 5.2.2 房地产价格的增速将有所回落
• 5.2.3 房地产市场管理将更加规范
• 5.3 政策建议
• 5.3.1 利用金融政策控制利率达到调控房地产市场的目的
• 5.3.2 引导房地产需求调控房地产市场
• 5.3.3 加强房地产行业的管理
• 参考文献
• 6. 后记
• 6.1 结论
• 6.2 论文不足
• 6.3 进一步研究展望
• 致谢
• 在读期间科研成果目录