上海市房价收入比研究

论文摘要

近年来,中国许多城市房地产价格大幅上涨,关于房价高低的争论、关于市场是否产生泡沫的争论此起彼伏。房价收入比是综合判断房地产市场是否出现泡沫、居民购买力强弱的一个重要指标。相关的研究相当杂乱,对于国际标准缺乏准确和统一的认识,采用的计算口径也大不相同,所以国内对于中国的房价收入比的计算结果及看法大不相同,从而对房价及房地产市场的判断也大相径庭。本研究首先总结了房价收入比的国际经验,通过国际经验,以及根据购房模型的计算结果,综合确定中国合理的房价收入比区间在6-9倍。通过上海市房价收入比相对值研究,即上海房价收入比的历史对比及与全国、东中西部代表省份、典型城市北京的比较,得出上海房价收入比并无异常的结论。接下来,通过上海市房价收入比绝对值研究,即取国际口径,按照中国国情,对简单计算出的上海市房价收入比进行逐项修正,得出真实的上海房价收入比,并未超出6-9倍的合理区间。通过相对研究和绝对值修正两个方面做出综合判断,结论是上海市房地产市场发展总体状况基本正常,没有出现泡沫。但是通过结构视角,即不同收入阶层的房价收入比变化情况发现,低收入阶层的房价收入比情况在恶化,其收入增长速度低于居民收入平均增长速度,也低于房价,所以其房价收入比在不断上升。最终,笔者针对本文的主要分析结论,给出了相关的政策建议,主要是政府应当关注房价收入比的上升趋势,低收入群体的住房问题更多要靠政府帮助解决,以及政府应当采取措施缩小收入差距。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 主要研究命题
• 1.3 创新点和不足
• 1.4 研究方法
• 第二章 房价收入比及其合理区间
• 2.1 国外研究综述
• 2.1.1 房价收入比在国际范围内得到广泛应用和重视
• 2.1.2 国外研究举例
• 2.1.3 关于"房价收入比国际惯例为4-6倍"的相关研究
• 2.2 国内研究综述
• 2.2.1 国内开展房价收入比研究的背景
• 2.2.2 三种主要的房价收入比计算方法
• 2.2.3 关注新旧房价格差异
• 2.2.4 房价收入比指标的细化研究
• 2.2.5 提倡不能盲从国际惯例,但缺少定量化修正
• 2.3 房价收入比定义、计算方法及特征
• 2.3.1 房价收入比的定义
• 2.3.2 房价收入比的计算方法
• 2.3.3 房价收入比的特征
• 2.4 对房价收入比合理区间的探讨
• 2.4.1 来自国际经验的合理区间为7-9倍
• 2.4.2 来自购房模型的合理区间为6-9倍
• 第三章 比较视角的上海市房价收入比
• 3.1 全国房价收入比概况
• 3.1.1 近20年来全国房价和收入保持同步增长
• 3.1.2 全国房价收入比稳中略降
• 3.1.3 全国房价收入比数据不支持泡沫论
• 3.2 上海市房价收入比概况
• 3.2.1 1997年来上海市房价和收入保持同步增长
• 3.2.2 上海市房价收入比稳中略升
• 3.3.3 上海市房价收入比数据略微超出合理区间
• 3.3 上海与全国房价收入比的比较
• 3.3.1 上海市房价收入比与全国的偏离度增大
• 3.3.2 上海市房价收入比的波动性高于全国
• 3.4 上海与东中西部代表省份房价收入比的比较
• 3.4.1 上海与其他省份直接对比意义不大
• 3.4.2 上海与东部省份的房价收入比趋势最为接近
• 3.5 上海市与北京市房价收入比的比较
• 3.5.1 北京市的房价收入比
• 3.5.2 上海市房价收入比低于北京
• 3.5.3 上海市房价收入比的波动性低于北京
• 3.5.4 过高房价收入比将对房价上涨形成有力制约
• 第四章 修正视角的上海市房价收入比
• 4.1 对房价的修正
• 4.1.1 来自高自有住房率的修正
• 4.2 对收入的修正
• 4.2.1 来自所得税的修正
• 4.2.2 来自隐性收入的修正
• 4.2.3 来自高储蓄率及亲属援助的修正
• 4.2.4 来自外部购买力的修正
• 4.3 平均数向中位数的修正
• 4.4 上海市房价收入比的综合修正系数及修正值
• 4.4.1 上海市房价收入比的综合修正系数
• 4.4.2 修正后的上海市房价收入比
• 第五章 结构视角的上海市房价收入比
• 5.1 上海市不同收入阶层的房价收入比
• 5.2 结构视角的上海市房价收入比状况在恶化
• 5.2.1 高收入阶层的房价收入比不断下降
• 5.2.2 中等收入阶层的房价收入比轻度上升
• 5.2.3 中低收入阶层的房价收入比严重恶化
• 5.3 贫富差距扩大是上海市房价收入比结构恶化的主要原因
• 第六章 结论与建议
• 6.1 本文主要结论
• 6.1.1 中国合理的房价收入比为6-9倍
• 6.1.2 相对看上海市房价收入比并无异常
• 6.1.3 修正后的上海市房价收入比绝对值处于合理区间
• 6.1.4 居住支出占收入比重佐证了整体无泡沫的观点
• 6.1.5 上海市房地产整体无泡沫但结构性问题严重
• 6.2 政策建议
• 6.2.1 关注房价收入比的上升趋势 控制房价涨幅
• 6.2.2 多渠道解决中低收入阶层的住房问题
• 6.2.3 完善收入分配政策 防止收入差距进一步拉大
• 参考文献
• 致谢