城市私有房屋转租中次承租人利益保护研究

论文摘要

伴随经济快速发展和城市化进程的加速,人口大量涌入城市。人口流动性的增强以及房价的高涨使得租赁房屋成为越来越多人的现实选择。房屋租赁市场逐步发展,房屋转租现象也越来越普遍。我国法律对房屋转租作了相应规定,但规定较为原则,可操作性不强。统观我国有关房屋转租的法律规定,可以看出立法对转租规制的主要出发点是维护出租人的利益,对于次承租人的利益保护较为薄弱。次承租人作为房屋的实际占有、使用者,与房屋的直接联系程度最为紧密,在转租关系中的利益也最容易受到侵犯。不论是从次承租人对房屋的依赖程度,还是从次承租人的经济地位而言,次承租人相较于出租人与转租人都是弱者。因此,研究法律对房屋转租关系中次承租人利益的保护问题具有重要的现实意义。本文以次承租人的利益保护为切入点,分析现行法律在保护次承租人方面的不足,并论证了应如何完善对次承租人利益的保护,旨在为我国完善房屋转租法律制度推波助澜。本文共分为四个部分,约3.2万字。第一部分是城市私有房屋转租法律制度概述。本部分首先就城市私有房屋转租的定义、特征以及性质作了简单介绍,指明了本文所探讨的房屋转租仅限于城市私有房屋,不包括农村房屋和公有房屋;按照不同标准将房屋转租分为同意转租、擅自转租,超期转租、等期转租与少期转租,单重转租和多重转租,全部转租与部分转租四大类,该分类为下文探讨不同情形下次承租人的利益保护作了铺垫。其次,分析了房屋转租关系各方当事人的权利义务关系,明晰了各方当事人的法律地位。最后,通过对次承租人租赁权性质、弱势法律地位的分析,论证了加强次承租人权利保护在房屋转租法律制度中的重要性。第二部分是我国法律关于保护次承租人利益的规定和不足。本部分将房屋转租分为出租人同意转租和承租人擅自转租两种情形进行分述。在出租人同意转租的情况下,着重关注了出租人解除合同时、出租人出卖房屋时以及房屋所有权变动时对次承租人利益的保护问题。首先,列举了出租人通过协商解除合同或者行使法定解除权的相关法律规定,并对现有规定在保护次承租人方面的不足作了评析。其次,简单介绍了承租人优先购买权制度,指明了我国法律在次承租人优先购买权规定方面的空白,列举了理论界关于次承租人优先购买权肯定论与否定论的两种观点并点评了司法实践中为避免问题复杂化而否定次承租人优先购买权的做法。第三,简略阐述了房屋所有权变动不破租赁制度,并对该制度是否适用于房屋转租所引发的争议作了介绍,指出了法院在处理类似问题时所面临的无法可依的难题。在承租人擅自转租的情况下,就现行法律的有关规定及在保护次承租人方面的不足作了点评。现行法律仅规定出租人享有解除权,对解除权行使的期限及方式都未作规定,次承租人的利益将长期处于不稳定状态。关于擅自转租合同的效力,现行法律规定不甚合理,导致学界争论不止并形成了三种观点:无效说、效力待定说、有效说。实务界对此也没有统一观点,导致了同案异判的现象发生,次承租人无法对自己的利益形成可靠的预期。第三部分是出租人同意转租时次承租人利益保护制度的完善。本部分和第四部分是本文写作的出发点和落脚点。首先,指出了立法应对出租人的解除权进行限制,规定出租人与承租人协商解除原租赁合同须征得次承租人同意,未经同意的,解除合同的约定对次承租人不发生效力。赋予次承租人代位清偿权以阻却出租人的法定解除权,并对代位清偿权的行使方式、程序、法律后果进行了论述。其次,当出租人出卖房屋时,明确了次承租人享有优先购买权,对次承租人和承租人优先购买权的顺位进行了充分阐述,确立了次承租人优先购买权顺位在前的一般性原则,兼析了部分转租时承租人与次承租人优先购买权顺位相同;转租给多人时,各次承租人优先购买权顺位相同;多重转租时,后承租人优先于前承租人等特殊规则。同时,还对次承租人优先购买权的行使方式和救济作了简单的论述。最后,根据房屋买受人身份的不同,分别论述了房屋转租也应当适用“所有权变动不破租赁”原则,以维护次承租人的利益。第四部分是承租人擅自转租时次承租人利益保护制度的完善。本部分首先阐述了在承租人擅自转租房屋时,法律应当明确规定擅自转租合同的有效性,并从承认擅自转租合同有效的法理基础、经济基础和外国法参考方面充分论述了承认擅自转租合同有效的正当性。其次,提出了要对出租人解除合同的权利设定期限限制,并明确出租人未解除合同时次承租人的法律地位。最后,还提出了赋予善意次承租人合同撤销权,并对撤销权的行使条件作了简单论述。本文的创新点有两个。第一,对次承租人的优先购买权进行了较为充分的论述,并详细区分了全部转租、部分转租、转租给多人、多重转租等不同情况下次承租人的优先购买权顺位,目前对此问题进行论述的文章还较为少见;对转租期间次承租人取得房屋所有权后,对是否应当继续支付租金差价这个问题提出了应当继续支付的观点,论述较为新颖。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 一、城市私有房屋转租法律制度概述
• （一） 城市私有房屋转租的概念
• 1. 城市私有房屋转租的定义
• 2. 房屋转租的法律特征
• 3. 房屋转租的性质
• （二） 房屋转租的分类
• 1. 同意转租与擅自转租
• 2. 超期转租、等期转租与少期转租
• 3. 单重转租与多重转租
• 4. 全部转租与部分转租
• （三） 房屋转租当事人之间的法律关系
• 1. 转租人与次承租人之间的权利义务关系
• 2. 出租人与承租人之间的权利义务关系
• 3. 出租人与次承租人的权利义务关系
• （四） 强化对次承租人利益保护的必要性
• 1. 符合法律保护弱者、追求实质公平的理念
• 2. 符合弥补租赁权弱效力性的需要
• 3. 符合现实生活的需要
• 二、我国法律关于保护次承租人的规定与不足
• （一） 出租人同意转租时次承租人利益的保护
• 1. 出租人解除合同时对次承租人利益的保护
• 2. 出租人出卖房屋时对次承租人利益的保护
• 3. 房屋所有权变动时对次承租人利益的保护
• （二） 承租人擅自转租时次承租人利益的保护
• 1. 承租人擅自转租的法律后果
• 2. 承租人擅自转租时对次承租人保护的不足
• 三、出租人同意转租时次承租人利益保护制度的完善
• （一） 限制出租人的合同解除权
• 1. 限制出租人协商解除原租赁合同的权利
• 2. 确立次承租人的代位清偿权限制出租人的法定解除权
• （二） 确立次承租人优先购买权制度
• 1. 立法规定次承租人享有优先购买权
• 2. 确定次承租人与承租人优先购买权的顺位
• 3. 次承租人优先购买权制度设计
• （三） 确立房屋转租所有权变动不破租赁规则
• 1. 房屋转租适用所有权变动不破租赁
• 2. 房屋转租适用所有权变动不破租赁的条件
• 四、承租人擅自转租时次承租人利益保护制度的完善
• （一） 出租人合同解除权
• 1. 出租人行使合同解除权的期限
• 2. 出租人过期不行使解除权的法律后果
• （二） 确立擅自转租合同的有效性
• 1. 擅自转租合同有效的法理基础
• 2. 擅自转租合同有效的经济基础
• 3. 擅自转租合同有效的外国法参考
• （三） 赋予善意次承租人合同撤销权
• 1. 赋予善意次承租人合同撤销权的正当性
• 2. 次承租人享有合同撤销权的条件
• 五、结论
• 致谢
• 参考文献