农村集体土地征为开发建设用地的决策机制研究

论文摘要

目前我国农村集体土地征为开发建设用地过程中存在着违规征地、补偿价格偏低、收购环节不透明等问题。本文在对政府、农民、投资商和村委会等四个征地中的主要利益主体的行为特点充分分析的基础上,以农村集体土地征为开发建设用地的三个关键问题——征地计划制定、征地补偿和土地一级开发为研究对象,以合理配置决策主体的决策权为主线,以土地出让价格为立足点进行了深入研究,以期系统解决我国农村集体土地征为开发建设用地过程中现存的问题,为构建和谐的土地征收管理制度提供一些思路和方法。本文的主要创新性研究成果包括:(1)考虑制度权利和投资权所带来的土地收益的分配,提出了在征地过程中各决策主体的决策权配置模式。在对现阶段各主要决策主体在征地过程中的决策影响力进行评价的基础上,认为对农村集体土地征为开发建设用地的决策机制的研究主要是对征地过程中各个关键问题进行决策权配置。为适应我国建立和谐社会的决策目标,确保土地增值能够合理分配,运用机制设计、产权经济学、投资决策等理论,提出了决策权配置模式,即在征地计划制定中应建立政府为主、专家和公众为辅的决策权配置模式;在对失地农民的补偿中,需要提高农民的决策权,而决策权的提高依赖于农地产权的完善;在土地一级开发中,需要引入竞争机制,建立政府和市场运作相结合的一级开发模式,使一级开发商和政府成为土地一级开发中的决策主体。(2)在运用灰色关联系数确定影响城市征地规模的因素的基础上,建立模型确定城市征地规模,并系统提出了控制城市用地规模的思路。在征地计划的决策和控制上主要体现的是政府决策权。运用定性与定量(灰色关联系数)相结合的分析方法,认为城市用地规模不仅与城市人口规模相关,还与城市发展阶段、城市经济发展水平、城镇人均住房面积、城市建设投资和城市固定资产投资等因素相关。在此基础上,运用数学模拟和成本法从征地规模和土地出让价格的决策临界点两个方面,以西安市为例作了实证研究,为政府在确定合理征地规模方面的决策提供了参考。同时,从规划、土地审批、公众参与和监督等四个方面全面研究了控制城市征地规模的方法与制度。(3)提出了应建立农地发展权制度以提高农民在征地实施过程中的决策权,并运用指数效用函数和收益法将其量化。决策权的大小是由产权来决定的。在农村土地集体所有的条件下,提出应通过建立农地发展权制度来保障农民在征地实施过程中的决策权。以《中华人民共和国土地管理法(修正)》第二十九条之规定“安置的农民保持原有生活水平”为原则,从农民转为居民的生存成本变化的角度,运用博弈论、特别牺牲理论、效用理论和收益法,提出了将农地发展权量化的思路。同时,为保障征地补偿费用的落实,提出应采取“长短期相结合”的安排方案,并从村集体的角度提出了落实的具体措施。(4)为解决我国土地储备运作资金不足的问题,探索了土地储备投资信托基金的运作模式,并运用CAPM模型和线性回归分析对其适用性进行了研究。在土地一级开发中,资金渠道的选择是决策的重心。分别分析了土地储备开发中现行的四种资金筹措渠道和正在研究或探索的解决现行土地储备资金瓶颈的五种思路,综合确定土地储备投资信托基金是土地储备资金筹措的一种较好的筹资渠道,并探索了其运作模式。运用证券投资、信息经济学等理论,提出我国将建立的土地储备投资信托基金模式应是开放型公司基金。运用CAPM模型和线性回归分析,对土地储备投资信托基金的适用性进行了研究,并以西安市土地储备的平均水平作了实证分析。从投资项目的风险防范和基金管理人的风险管理两个角度研究基金风险防范的措施,为我国将来建立土地储备投资信托基金进行了有益的探索。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出、研究意义及研究目标
• 1.1.1 问题的提出
• 1.1.2 研究意义
• 1.1.3 研究目标
• 1.2 研究综述
• 1.2.1 决策理论研究现状
• 1.2.2 城市规模研究综述
• 1.2.3 土地储备制度研究综述
• 1.2.4 失地农民利益补偿研究综述
• 1.3 研究方法、内容与框架
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 研究内容
• 1.3.3 研究框架
• 2 农村集体土地征为开发建设用地的决策机制研究概述
• 2.1 关键概念的界定
• 2.1.1 农地征为开发建设用地的内涵
• 2.1.2 决策机制
• 2.2 决策环境分析
• 2.3 决策目标分析
• 3 理论基础
• 3.1 一般系统理论
• 3.1.1 系统论的基本观点
• 3.1.2 系统论的观点对本论文的启示
• 3.2 经济机制设计理论
• 3.2.1 经济机制设计理论的基本内容
• 3.2.2 经济机制设计理论对本论文的启示
• 3.3 群体决策理论
• 3.3.1 群体决策理论的观点
• 3.3.2 群体决策理论对本论文的启示
• 4 决策主体及其决策权配置分析
• 4.1 主要决策主体的决策行为分析
• 4.1.1 决策主体的界定
• 4.1.2 政府的决策行为分析
• 4.1.3 投资商的决策行为分析
• 4.1.4 农民的决策行为分析
• 4.1.5 村委会的决策行为分析
• 4.2 征地过程中决策主体影响力评价
• 4.2.1 征地过程中关键工作分析
• 4.2.2 征地计划制定中政府决策影响力的评价
• 4.2.3 征地补偿中农民与村委会决策影响力的评价
• 4.2.4 土地一级开发中投资商的决策影响力的评价
• 4.3 征地过程中决策权的配置
• 4.3.1 征地计划中决策权的配置
• 4.3.2 征地补偿中决策权的配置
• 4.3.3 土地一级开发中决策权的配置
• 5 征地计划的决策与控制
• 5.1 影响城市用地规模的因素分析
• 5.1.1 影响城市用地规模因素的定性分析
• 5.1.2 影响城市用地规模因素的定量分析
• 5.2 城市征地规模的确定
• 5.2.1 城市征地规模确定的假设和前提条件
• 5.2.2 数据整理及筛选显著性变量
• 5.2.3 回归与检验
• 5.2.4 西安市征地面积中期预测
• 5.3 政府出让土地的决策分析
• 5.3.1 政府出让土地的成本收益分析
• 5.3.2 政府出让土地的决策分析
• 5.4 城市征地计划的控制
• 5.4.1 协调土地利用总体规划与城市总体规划的关系
• 5.4.2 严格征地审批管理
• 5.4.3 建立完善社会参与制度
• 5.4.4 加大征地执法监督力度
• 6 征地补偿的确定与落实
• 6.1 我国征地补偿发展沿革和现状研究
• 6.1.1 我国征地补偿制度发展沿革
• 6.1.2 我国征地补偿的现状
• 6.1.3 现有的补偿标准的分析
• 6.1.4 现有低标准补偿所产生的结果
• 6.2 合理征地补偿的确定
• 6.2.1 土地征收补偿理论
• 6.2.2 失地农民生存成本的变化分析
• 6.2.3 失地农民合理补偿额的确定
• 6.3 农地发展权及其量化
• 6.3.1 农地发展权的概念及其研究现状
• 6.3.2 由农地发展权产生的博弈
• 6.3.3 农地发展权的量化
• 6.4 征地补偿费用的安排与落实
• 6.4.1 征地补偿费用的安排
• 6.4.2 征地补偿费用的落实
• 7 土地一级开发资金筹措渠道的决策
• 7.1 征地开发模式的完善与监督
• 7.1.1 征地开发模式的完善
• 7.1.2 征地开发的监管
• 7.2 现行土地一级开发中资金来源渠道及其评价
• 7.2.1 政府财政拨款
• 7.2.2 商业银行贷款
• 7.2.3 土地出让收益
• 7.3 土地储备资金解决思路的比较与选择
• 7.3.1 土地储备资金解决思路与分析
• 7.3.2 土地储备资金来源的选择
• 7.4 土地储备投资信托基金的运营方式
• 7.4.1 土地储备投资信托基金的定位
• 7.4.2 土地储备投资信托基金组织形式的选择
• 7.4.3 土地储备投资信托基金的发行方式选择
• 7.4.4 土地储备投资信托基金的运作模式
• 7.5 土地储备投资信托基金的适用性研究
• 7.5.1 模型建立
• 7.5.2 实证研究——以西安市为例
• 7.6 土地储备投资信托基金的风险防范
• 7.6.1 投资土地项目风险防范
• 7.6.2 对基金管理人的风险管理机制
• 8 结语
• 8.1 结论
• 8.2 论文的主要创新性成果
• 8.3 有待进一步研究的问题
• 致谢
• 参考文献
• 附录: 攻读博士学位期间发表的论文和参加的科研项目