城镇土地价格的组合评估及管理系统研究 ——以淮南市为例

论文摘要

由于我国土地管理起步较晚,社会主义条件下的地租、地价理论尚不完备,各地土地市场发育水平很不平衡,土地市场的管理与规范程度还有待于提高,建立有中国特色的社会主义土地市场体系,是现阶段我国土地管理所面临的重要任务之一。改革开放以来,我国逐步建立了土地有偿使用制度,开放了土地使用权出让、转让市场,社会主义土地市场体系初步形成,地价管理逐步走向规范化轨道。地价在社会主义市场经济中具有多种功能,它不仅是投资、课税、产权管理握的重要数据,同时也是国家对经济运行进行宏观调控的重要经济杠杆。因此地价受到国家机关、事业机构、企业、集体经济组织及其个人的普遍关注。本文根据近几年来参加了导师所主持的“淮南市基准地价评估”、“淮南市农用地分等”等几个土地评价项目的实践,对城镇土地价格评估的理论、方法和评估过程中的几个关键技术进行了研究和专题探讨,在此基础上完成了本论文的编写。论文叙述了城镇土地价格评估的基本理论、方法;结合淮南市的具体情况探讨了基于城市构架的城镇土地价格的组合评估原则和方法;并对城镇土地价格评估过程中等几个难点技术问题进行了专题研究:提出“专家权”的概念并用于确定评价因素的权重,提高了确定权重的可操作性和可靠性;对国内采用最普遍的“收益还原法”的还原利率的确定方法进行了实质性的改进;编制淮南市地价指数,最后对GIS环境下城镇土地估价系统的建设进行了专题研究,并在淮南市地价评估项目的实施过程中得到很好的应用。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 国内外研究现状
• 1.3 本文研究的主要内容
• 1.4 本论文的创新点
• 2. 土地估价概述
• 2.1 我国社会主义条件下的土地及土地市场
• 2.2 我国城镇土地估价的原则
• 2.2.1 主要原则
• 2.2.2 相关应用原则
• 2.3 我国城镇土地估价的程序
• 3 城镇土地分等定级与土地使用价值评定
• 3.1 城镇土地分等定级概述
• 3.1.1 土地定级类型
• 3.1.2 等级体系
• 3.2 城镇土地分等定级因素分析
• 3.2.1 定级因素的选取及指标体系
• 3.2.2 因素权重的确定
• 3.2.3 城镇土地级别的划分
• 4 土地估价方法
• 4.1 收益还原法
• 4.1.1 收益还原法原理
• 4.1.2 收益还原法的估价方法
• 4.2 市场比较法
• 4.2.1 比较法的原理
• 4.2.2 比较法的适用条件
• 4.3 成本法
• 4.3.1 成本法的基本原理
• 4.3.2 成本法的适用范围
• 4.3.3 成本法与土地价格构成
• 4.4 剩余法
• 4.4.1 基本思路
• 4.4.2 剩余法适用范围
• 4.4.3 剩余法估价的步骤
• 4.5 路线价估价法
• 4.5.1 路线价法的概念、计算公式及理论依据
• 4.5.2 路线价法的特点及适用范围
• 4.5.3 路线价法的操作程序
• 4.6 组合估价法
• 5 基准地价评估
• 5.1 基准地价评估的基本原理
• 5.1.1 基准地价的含义
• 5.1.2 基准地价评估的基本任务
• 5.1.3 基准地价评估的主要原则
• 5.1.4 基准地价评估的理论依据
• 5.1.5 基准地价评估的技术路线
• 5.2 基准地价评估的基本方法
• 5.3 基准地价的确定
• 6 应用实例
• 6.1 淮南市概况
• 6.1.1 地理位置
• 6.1.2 地质地貌
• 6.1.3 气候、水系
• 6.1.4 历史沿革
• 6.2 土地级别的调整
• 6.2.1 土地定级因素指标体系的确定
• 6.2.2 定级因素、因子权重的确定
• 6.3 淮南市基准地价评估
• 6.3.1 技术路线
• 6.3.2 评估方法
• 6.3.3 城市路线价法评估商业路段基准地价
• 6.3.4 成果的应用
• 6.4 淮南市地价变化规律研究
• 6.4.1 各类用地基准地价水平分析
• 6.4.2 地价比率分析
• 6.4.3 淮南市基准地价更新前后的地价分析
• 6.4.4 地价指数的编制
• 6.4.5 指数编制的基本问题
• 6.4.6 指数计算方法
• 7 淮南市基于GIS的城镇土地估价信息系统的设计与实现
• 7.1 系统的配置
• 7.1.1 硬件系统
• 7.1.2 软件系统
• 7.2 系统的需求分析
• 7.2.1 系统功能分析
• 7.2.2 系统性能需求分析
• 7.3 系统总体设计
• 7.4 数据库
• 7.5 系统的结构
• 7.6 系统的功能
• 7.7 界面设计
• 7.8 应用简介
• 结论
• 参考文献
• 致谢
• 作者简介及读研期间主要科研成果