房地产项目融资模式研究

论文摘要

2010年4月17日国务院下发10号文件明确要求各省、自治区、直辖市人民政府加快保障性安居工程建设,确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2010年7月住房和城乡建设部等7部门明确规定发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。然而目前不少省市的地方债务已经超过了财政收入。据国家审计署《2009年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》,截至2009年底,审计调查的18个省、16个市和36个县本级政府性债务余额合计2.79万亿元,当前地方政府债务规模比预期更为庞大。综上所述,目前各级政府有建设保障性住房、棚户区改造住房的艰巨工作任务,但缺少资金。老百姓对保障性住房需求大,供不应求,排队等候购买或租住。在此时政府出台了许多优惠政策,鼓励企业参与建设保障性住房和棚户区改造住房,逢此极佳机遇,房地产企业应创新思维,采取各种融资模式,创造条件为政府分忧,为民解困,为自己的发展打下基础。本文根据项目融资的常见模式,结合房地产行业特点,指出了房地产项目融资可以采取的形式,主要有直接安排模式、项目公司安排融资模式、“设施使用”模式、“产品支付”模式、BOT模式、ABS融资模式、公共部门与私人企业合作模式、售后回租融资模式等,并分析了这些模式的优缺点及其适合应用于哪些类型的房地产项目。其中售后回租融资模式是本人根据实践和筹资理论创新出来的一种房地产项目融资模式,在实践中已经得到应用。“设施使用”模式、“产品支付”模式、公共部门与私人企业合作模式适合应用于目前政府急需解决的经济适用房和廉租房建设中。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 论文选题背景及意义
• 1.2 国内外研究综述
• 1.2.1 项目融资发展历程
• 1.2.2 房地产项目融资国内外研究综述
• 1.3 主要研究内容
• 1.4 研究思路
• 1.5 创新点
• 第二章 项目融资的基本理论分析
• 2.1 项目融资的主要目的
• 2.2 项目融资的定义和分类
• 2.3 项目融资的主要特点
• 2.4 项目融资的基本结构
• 2.5 项目融资的参与者
• 第三章 项目融资主要模式
• 3.1 “产品支付”模式
• 3.2 “设施使用”模式
• 3.3 BOT融资模式
• 3.4 ABS融资模式
• 3.5 PPP融资模式
• 3.6 项目融资租赁模式
• 第四章 房地产项目融资的模式及优缺点
• 4.1 我国房地产开发项目的融资模式及其优缺点
• 4.1.1 直接安排模式
• 4.1.2 项目公司安排融资模式
• 4.1.3 “设施使用”模式
• 4.1.4 “产品支付”模式
• 4.1.5 BOT模式
• 4.1.6 ABS融资模式
• 4.1.7 PPP即公共部门与私人企业合作模式
• 4.1.8 房地产的售后回租融资模式
• 4.2 我国房地产项目融资模式的对比
• 4.2.1 房地产项目融资模式的选择问题
• 4.2.2 直接安排与项目公司安排融资模式比较
• 4.2.3 “设施使用”与“产品支付”模式比较
• 4.2.4 ABS模式与BOT模式的比较
• 第五章 房地产项目融资的风险分析
• 5.1 项目融资风险产生的原因
• 5.2 各种融资模式下的具体融资风险因素分析
• 5.2.1 直接安排模式和项目公司安排融资模式的融资风险
• 5.2.2 “设施使用”模式的融资风险
• 5.2.3 “产品支付”模式的融资风险
• 5.2.4 BOT模式的融资风险
• 5.2.5 ABS模式的融资风险
• 5.2.6 PPP融资模式的融资风险
• 5.2.7 房地产的售后回租模式的融资风险
• 第六章 ×××住宅小区项目融资案例分析
• 6.1 共创实业集团有限公司简介
• 6.2 ×××项目开发背景
• 6.3 ×××项目融资操作步骤
• 6.4 ×××项目融资分析
• 6.4.1 ×××项目融资的特点
• 6.4.2 ×××项目融资的风险分析
• 结论
• 参考文献
• 在读期间成果