我国物业税税基评估问题与对策分析

论文摘要

中国房地产市场从无到有,发展迅速,极大地推动了相关产业的发展,促进了国民经济的更快增长,成为国民经济的重要组成部分。但由于我国相关的房地产制度、政策法规、配套措施的不健全,使得我国房地产市场发展稳健性不佳。具体表现为开发商违背市场意图等的囤积土地、抬高房价等,使得中国目前个别城市出现房地产泡沫倾向,脱离了房地产的良性发展轨道,房地产改革势在必行。其中,以通过调节房地产税收来规整房地产市场成为我国物业税改革的重要途径。国际上大多数国家都把物业税作为对房地产保有环节的重要税收,并将其视为地方政府的主要来源。在我国,物业税改革已取得初步成效,物权法的实施,进一步推动了物业税改革的进程。物业税改革是个系统工程,其中物业税税基的评估成为物业税改革能否成功的关键。物业税税基评估是对物业税计税基础的评定和预测估计。完善的物业税改革需要建立一套健全的物业税税基评估体系。本文对物业税税基评估体系中涉及到的税基评估技术支持、评估主体、评估原则、评估标准、评估方法、估后协调等因素进行了分析研究。通过对国外物业税税基评估经验和不足的认识,从经济学、数理统计学角度对物业税税基的结构进行了合理性剖析,并对本文涉及的从价定税对税基的影响进行了分析。按照物业税税基评估体系所可能涉及到的问题,从房地产产权登记制度和数据采集制度方面阐释评估前的技术支持,其中运用了统计学知识和计算机数据库知识,并结合了我国物权法颁布和实施的法律背景,提出了初步性建议；对物业税税基评估主体进行了基于评估公平原则角度的界定；从评估效率和评估公平方面,利用评估分析模型,对税基评估原则进行了明确剖析；确定了公开市场价值作为我国物业税税基评估技术标准的合理化建议；对物业税税基评估的批量评估方法进行了阐释和分析,对典型的CAMA和AVM评估方法进行了分析和进一步完善的建议；对物业税税基评估引起的高估或低估的偏差进行了相应的调整建议；从机构、人员约束政策、减免政策、监管政策等方面进行了政策性建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 引言
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目的和意义
• 1.3 文献综述
• 1.3.1 物业税内涵
• 1.3.2 物业税税基评估综述
• 1.4 研究的内容和方法
• 1.4.1 研究内容
• 1.4.2 研究方法
• 第2章 国内外物业税税基评估现状分析
• 2.1 物业税改革现状
• 2.2 国际物业税税基评估现状
• 2.2.1 美国物业税税基评估
• 2.2.2 德国物业税税基评估
• 2.2.3 英国应税税基评估
• 2.2.4 立陶宛物业税税基评估
• 2.2.5 主要经验启示
• 2.3 国内物业税税基评估现状
• 第3章 物业税税基评估要素分析
• 3.1 相关概念与关系界定
• 3.1.1 物业税税基内涵
• 3.1.2 税基与物业税税基的关系
• 3.1.3 税基评估与物业税税基评估的关系
• 3.2 物业税税基评估主体分析
• 3.2.1 我国物业税税基主体分析及建议
• 3.2.2 税基评估主体与地方政府的关系
• 3.3 物业税税基评估原则
• 3.3.1 评估效率
• 3.3.2 评估公平
• 3.4 物业税税基评估技术支持
• 3.4.1 房地产产权登记制度
• 3.4.2 数据采集制度和渠道
• 3.5 物业税税基评估技术标准
• 3.5.1 物业税税基评估标准设立的必要性
• 3.5.2 我国物业税税基评估技术标准分析
• 3.6 物业税税基批量评估方法分析
• 3.6.1 批量评估法的引入
• 3.6.2 CAMA
• 3.6.3 AVM
• 3.6.4 我国应用CAMA与AVM的思考
• 第4章 物业税税基估后协调机制分析
• 4.1 税基评估偏差
• 4.2 有效评估税率协调
• 4.3 机构协调
• 4.4 相关复议、申诉制度协调
• 第5章 政策建议
• 5.1 相关法律建议
• 5.2 相关政策支持
• 5.2.1 评估机构约束政策
• 5.2.2 评估人员约束政策
• 5.2.3 土地政策
• 5.2.4 减免政策
• 5.2.5 监管政策
• 第6章 结论
• 6.1 本文得出的结论
• 6.2 本文不足之处与未来展望
• 参考文献
• 致谢
• 攻读硕士学位期间发表文论情况