商品房认购书的若干法律问题研究

论文摘要

在商品房买卖实践中,购房者在与开发商签订正式买卖合同之前通常都要签订认购书,就商品房买卖的有关事宜进行初步确定,并收取定金。由于现行法律法规对认购书问题没有具体规定,人们对认购书的法律性质、地位和双方当事人的权利义务缺乏清晰认识,引发了大量纠纷,成为司法界亟须解决的问题。本文认为,认购书在性质上属于预约。认购书是当事人双方对将来订立商品房买卖合同的约定,其中已含有未来买卖合同的核心条款,且赋予双方在一定时间内订立正式商品房买卖合同的义务,其中的定金条款直接表明双方受其约束的真实意思表示,因此认购书构成商品房买卖合同的预约。从商品房买卖合同的整个订立过程看,认购书是正式买卖合同的订约程序。从认购书本身内容看,认购书是一种独立的合同。因此认购书具有买卖合同的订约程序和独立合同的双重地位。认购书创制了当事人间的缔约义务,在内容上与正式买卖合同存在关联关系。认购书中包含大量缺失条款的主要原因是存在事实或法律上的障碍。认购书的义务是:开发商负有为认购人保留此套房屋不得转卖他人的义务;认购人负有交付定金后在约定的日期内与开发商签订买卖合同的义务;认购书双方当事人需尽最大努力的诚信谈判义务。认购是先于预售的一个阶段,是对将来订立商品房预售或者买卖合同的预先规划,因此,对其效力判断,应该按照合同法对合同效力判断的一般规定进行处理,而不应以是否具备预售条件作为判断认购书效力的依据。认购书属于将行谈判的预约,当事人仅有诚信谈判和公平交易的一般义务,而没有实现交易的义务,不能强制执行。认购书的双方尽管已经在认购书中就买卖合同核心条款达成一致,但正式买卖合同本身未成立并生效,当事人不能直接取得本约中的权利和义务。当一方当事人不按照预约合同规定的义务订立本合同时,另一方只能请求赔偿因此而遭受信赖利益的损失。当事人没有尽到善意缔约义务,则一方面违反了认购书的约定,应当承担违反认购书这一独立合同的违约责任;另一方面违反了合同法关于诚信缔约的法定义务,应当承担违反法定义务的缔约过失责任。在违约责任与缔约过失责任竞合的情况下,另一方当事人享有选择适用的权利。认购书作为商品房买卖合同整个订立过程中的一个特定阶段,又是一个独立的交易合同,可以按照合同法的诚实信用与公平交易的一般原则和规定解读其中的法律问题。对认购书这种格式合同进行理解和解释时,基于保护弱势消费者的理念,应考虑合同法中的相关条款,司法保护应该以实质正义为目标。本文在界定认购书的特征、性质、地位、成立条件等基本概念的基础上,对国外相关的预约立法进行了借鉴,进而分析了认购书当事双方的权利义务,并对认购书的违约责任和救济方式进行了探讨,最后就认购书的法律规制问题提出自己的设想。本文的研究为在司法实践中正确适用现行法律解决认购书纠纷提供了参考作用。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 引言
• 第一章 商品房认购书的性质
• 第一节 商品房认购书的内涵及特征
• 第二节 商品房认购书的法律性质
• 第三节 商品房认购书的法律地位
• 第二章 预约合同的法律构成探讨
• 第一节 预约合同的概念
• 第二节 境外的预约合同立法
• 1、对预约类型之规制
• 2、对预约形式之规制
• 3、对预约内容之规制
• 4、对预约移转之规制
• 5、对预约期限之规制
• 6、对预约效力及救济之规制
• 第三节 对我国的启示:构成有效预约的商品房认购书
• 第三章 预约合同的法律效力
• 第一节 预约合同的法律效力
• 1、预约合同法律效力的概念和特征
• 2、预约合同的效力
• 第二节 商品房认购书的法律效力
• 1、认购人的诚信义务
• 2、开发商的诚信义务
• 第四章 违反预约合同的法律后果与救济
• 第一节 商品房认购书的缔约过失责任
• 1、预约合同与缔约过失责任关系的学说
• 2、预约合同产生缔约过失责任
• 第二节 预约合同责任的承担方式
• 1、预约合同的违约责任承担方式
• 2、预约合同的缔约过失责任承担方式
• 3、违法预约合同的违约责任与缔约过失责任形成竞合
• 第三节 违反商品房认购书的救济方式
• 1、《最高人民法院公报》刊登案例中救济方式的剖析
• 2、救济方式包括定金罚则、支付违约金和损害赔偿
• 第五章 完善我国预约合同制度的设想
• 结语
• 注释
• 参考文献
• 后记