农村房屋买卖法律问题研究

论文摘要

在高房价推动下,农村房屋交易火爆异常。城乡二元结构下的农村房屋价格低廉,正吸引着不堪重压的城市人移居乡野；另一方,在城市化中成长起来的新农民,因教育、工作等原因,选择到城市谋求未来,家中闲置的房屋也自然成为其走向城市的重要砝码。然而,本是各取所需的局面,正在被不断爆发的农村房屋买卖纠纷所摧毁。房屋因拆迁所带来的巨大利益,让一部分卖房者反悔,告上法庭,要求确认农村房屋买卖合同无效。虽然这类案件在大量的诉至法院,但是我国法律对农村房屋买卖合同的效力却没有明确的规定,因此司法实践者在处理该案件时只能在适用法律的过程中不断的推敲、摸索前进。由于每个人对法律的理解千差万别、对法律的观点亦见仁见智。因此,农村房屋买卖合同效力的认定,不同地区的法院甚至同一法院内部也会作出不同的裁判。同案不同判的现象不但无法起到定纷止争的作用,反而会损害司法的权威,造成负面影响。本文从分析农村房屋买卖纠纷的类型及特点出发,探究相关理论,并从立法规定与实践着手,考察我国农村房屋买卖的现状,发现问题,并提出完善的思路和对策。因此本文分为以下五个部分：第一部分描述我国农村房屋买卖及农村房屋买卖合同的概念,农村房屋买卖合同就是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。从概念出发结合司法实践中的典型案件引出纠纷的类型并分析其特征,本文讨论的纠纷类型主要是针对农村房屋买受人为集体经济组织以外的成员,包括外村村民和城镇居民。由于农村房屋买卖标的物及买卖双方当事人身份的特殊性,其与普通的买卖合同不同,有其独特的特点。第二部分是对我国农村房屋买卖理论的探究,在理论界对农村房屋买卖的相关问题争论很大,可谓百家争鸣。本文主要涉及与农村房屋买卖合同效力密切相关的三个问题,房屋与土地的产权结构问题、房屋与土地的关系问题及房屋登记及合同效力的关系问题。由于我国房屋与土地分属于不同的所有权主体,且房屋与土地不是主从物关系,在房屋与土地转让的过程中究竟如何运用房地一体原则,理论界存在很大的争议。房屋登记与房屋买卖合同的效力之间的关系,涉及到农村房屋买卖合同什么时间成立并生效,更涉及到权利行使的时间。第三部分是对我国农村房屋买卖的现行制度考察,主要是从分析立法规定、行政规定及司法解释相关规定的不足之处,并结合分析我国司法实践中在援引法律裁判案件时存在的困惑及裁判结果的五花八门,从而得出本问题的症结所在。由于我国法律规定的过于原则,在司法实践中对该问题的裁判结果过于混乱,结合司法实践中的一个案例,援引《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款和第六十三条,结果的差距,说明了该问题在现行司法实践中的困惑程度,进一步体现了解决该问题的紧迫性。第四部分是分析司法实践中对农村房屋买卖的困惑。司法实践中对该问题主要存在无效说和有效说两种观点,在分析这两种观点的利弊的基础上,重点解析了无效说对该问题的法律后果的不能全面处理之处。合同无效之后的法律后果是显而易见的,但是无效说却不能妥善解决该类问题,并且确认合同无效进一步增加了道德危机对社会伦理所带来一系列困惑和危机。第五部分是完善农村房屋买卖的思路与对策,提出本文支持有效说的理由,并在此基础上提出完善我国农村房屋买卖的思路,并列举出具体的对策。首先从立法上完善,其次是转变宅基地限制流转的观念,从农村宅基地的取得、流转、登记等环节细节入手,逐步弱化土地的保障功能,使宅基地从限制流传的环节中解脱出来,进一步发挥其应有的功能。在允许农村房屋买卖的前提下,为解决我国的宅基地使用权问题,引进了“法定租赁权”的概念。农村房屋涉及到农民基本生存的权利,如何保障农民的基本权利,是我国“三农”问题必须要面对和解决的重要课题,这也是司法制度的完善和司法权威的保障。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 一、农村房屋买卖及其纠纷概说
• （一） 农村房屋买卖的含义
• （二） 农村房屋买卖纠纷的类型及特点
• 1. 纠纷类型
• 2. 纠纷特点
• 二、农村房屋买卖相关理论探究
• （一） 我国房屋与土地的产权结构
• （二） 我国房屋与土地之间的关系
• （三） 房屋登记与合同效力的关系
• 三、农村房屋买卖的现行制度考察
• （一） 我国目前的相关规定
• （二） 现行规定存在的问题
• 四、农村房屋买卖效力认定的司法实践及困惑
• （一） 农村房屋买卖效力认定的司法实践
• （二） 司法实践带来的困惑
• 五、农村房屋买卖制度思路完善
• （一） 有条件的承认农村房屋买卖合同的效力
• （二） 增强对农村房屋买卖的针对性立法
• （三） 完善农村宅基地使用权的取得机制
• （四） 建立城乡居民的基本社会保障制度
• （五） 进一步完善宅基地使用权的流转规定
• （六） 改进农村房屋买卖登记制度
• 结语
• 参考文献
• 致谢
• 学位论文评阅及答辩情况表