我国经济适用住房共有产权制度研究

论文摘要

我国经济适用住房的大规模建设始自于1998年国务院下发的文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》后。经济适用住房制度在十年的发展历程,为广大符合保障条件的中低收入家庭提供了基本住房保障,功效显著,深受群众欢迎;但是,由于我国的经济适用住房制度是配合我国住房货币化改革而出台的一种新式住房保障制度,我国并无先例可循,在制度运行过程中不可避免地产生了一系列与制度设计初衷相悖的问题和矛盾,经济适用住房制度受到了社会各界的质疑和批评,还有人认为经济适用住房制度应该取消。本文研究认为,经济适用住房制度应当坚持;但同时,对其制度缺陷,应采取措施制定改革方案予以完善。本文提出了具体的创新思路——建立“政府与受助个人按份共有产权的经济适用住房制度,即,经济适用住房共有产权制度。“共有产权”这一名词本身是法律上的一个专业述语,2007年10月1日我国正式实施的《中华人民共和国物权法》第九十三条规定,不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。产权共有行为为共有产权制度提供了法律依据。将共有产权制度引入经济适用住房制度改革和创新的做法,早在2006年江苏省经济适用住房制度改革中初露端倪,其实施结果也受到了广大受助中低收入家庭的认可和好评。实行经适用住房共有产权制度可以解决原制度运行中房屋产权模糊、利用经济适用房投机获利、中低收入家庭阶段性购房能力不足等问题,有利于加快以经济适用住房为主体的社会主义住房保障体系的建立,促进社会和谐。本文通过对经济适用住房的供给需求分析得出,经济适用住房仍是当前国情下我国政府解决城镇中低收入家庭住房保障问题的适宜政策,不应取消。本文以新制度经济学、福利经济学、梯度消费理论、住房过滤理论作为理论基础结合英国利用“分享式购房计划”帮助无能力购买私有产权房人士购房的实践经验,论证了我国实行经济适用住房共有产权制度的可行性,并提出了适合我国现阶段经济社会发展状况的经济适用住房共有产权制度的政策性和操作性建议。最后,本文提出,实践中实行经济适用住房共有产权制度将面临的一些问题,例如,国有产权和个人产权的比例确定问题、共有产权经济适用住房回购程序的制定问题等。这些问题都是值得进一步深入探讨和研究的。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 导言
• 1.1 研究背景
• 1.2 理论背景
• 1.3 研究对象和范围
• 1.4 研究思路、方法与创新点
• 2 经济适用住房共有产权制度的理论基础及实践经验
• 2.1 经济适用住房的概念、性质和范围
• 2.2 经济适用住房共有产权制度的基本含义
• 2.3 新制度经济学理论
• 2.3.1 产权的定义、内涵和功能
• 2.3.2 科斯定理和不同产权的效率
• 2.4 福利经济学理论
• 2.4.1 生产者剩余分析
• 2.4.2 消费者剩余分析
• 2.4.3 经济剩余理论在公共住房补贴政策中的应用
• 2.5 梯度消费理论与住房过滤效应
• 2.5.1 梯度消费理论
• 2.5.2 住房过滤效应
• 2.6 经济适用住房共有产权制度的经验借鉴——英国模式
• 2.6.1 英国住房保障制度改革概述
• 2.6.2 英国住宅分享式产权运作模式
• 2.6.3 英国经验对我国经济适用住房制度改革的启示
• 3 经济适用住房共有产权制度的实证分析
• 3.1 我国现行城镇住房保障制度概述
• 3.2 经济适用住房现状分析
• 3.2.1 经济适用住房的发展阶段
• 3.2.2 经济适用住房供给分析
• 3.2.3 经济适用住房需求分析
• 3.3 经济适用住房制度存在的问题
• 3.3.1 制度目标不清晰
• 3.3.2 经济适用住房不能形成存量
• 3.3.3 经济适用住房居住成本大
• 3.3.4 导致房地产市场定价机制的“双轨制”
• 3.3.5 滋生腐败催生寻租行为
• 4 经济适用住房共有产权制度的政策性和操作性建议
• 4.1 政策性建议
• 4.1.1 分地区推行先试点后推广
• 4.1.2 建立专门的非赢利的住房保障机构
• 4.1.3 建立健全住房保障的监督机制
• 4.1.4 加强资格审核建立信用档案
• 4.1.5 制定专门的《住宅法》
• 4.2 操作性建议
• 4.2.1 保障对象的范围
• 4.2.2 土地供应方式
• 4.2.3 定价方式
• 4.2.4 房源供应方式
• 4.2.5 建立退出机制
• 4.2.6 补贴方式
• 4.2.7 户型设计
• 4.2.8 地理位置
• 4.2.9 资金来源
• 5 结论与展望
• 5.1 主要结论
• 5.2 需进一步研究的问题
• 参考文献
• 致谢
• 攻读硕士学位期间发表的论文