商业地产开发商的行为偏差研究

论文摘要

近年来我国商业地产的高速发展凸显国内商业地产理论的滞后性,同时商业地产的繁荣表象后掩藏着突出的问题,这些都对商业地产的系统研究提出了迫切要求。与发达国家成熟的商业地产开发体系中各利益相关主体———开发商、投资商、运营者、经营者和消费者各司其职、分工合作不同的是,国内开发商往往承担一个全能的角色,因此,对开发商行为进行分析就可窥知商业地产的全貌；而且,商业地产的运营问题及其所引起的社会问题,归根究底也肇始自商业地产开发商的行为偏差,可见,开发商的行为偏差研究可以作为商业地产理论探索的一个重要突破口。综合运用了制度经济学、行为经济学、博弈论和机制设计理论等研究成果,同时将典型案例的实证分析与演绎推理方法有机地结合了起来,对商业地产开发商行为偏差的具体表现、形成机理及对策进行了系统的、全方位的研究,为寻找适合中国特色商业地产发展的理论研究突破口作出了有效尝试,此前虽有学者运用制度经济学对商业地产进行过分析,但鲜有将行为经济学和信息经济学引入商业地产理论研究的；同时,突破以前学者专注于融资机制、商业规划、主体缺位、政府行为等的研究,认为退出机制、产权分割也是导致开发商行为偏差产生的原因,这些均具有一定的理论价值。按照提出问题——分析问题——解决问题的思路展开研究。首先对商业地产行为偏差的具体表现进行了认真阐述,进而从产业发展的宏观面和开发商行为的微观面分别对这些现象的形成机理进行了分析,最后为完善商业地产的市场建设、规范开发商行为提出一些相应的对策建议,并得到结论：我国商业地产开发商的行为偏差既表现为销售导向、强制供应、漠视规划、专业缺乏、重招轻管、贪大求新等一般性特点,在规划、招商、建设和运营等各阶段行为偏差也具有不同的特殊性；商业地产开发商摒弃成熟商业地产的做法,而采取短期销售的偏差行为,不仅仅是由于制度缺陷,还在于开发商的心理偏差、开发商与其他主体间的博弈等；针对商业地产开发商行为偏差的治理,可从两方面着手,一方面是从政府层面、市场层面和实施机制层面三个层面着手商业地产的制度建设,另一方面是分别针对开发商的非理性行为、开发商的博弈行为进行相应的商业地产市场机制设计。这些研究为政府部门对商业地产的产业组织建设、规范开发商行为提出了建设性意见,同时也为开发商的具体开发活动提供了指导性建议,从而对于促进商业地产健康稳定的发展具有极为重要的现实意义。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究动机
• 1.2 研究目的和意义
• 1.2.1 选题目的
• 1.2.2 选题意义
• 1.3 国内外相关研究综述
• 1.3.1 经济学相关理论与研究
• 1.3.2 商业地产相关理论与研究
• 1.4 研究思路、研究方法和主要内容
• 1.4.1 研究思路
• 1.4.2 主要研究方法
• 1.4.3 主要内容
• 第二章 商业地产开发行为及开发商行为偏差的表现
• 2.1 商业地产的特点和商业地产价值体系
• 2.1.1 商业地产的特点
• 2.1.2 商业地产价值体系
• 2.2 商业地产的开发行为
• 2.2.1 商业地产开发模式
• 2.2.2 商业地产开发流程
• 2.2.3 成熟商业地产的开发实践
• 2.3 我国商业地产开发商的行为偏差
• 2.3.1 我国商业地产开发商的一般行为偏差
• 2.3.2 商业地产开发商在不同阶段的行为偏差表现
• 2.4 小结
• 第三章 开发商行为偏差的形成机理分析
• 3.1 行为偏差形成机理的分析框架
• 3.2 行为偏差形成的制度经济学分析:制度缺陷
• 3.2.1 制度经济学关于制度的基本理论
• 3.2.2 我国商业地产的制度缺陷
• 3.3 行为偏差形成的行为经济学分析:心理偏差
• 3.3.1 行为经济学关于心理偏差的基本理论
• 3.3.2 我国商业地产开发商的心理偏差
• 3.4 行为偏差形成的博弈论分析:不对称信息
• 3.4.1 博弈论的基本理论
• 3.4.2 开发商与其他行为主体间的不对称博弈
• 3.5 商业地产开发商行为偏差模型
• 3.6 小结
• 第四章 开发商行为偏差的治理对策
• 4.1 商业地产的制度建设
• 4.1.1 制度建设的基本原理
• 4.1.2 我国商业地产政府层面的制度建设
• 4.1.3 我国商业地产市场层面的制度体系建设
• 4.1.4 我国商业地产实施机制层面的制度体系建设
• 4.2 商业地产的机制设计
• 4.2.1 机制设计的基本理论
• 4.2.2 针对开发商非理性行为的机制设计
• 4.2.3 针对开发商博弈行为的机制设计
• 4.3 小结
• 第五章 案例:Z汽车城开发商的行为偏差及对策
• 5.1 概况
• 5.1.1 开发商概况
• 5.1.2 项目概况
• 5.2 开发商行为偏差的表现
• 5.2.1 规划阶段的行为偏差
• 5.2.2 招商阶段的行为偏差
• 5.2.3 建设阶段的行为偏差
• 5.2.4 运营阶段的行为偏差
• 5.3 开发商行为偏差的原因分析
• 5.3.1 心理偏差
• 5.3.2 资金短缺
• 5.3.3 专业缺乏
• 5.3.4 信息不对称
• 5.4 开发商行为偏差的治理对策
• 5.4.1 针对开发商的心理偏差,重新进行项目定位
• 5.4.2 针对资金短缺问题,吸引投资盘活资产
• 5.4.3 针对专业缺乏问题,积极寻求专业合作
• 5.4.4 针对信息不对称问题,加强信息沟通反馈
• 5.5 小结
• 第六章 结论和展望
• 6.1 主要结论
• 6.2 主要创新点
• 6.3 展望
• 参考文献
• 致谢
• 攻读博士学位期间主要研究成果