联盟模式的商业地产投资风险防范研究

论文摘要

商业地产是商业经济产业链中一个基础性上游产业,它对城市商业结构调整、升级和区域经济的发展起着巨大的推动和牵引作用,商业地产的健康运营是促进我国城市化进程和加速商贸流通业发展的重要保证。当前,以联盟的为特点的商业地产开发模式越来越受到推崇,但是虽然基于联盟的商业地产开发模式能够有效的回避相关风险,但其本身也存在风险。对其风险类型进行识别,研究其评估风险方法,寻找风险防范对策对提升联盟模式的商业地产开发成功率具有重要意义。联盟模式的商业地产是指大型房地产开发企业与大型商业企业联手,通过建立战略联盟,实现“强强联合、资源互补、风险共担”的一种开发方式。基于联盟的商业地产投资风险可以分为项目运行风险、项目融资风险和项目退出风险三个方面。项目退出风险主要包括经营退出风险和退出环境风险两个类型,项目融资风险则可分为融资政策风险、融资法律风险、融资操作失败风险、土地价格过高风险等四个类型,项目运行风险则包括城市规划风险、市场研究研究失败风险、主力店与项目整体利益冲突风险、伙伴选择风险、中小投资商失败风险五个类型。风险矩阵法是一种能够将定性分析与定量分析结合起来的风险评估方法,采用此方法对整合风险的关键风险因素进行识别,能够考虑到风险损失和风险概率两方面因素,因而得出的结论更为客观。本文对如何利用风险矩阵法与层次分析法相结合评估联盟模式的商业地产总体风险进行了研究,并基于徐州沃尔玛商业中心项目进行了案例分析,研究了风险评估的过程。最后提出了具体的风险防范措施。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 引言
• 1.1 研究背景和意义
• 1.2 研究综述
• 1.2.1 商业地产融资研究
• 1.2.2 商业地产运营的相关研究
• 1.2.3 关于商业地产投资风险的研究
• 1.2.4 对文献的简单评述
• 1.3 研究方法和技术路线
• 1.4 主要创新点
• 第2章 商业地产投资风险防范的理论基础
• 2.1 商业地产的概念
• 2.1.1 商业地产的内涵
• 2.1.2 商业地产的特征
• 2.1.3 商业地产的分类和说明
• 2.2 商业地产的经营方式
• 2.2.1 产权式
• 2.2.2 持有式
• 2.2.3 战略联盟模式
• 2.3 商业地产融资方式
• 2.3.1 银行贷款
• 2.3.2 信托融资
• 2.3.3 其他形式
• 2.4 风险防范
• 2.4.1 风险的内涵
• 2.4.2 投资风险的特征
• 3.4.3 投资风险防范的一般程序
• 第3章 联盟模式的商业地产投资风险识别
• 3.1 联盟模式的商业地产投资过程
• 3.1.1 投资伙伴选择
• 3.1.2 项目选址
• 3.1.3 获取土地使用权
• 3.1.4 全程策划
• 3.1.5 规划设计
• 3.1.6 建设和销售
• 3.1.7 基于联盟模式的商业地产投资退出
• 3.2 联盟模式的商业地产投资风险类型及形成原因
• 3.2.1 项目运作失败风险
• 3.2.2 项目融资风险
• 3.2.3 投资退出风险
• 第4章 基于风险矩阵方法的风险评估
• 4.1 风险矩阵法
• 4.2 风险矩阵法在商业地产联盟投资风险评估中的应用
• 4.2.1 商业地产联盟投资风险的识别
• 4.2.2 商业地产联盟投资风险矩阵设计
• 4.2.3 商业地产联盟投资风险影响及概率评估
• 4.2.4 基于Borda 序值法的商业地产联盟投资风险排序
• 4.2.5 商业地产投资风险的综合评价
• 4.3 案例分析
• 4.3.1 徐州沃尔玛购物广场项目简介
• 4.3.2 联盟企业简介
• 4.3.3 评价过程
• 第5章 联盟模式的商业地产投资风险防范对策
• 5.1 项目运行风险防范对策
• 5.2 项目融资风险及退出风险防范
• 第6章 结论及展望
• 致谢
• 参考文献
• 附录