商品房质量纠纷解决制度的完善

论文摘要

随着我国住房商品化的推行,购买商品房成为大多数中国城镇老百姓解决住房的主要方式。实践表明仅靠现行法律制度规范体系中的资格审查、商品房质量安全生产政策法规加以规制和引导,不能解决商品房购买者、使用人与商品房开发商、监管者、建造者等相关责任主体之间有关商品房质量纠纷的需要。本文试图通过商品房质量纠纷概述、中外商品房质量纠纷解决制度辨析、我国商品房质量纠纷解决制度的完善三个部分,对我国现行商品房质量纠纷解决制度的完善提出一些建议。其中：第一部分商品房质量纠纷概述中,主要就商品房质量纠纷的界定与商品房质量纠纷产生的原因与种类二方面进行了辨析。一、通过商品房质量纠纷的界定,明确商品房质量纠纷的涵义与商品房质量纠纷的责任主体。其中：商品房质量纠纷是指,因房地产开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准时,商品房所有人因为商品房质量问题与商品房质量责任主体产生的纠纷；商品房质量纠纷的责任主体是指,商品房出现质量纠纷时,能够对有关商品房质量纠纷引起购房者人身或财产损失,进行赔偿或承担法定或约定义务、责任的主体。按照商品房质量出现问题的时间进行商品房质量纠纷的分类,将物业公司、业主或商品房的使用人、设施设备的安装者扩大为商品房质量纠纷的责任主体,是本文的特殊之处。二、通过商品房质量纠纷产生的原因与种类辨析,指出商品房质量纠纷产生的原因主要包括：开发商、设计单位存在的问题,施工单位、监管单位存在的问题,物业服务管理公司维护、保养中存在的问题,业主装修、使用商品房中存在的问题。其中：将业主与物业公司作为商品房质量责任主体的论证分析,为本文之后的商品房质量纠纷解决制度体系的完善奠定了基础。第二部分商品房质量纠纷解决制度辨析,主要就国外商品房质量纠纷解决制度与我国商品房质量纠纷解决制度二方面进行了比较分析。以为优化、完善我国现行商品房质量纠纷解决制度提供借鉴。一、通过对法、英、美、日等国家商品房质量纠纷解决制度的辨析,明确指出不同国家由于其经济、政治、文化发展的差异,有关商品房质量纠纷解决的制度有所不同。其中：法国在房地产市场发展中以国家的强制性法律规范为主,实行商品房质量保证强制保险制度,为商品房质量纠纷的解决机制构建奠定了良好的风险分散基础；英国则通过不以营利为目的商品房建筑业协会NHBC自主制定有关的商品房质量监管与纠纷解决制度。美国的商品房质量保证制度是由多家以盈利为目的的民间机构负责实施,日本商品房质量保证与纠纷解决制度体系由国家法律法规进行规范。二、通过对我国商品房质量纠纷解决制度的辨析,明确指出有关法律、法规中存在的问题。如：《城市房地产开发经营管理条例》中有关商品房开发商、监管主体及其商品房质量纠纷的责任主体及其责任形式的法律规定来看,《城市房地产开发经营管理条例》的规定较为原则、概括；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅就商品房买卖合同中有关商品房质量纠纷的解决做了相应的规定,但有关商品房交付使用后发现的质量纠纷解决制度没有提及。第三部分我国商品房质量纠纷解决制度的完善,主要就商品房主体结构质量纠纷解决制度的完善、商品房分户附件质量纠纷解决制度的完善等三方面进行了相应的分析论证。一、商品房主体结构质量纠纷解决制度的完善,包括商品房主体结构质量纠纷解决制度的完善、实施商品房主体结构质量保证责任强制保险制度。其中,构建他律与自律相结合的监管体系,从源头上帮助开发商、建筑商、监管者等商品房建造参与者降低、减轻、避免承担连带责任的风险,以克服现行制度中的寻租博弈性。对商品房主体结构质量保证实行强制保险、责任形式的多样化是本文的特殊之处。二、商品房分户附件质量纠纷解决制度的完善,包括商品房分户附件质量纠纷解决制度的完善、商品房附件经营者质量责任制度体系的完善。其中,有关树立商品房分户附件质量纠纷解决中的相互性思维,使业主或商品房使用人自愿承担商品房分户附属设施、设备日常维护、保养义务,进而为有效地预防和减少商品房分户附件质量纠纷案件奠定基础,是本文的特殊之处。三、商品房共用设施质量纠纷解决制度的完善,包括物业公司对商品房共用设施维护义务制度体系的完善、商品房共用设施、设备经营者责任制度的完善二个方面。其中,对物业公司对商品房共用设施维护义务制度体系的完善,商品房公共维修基金合理使用的制度体系,明确设计、生产、销售、安装、维护者的连带责任与双倍赔偿制度,电梯、供水等共用设施、设备实行强制产品质量责任保证保险制度是本文的特殊之处。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 引言
• 第一部分 商品房质量纠纷概述
• 一、商品房质量纠纷的界定
• （一） 商品房的概念
• （二） 商品房质量纠纷的涵义辨析
• （三） 商品房质量纠纷的责任主体辨析
• 二、商品房质量纠纷产生的原因与种类辨析
• （一） 商品房质量纠纷产生的原因辨析
• （二） 商品房质量纠纷的种类辨析
• 第二部分 商品房质量纠纷解决制度辨析
• 一、国外商品房质量纠纷解决制度辨析
• （一） 法国商品房质量保证、保险制度辨析
• （二） 英国商品房质量保证、保险制度辨析
• （三） 美国商品房质量保证、保险制度辨析
• （四） 日本的商品房质量保证、保险制度辨析
• 二、我国商品房质量纠纷解决制度的辨析
• （一） 《城市房地产开发经营管理条例》
• （二） 《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》
• （三） 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
• （四） 《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》
• （五） 《中华人民共和国建筑法》
• （六） 《中华人民共和国产品质量法》、《消费者权益保护法》
• 第三部分 我国商品房质量纠纷解决制度的完善
• 一、商品房主体结构质量纠纷解决制度的完善
• （一） 开发商、建筑商、监管者连带责任制度的完善
• （二） 商品房主体结构质量保证强制保险制度的实施
• 二、商品房分户附件质量纠纷解决制度的完善
• （一） 业主对商品房分户附件质量维护制度的完善
• （二） 商品房附件经营者质量责任制度体系的完善
• 三、商品房共用设施质量纠纷解决制度的完善
• （一） 物业公司对商品房共用设施维护义务制度体系的完善
• （二） 商品房共用设施、设备经营者责任制度的完善
• 结语
• 参考文献
• 作者在读期间科研成果简介