孟杰1张大庆2
1.华北水院水利职业学院、华北水利水电学院研究生院，河南郑州450008；
2.华北水院水利职业学院，河南郑州450008
中图分类号：F301.4；F293.3文献标识码：A文章编号：1003-2738（2012）01-0074-01
摘要：现今蓬勃发展的房地产业带动者房价的飞涨,这无时不刻不牵动着国人的神经。马克思的地租理论虽然是针对资本主义土地私有制而提出的,但它揭示了市场经济条件下地租的一般规律,具有普遍意义.对于存在着土地所有权的社会主义社会依然适用。本文运用马克思的绝对地租理论对我国当前的高房价进行分析,希望对我国房地产业的正常发展有所裨益。
关键词：马克思地租理论；中国房地产
2010年，来自房地产片区的这场“大火”，烧焦了很多人心坎儿上那汪望眼欲穿的希冀。这其中，部分手攥“小额资金”的刚需，负载着承受极限溃决而致的失望，无奈而又恐慌地冲进了购房大军。与此同时，中国楼市的成交量也迎来了岁末的又一次井喷。据报道，上周北京的商品现房总计成交了570套，相比而本月第一周则只有183套。抽丝剥茧，再次认真审视中国楼市，抛弃来自权威机构的众多“皮书”以及房产中介、媒体分析在内的所有立场，仍然选择站在普通老百姓的视角来研判、追踪，并试图在照顾民生诉求的基础上，以相对科学、精确的论述来拨开云雾环绕的楼市迷踪，是所有相关研究的目标所在。
对于房价的纠结，来自地产大亨冯仑的“安慰”或许更为中肯，也更加合宜。冯仑表示，房子的事情，80后不用太操心。他认为：中国的人口发展模式是倒金字塔，再过10年20年，老人谢世的多了，剩下的房产都落到底下少数人身上。故此，从长远来说，80后、90不会缺房子。但他同时表示：是不是买得起，得看你们努力不努力，如果你不努力，房价降到4000你也买不起，所以不要总是纠缠在这里，迷失了现在最重要的工作，要去奋斗去折腾”。如果说制造业企业靠炒股赚钱是“不务正业”的话，那么年轻人过度地纠结于房子或者房价怕也是有点“不务正业”了吧！当然，制造业企业在规模发展到一定程度之后肯定是要走产融结合这条路——拿出部分财力搞投资，同样，年轻人在有了一定的积累之后当然可以买房、买股、买古董，只不过是不论发展到任何阶段，经济结构中的实业以及个人资产配置中的工作/创业本身都是必不可少的！皮之不存，毛将焉附？
依笔者看来，中国房地产的问题，不在于房价过高，换言之，高房价受到的众多责难只是问题的表面现象，包括房屋占有在内的财富分配的严重不公或许才是问题的症结所在。有人说，股票是普通人的投资渠道，房子是有钱的人投资标的——有几个小钱儿就可买股票，但要买房子，没有几十万的首付是连门槛儿都进不了的！在房价及其租金日渐高涨而工资收入难能提升的今天，越来越多的人难以获得足够的生产与再生产资料，而另一方面，也有越来越多的人在占有较大人均住房面积的同时坐拥多套房产。
或许150前马克思理论会给我们答案。
马克思揭露了地租本质，绝对地租产生于土地所有权垄断，由土地所有者收取。中国革命的重要成果是实行了土地国家所有和集体所有，地价为零或非常低。改革开放以后的土地开发过程，逐步实现低地价向高地价转化。还有垄断地租，指自然资源的垄断所产生的租金。第三部分是级差地租，由土地位置和投资的不同而产生，在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。国家征收土地增殖税把大部分级差地租收上来，作为专用款投资于城市基础设施，以产生更加大的级差地租和绝对地租。这三种地租在要素市场化过程逐步显现并在地方政府，开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，对居民补偿不足，成为房地产业超额利润的来源，既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济几乎必然发生的特殊因素。
低廉地租是中国特殊时期房地产业高度发展的主因。土地基础价格与市场价格存在重大偏离，某些开发商以极低的批租拿到优良位置土地开发权，多次转手加价，将地价作虚拟评估，抵押给国家银行套兑资金。西方抵押的地产是私有地产，中国则是国有地产。从国家银行套兑到钱的开发商，将一部分资金转移给批租土地官员和银行负责人。土地由国有转为私人使用，又转为银行抵押资产，最终作为银行不良资产被拍卖而私有。他揭露了中国特色圈地运动的实质，房地产泡沫的特殊根源与危害。利润越大投资越大，产业往往在暴利刺激下过度膨胀。支持房地产泡沫的合法利益是地方政府卖地收入，非法利益是中间环节炒卖地皮，非法野蛮拆迁，动摇了社会主义“居者有其屋“的基本原则，对居民实际拥有的住宅土地使用权进行系统化剥夺，成为权力资本化和权力承包的最野蛮方式。近年来国家进行了一系列制度改革，取消土地批租改为招拍挂，规范拆迁，整顿房地产企业与市场，鼓励住宅合作社和业主委员会，缩小了房地产业的灰色空间，于是，特殊的房地产泡沫向一般性泡沫转变，这就是通过囤积地皮，垄断市场和制造涨价预期，继续获得垄断利润。
马克思的地租理论对于我们现今政府引导的房地产市场具有指导意义。为消除房价泡沫，政府应加强对房地产市场的宏观调控能力，使房价的社会公正性得以实际的体现，具体建议如下：
（1）分清政府与市场的边界，哪只是“看不见的手”？哪只是“看得见的手”？降低地方政府的固定资产投资冲动，防止过热，减少房屋“空置率”
（2）地方政府要承担他应该的责任，尤其对于平价地、经济适用房、廉租房等；应该通过立法作为政府工作目标，和GDP、能耗、就业率一样成为政绩指标体系；住房产品的特殊性，可能会使它成为民众情绪的一个诉求口；同时，防腐倡廉要在程序法中体现出来；
（3）卖地的钱绝对不允许全部归地方财政，应该是绝大部分用于城市的公共设施建设（道路、医疗、教育等），部分归中央财政、0.5%左右归地方行政开支。这里的比例应该有更专业的人士做更合理的分配，但是归入地方行政开支的费用越少越好。
（4）彻底改革中国的户籍制度，如果在哪个城市买房子了，那么就应该允许他们把人口迁入这个城市，这个城市就应该为他们的孩子提供教育、为他们的全家提供医疗、娱乐等等服务；
（5）应该把房产税作为这次新政策的重点，如果他们在一个城市买了房子，那么他们原来城市的房子必须在一年内卖掉，如果没有卖掉，那么从第二年开始就必须要征收房产税；如果他们把房子空置在那里，那么就需要征收房产空置税，比例要逐年提高，比方第二年开始要征收房产的5%的空置税，空置的第三年，就需要征收房产的10%的空置税，如果房产空置5年，那么国家就应该没收他们的房产。当然如果他们把房子出租了，就不算空置了。这个政策的本身就是逼着他们把房子租出去，或卖掉。
房地产是一个特殊市场，其供给和需求的变化具有长周期的特点，同时又涉及低收入阶层的生活权利保障问题，因此，政府的干预和调控是不可缺少的。这个“政府”是“中央政府”还是“地方政府”，是考量当代政治领导者智慧的最佳试金石。有书呆子的经济学家提出房地产市场问题应该由市场解决问题，在这种思想的引导下我们看到了日本的泡沫破裂，美国次贷危机引发的全球金融危机。以史为鉴，如果继续执行“自由放任”，我国房地产市场会更加畸形；真正的市场手段就是打破地方政府的需求垄断、需求细分和差异化、产品差异化，使房地产获得合理的利润。
作者简介：孟杰，男（1974-），北京人，任职于华北水院水利职业学院，为华北水利水电学院研究生院研究生，专业：马克思主义基本原理，研究方向：政治经济学，职称：会计师、经济师。