重庆市綦江区国土房管局重庆綦江401420
摘要：市场化住宅区物业管理模式在城市小区中普遍推行，但是管理模式随着社会的发展面临一系列挑战，部分小区物业管理制度涣散，业主与物业公司矛盾重重，为了居民生活的安全稳定，社会的和谐发展，对物业管理模式进行优化和创新是当前的重要课题。
关键词：住宅区居民；物业管理模式；优化与创新
前言
随着我国房地产业的快速发展，住宅物业管理也同步发展，物业管理水平的提高有利于推动我国经济社会发展。但是，近年来发生在物业公司和业主之间的纠纷问题不断，物业管理问题成为人们关注的焦点，住宅区物业管理模式的专业化和社会化水平有待提高。本文结合实际，对住宅区管理模式的优化与创新进行探讨。
一、住宅区物业管理存在的问题
（1）住宅规模偏大我国城市住宅小区多为高密度的高层住宅，规模化的小区住宅开发能有效地解决居民住房需求，但是业主数目众多，需求不一，给住宅小区的物业管理带来了很大的挑战。
（2）开发商遗留的问题小区发生的物业管理纠纷中，相当数量源于开发建设时的遗留问题。主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。开发商在售房时常常夸大宣传，房屋交付时往往与购房时承诺的配套设施和小区环境有差异。二是房屋建筑和附属设施设备质量差。开发商工程完工即撤走，问题甩给物业公司。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。以上这些应由房地产开发企业解决的矛盾和问题，遗留给物业服务企业，最终引发业主与物业之间的诸多矛盾。
（3）物业服务收费难部分物业公司服务差，没有做好小区清洁工作、对小区电子防盗门不及时维修等，造成业主拒绝交物业服务费。物业公司只能通过上门沟通、电话等方式对欠费业主进行催缴，据调查了解，不少于30%的住宅用户需要通过上门催缴来收取物业服务费。物业人员非常辛苦，必要时还需要通过法律手段来解决部分欠费问题，使物业公司和业主产生隔阂，阻碍其后物业服务工作的顺利展开。
（4）管理人员的综合素质低很多物业管理人员非专业的管理人才，文化程度较低，住宅区物业管理工作要求专业的管理人员利用有效的管理方法对小区进行管理，很多物业管理人员不具备这个素养，缺乏管理技巧和专业的管理知识，不能及时有效的解决业主反映的问题，影响物业管理服务质量，降低业主对居住环境的舒适度。
二、物业管理模式的优化与创新
（1）加强立法保障
立法工作的重点是保障物业管理有章可循、依法办事。明确业主、物业公司等的权利与义务关系。明确政府依法行使监督执导权，物业公司行使管理服务权，使物业管理具有权威性、统一性，使得物业管理服务具有综合性、专业性。拟定相应法规，例如《物业管理相关收费标准》《物业公司管理规范》等，加大物业管理的法律监督效力。补充和完善已经出台的物业管理政策，对出现的新问题，新情况进行适当修改，适应新形势的物业管理需要。
（2）强化小区居民安全责任意识
小区的物业要确保所在小区的人身和财产安全，必须提高小区居民的安全意识，定期举办消防、电梯、化粪池等安全的相关知识培训，对小区老旧过期的设施设备进行更换，消除安全隐患。在针对小区居民的安全工作中，制定相关安全工作制度，明确责任与义务，使各项安全工作落到实处，给小区居民打造一个安全的居住环境。
（3）加强计算机网络的应用
采用现代化计算机网络管理手段可以节省时间和精力，提高办事效率，物业管理数据繁杂，如租金管理、售房管理、物业费管理等，使用计算机网络管理避免重复性的带来的麻烦。业主的资料、文件档案等的数量非常之多，如果单纯的用手工整理、计汇，工作量大并且不能确保准确性，通过计算机辅助管理能快速查询业主或房产的信息，房屋、收费情况、面积等条件进行任意查询，实行一键搜索，使物业管理更好的专业化和集约化方向发展。利用计算机网络信息自动控制费用的收缴，自动打印缴费通知单和催款书，准确性高，住宅用户可以分期支付相关付费用，还可以提前预付，减少中间环节，降低管理成本。计算机网络还可以实现资源共享，统一的信息平台实现个性化服务，拉近了小区居民的距离。
（4）加强管理人员的培训
物业管理部门要加强对在职工作人员的培训，利用工作之余对管理知识进行系统的学习，如组织一些管理方面的讲座，不定期与其他小区进行交流，借鉴其他优秀管理案列，开阔视野。闲暇时间利用网络资源和相关书籍进行“充电”，不断的丰富业务知识。积极引进物业管理方面的人才，利用其丰富的管理技巧和管理知识对小区的管理事业作贡献。
（5）不断完善管理内容，优化服务
住宅区物业管理应以不断提高居民生活舒适度和方便为目标，提供更为优质的服务。首先，管理人员应该转变传统观念，创新规划管理内容，可以从住宅居民的生活环境和生活需求入手，积极拓展相关业务，例如，车辆的看护、设备维修、快递服务、物业租赁代理等业务进行纳入和升级管理，实现多元化的物业服务模式。信息技术发展迅猛，高科技技术越来越广泛地运用到人们的生活中，给人们的生活带来极大的便利。物业管理部门要加强小区智能化建设，为业主提供多方面的便利。例如：可视对讲系统，LED大屏显示，电视监控系统，停车场管理系统等一系列现代化的智能物业管理。物业管理者应加强小区针对小孩和老人的管理服务，根据不同的业主情况，帮助业主接送小孩，了解老人的需求，帮助生活不便的老人，有利于促进住宅小区生活环境和谐友好。
结语
随着城市化进程的不断发展和居民生活水平的日益提高，广泛化而多样化的物业发展给居民的生活做出了贡献。优化和创新物业管理模式对于住宅区的整体管理具有重大意义，促使物业管理模式发挥出更大的作用效果，大大提高居民生活满意度。而住宅区物业管理的优化与创新需要政府、业主和企业三者联动才能物业服务工作推向一个新的台阶，使之朝健康稳步的方向发展。
参考文献：
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