中国商品房按揭之法律问题研究

论文摘要

自上世纪九十年代初借鉴香港按揭制度以来,我国商品房按揭历经逾10年本土化发展已逐步建立其一套具有中国特色的自身固有的运作模式。因而,辩证认识我国商品房按揭制度同传统按揭的联系与区别,通过学说辨析得出商品房按揭的法律属性,应对按揭中发生的实务问题,探讨按揭中的风险防范和规避方案并提出完善我国预售商品房按揭制度的设想,既具有理论研究价值又不乏实践意义。全文除引言和结语共分四个部分：第一部分,按揭制度的历史源流、发展和在我国的现状。“按揭”来源于英美法的“mortgage”,是该英语单词的粤语谐音。本部分依序概要地介绍了按揭在英国的起源,香港的发展和经我国引进做出相应改变后的现状,以比较法将我国商品房按揭与英美法和香港法中的按揭进行了详尽比较,提出我国的按揭制度虽然较英美传统的按揭概念而言更接近传统大陆法系的抵押,但经过借鉴、融合与创新,到今天与传统的概念已有明显不同,是一种制度创新。第二部分,商品房按揭的法律性质辨析。学术界对我国商品房按揭的性质一直存在争议,比较有代表性的学说主要包括不动产抵押说、权利质押说、契约联立说和让与担保说。文章结合这些理论观点对最具代表性也最具争议性的预售商品房进行针对性分析后发现,按揭有自己独特的特征与内涵,具有其他担保物权所不可代替的功能与作用,存在作为一种独立的担保物权形式的合理性和必要性,从而得出了商品房按揭是一种新的、和抵押、质押等相并列的独立的担保物权的结论。第三部分,商品房按揭实务问题及评析。从实务操作角度出发,本章对假按揭、转按揭及按揭纠纷分别结合各自特性进行了介绍和分析,并提出了前瞻性的判断和尚待解决的问题,例如,尽管当前市场上转按揭仅仅只能在二手房市场进行,但考虑到转按揭仍旧对推动房地产市场的发展具有不可替代的重大意义,参考他国成功经验,在投机行为能得到有效抑制的前提下预售商品房转按揭的出现只是时间问题。再例如,按揭人购房后由于楼价深幅下跌到一定程度时房屋价值已低于应还贷款额,物业已经成为负资产,基于经济利益的考虑会主动违约选择以缴纳的方式,或要求补差价甚至“断供”的极端方式来以更小的机会成本来规避更大的机会成本。此类愈演愈烈的违法行为极有可能诱发社会纠纷,尚待有关政府主管部门出台切实可行的指导性政策加以解决。第四部分,商品房按揭风险防范及完善我国预售商品房按揭制度的设想。本章首先对按揭各方关系人按揭银行、开发商以及购房人所面临的风险进行了分析,然后有的放矢地针对按揭风险防范的重心——银行的风险防范和规避做了阐述,基于可操作性强的基础上提出了建设性举措包括：律师参与、开发商担保、保险业介入、中介机构加入、按揭贷款证券化引入和政府扶持等等。强调指出应尽快出台专门法律文件例如《商品房按揭管理办法》以对预售商品房按揭市场进行约束和规范,政府也理应责无旁贷地充当担保人,营造良好环境,创造有利条件,促使银行业、证券业、保险业三业并举,全面推进我国预售商品房按揭市场体系的建设。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 序言
• 第一章 按揭制度的历史源流、发展和我国商品房按揭现状
• 第一节 按揭制度在英国的历史源流
• 一、按揭一词的由来
• 二、英国法上的按揭制度发展
• 第二节 香港法中的按揭制度发展
• 第三节 中国大陆商品房按揭现状
• 一、我国商品房按揭制度的引进、演变和种类
• 二、我国商品房按揭涉及的法律关系
• 三、我国商品房按揭与英美法和香港法按揭的比较
• 第二章 商品房按揭的法律性质辨析
• 第一节 商品房按揭的法律性质辨析
• 一、相关学说
• 二、商品房按揭在法律文件中的描述
• 三、商品房按揭的法律性质辨析
• 第二节 商品房按揭是一种独立的担保物权
• 第三章 商品房按揭实务问题及评析
• 第一节 假按揭
• 一、假按揭的性质,形式和原因
• 二、假按揭的危害
• 三、假按揭的防范
• 第二节 转按揭
• 一、转按揭的定义和分类
• 二、转按揭的意义
• 第三节 按揭纠纷
• 一、房地产开发商违约引起纠纷
• 二、购房人违约引起纠纷
• 三、银行违约引起纠纷
• 四、被按揭房产发生全部或部分毁损引起纠纷
• 第四章 商品房按揭风险防范及完善我国预售商品房按揭制度的设想
• 第一节 商品房按揭中的风险
• 一、按揭银行所面临的风险
• 二、开发商所面临的风险
• 三、购房人所面临的风险
• 第二节 商品房按揭中的风险防范和规避
• 一、银行的风险防范
• 二、银行的风险规避
• 第三节 完善我国预售商品房按揭制度的设想
• 结语
• 参考文献
• 在读期间发表的学术论文与研究成果