我国发展房地产投资信托基金研究

论文摘要

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,REITs）本质上是一种由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。它是房地产证券化的一种典型形式,是房地产行业和金融市场发展到成熟阶段时的金融创新的产物,对各国房地产市场和资本市场的发展起到了双重推动作用。作为一种发展比较成熟的房地产金融创新品,REITs在世界许多国家和地区取得了瞩目的成就,这也引起中国各个利益相关者的积极关注。尤其是近两年,国内业界和学术界掀起REITs热潮,企盼国内REITs及早现身的呼声不绝于耳。但是,应该看到,REITs是在特定经济发展阶段、房地产市场、金融体系等外部环境条件下产生的一种功能性金融创新,是政府主导并通过法律手段间接推动的金融创新。因此,我国应在研究和借鉴国外REITs的发展经验和教训的基础上,结合我国的实际情况,设计出具有中国特色的REITs法律规范,在规范中推动REITs的健康和稳定发展。本文秉承这一思路,首先在探究REITs的经济金融理论及实践渊源的基础上,澄清REITs的概念、特点、分类、投资优势等基本问题,以使对REITs有一个清晰的界定。接着分析我国发展REITs的现状和市场环境,探讨现阶段我国发展REITs的可行性问题;随后结合我国的实际情况,从拓宽融资渠道、建立全民利益共享机制、完善资本市场及改变商业地产运营模式四个方面着手,分析我国发展REITs的必要性。在此基础上,本文在第5章探究我国发展REITs的路径选择问题。在比较房地产信托计划、房地产上市公司、封闭式产业基金三种可行发展路径的优劣后,提出我国发展REITs应以现有的信托计划产品为基础,通过对其调整,分步推出与国际标准能对接的REITs产品,并设计出相应的发展模式。之后,本文利用模型对REITs的委托-代理问题进行研究,并提出解决问题的建议。接着结合最新的案例进行分析,探讨我国REITs发展的最新的突破。最后,对REITs运行中可能存在的风险进行了分类,并构造出相应的风险控制体系,以使本文的结构更加完整。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 序言
• 1.1 研究背景
• 1.2 文献评述
• 1.2.1 国外研究文献述评
• 1.2.2 国内研究文献述评
• 1.3 写作意义
• 1.3.1 研究我国发展 REITs 的理论意义
• 1.3.2 研究我国发展 REITs 的实践意义
• 1.4 本文研究框架和重点
• 1.5 本文的研究方法及创新点
• 1.5.1 主要研究方法
• 1.5.2 创新点
• 第二章 房地产投资信托基金概述
• 2.1 REITs 的定义
• 2.2 REITs 的起源及发展历程
• 2.2.1 REITs 的起源
• 2.2.2 REITs 在美国及亚洲地区的发展现状
• 2.3 REITs 的分类
• 2.4 REITs 独特的投资优势
• 2.5 本章小结
• 第三章 我国房地产投资信托基金的现状和市场环境
• 3.1 我国发展REITs 的现状
• 3.1.1 我国房地产信托市场的发展
• 3.1.2 选择境外上市的途径
• 3.2 市场环境分析
• 3.2.1 房地产主体市场发展迅速
• 3.2.2 房地产投资主体逐步形成
• 3.3 本章小结
• 第四章 我国发展房地产投资信托基金的必要性分析
• 4.1 拓宽房地产业融资渠道，释放银行风险
• 4.1.1 化解银行融资集中于房地产的金融风险
• 4.1.2 股权融资外的可行融资方式
• 4.1.3 突破债券融资规模有限的困境
• 4.2 打破行业利润垄断格局，建立全民利益共享机制
• 4.3 完善资本市场，为中小投资者提供新的投资途径
• 4.4 改变商业地产运营模式，避免商业地产泡沫的出现
• 4.5 本章小结
• 第五章 我国发展房地产投资信托基金的路径选择
• 5.1 我国发展REITs 的基本路径
• 5.1.1 发展我国 REITs 的可行模式
• 5.1.2 发展我国 REITs 的途径
• 5.2 建立REITs 的利益治理机制
• 5.2.1 利益结构机制的理论基础——委托－代理理论
• 5.2.2 委托－代理模型分析
• 5.2.3 对管理人的要求和约束激励机制
• 5.3 案例分析－联信精瑞房地产私募股权基金型信托计划
• 5.4 本章小结
• 第六章 我国房地产投资信托基金风险分析与风险控制体系构建
• 6.1 REITs 的风险分析
• 6.1.1 市场风险
• 6.1.2 非市场风险
• 6.2 REITs 的风险控制体系
• 6.2.1 宏观措施——构建外部运行环境
• 6.2.2 微观措施——优化内部运作方式
• 6.3 本章小结
• 结束语
• 参考文献
• 攻读硕士期间所发表学术论文
• 后记