非对称信息下房地产市场博弈问题研究

论文摘要

对房地产市场而言，无论是开发商、承包商、融资方还是消费者，信息在其决策中显得尤其重要，非对称信息带来的诚信问题也就额外突出。由于信息不对称及房地产市场中复杂博弈关系的存在，使得消费者的合法权益屡屡受到侵害、房地产开发商之间由于无序的竞争常常陷入混乱状态、房地产开发商与银行之间由于信息不对称使得银行的金融风险大幅度增加、房地产开发商与消费者之间由于信息不对称而使得承诺的质量得不到实现等等。从信息经济学角度来看，“信息不对称”现象的存在是导致消费者与房地产开发商之间及企业之间纠纷产生的主要原因。 本文以非对称信息及诚信为主线，利用博弈论、信息经济学理论及进化博弈理论等理论工具，对房地产市场参与各方之间的复杂博弈关系进行了系统分析。 首先，分析了我国房地产市场的现状及其存在的问题，并对国内外相关理论进行了评述，指明目前的研究现状和趋势，给出本文的结构安排。 第二，分析了房地产开发商与银行、投资者及土地供给方——政府之间的博弈，在此基础上指出，为避免非对称信息下所产生的问题，需要减少交易双方的信息差异、合理解决重复抵押问题、解决好土地拍卖中的寻租行为、从宏观及微观两方面尽可能减少房地产市场泡沫。 第三，从质量与价格战两方面分析了房地产市场同业之间的博弈关系，指出短期内非对称信息可能使企业牺牲质量赢取利益；或者因价格战而降低产品质量获得收益；但从长期来说这种非诚信的道德风险行为可能会使市场产生逆向选择而不利于房地产市场的健康发展，差异化战略尤其是质量差异化战略才是房地产开发商在竞争中应实行的占优战略。 第四，对房地产开发商与承包商就工程款所进行的讨价还价问题、开发商与政府官员之间的寻租与耗租问题、工程监理方与承包商之间的委托代理问题等进行了详细的讨论，在此基础上提出了相应的解决措施。 第五，分析房地产开发商与消费者之间的博弈关系，建立了非对称信息前提下一对多的再生重复动态博弈模型，将消费者风险态度用风险贴水表示，给出房地产开发商的最优策略，解释了目前房地产市场中高空置率与高价格并存现象的内在原因，指出解决这种问题的出路在于政府的规范化管理与合理的干预。

论文目录

• 第1章 导论
• 1.1 选题的现实意义及背景
• 1.2 我国房地产市场现状、特征及存在的问题
• 1.2.1 我国房地产市场的发展现状
• 1.2.2 我国房地产市场发展的特征
• 1.2.3 房地产市场中非对称信息的表现
• 1.2.4 我国房地产业存在问题
• 1.3 相关理论与国内外研究现状
• 1.3.1 诚信的内涵
• 1.3.2 有关诚信的相关理论述评
• 1.3.3 国内外研究现状
• 1.4 本文结构安排
• 第2章 房地产开发商与资源供给方的博弈分析
• 2.1 房地产开发商与资金供给方—银行之间的博弈关系
• 2.1.1 非对称信息理论及房地产融资市场非对称信息的表现形式
• 2.1.2 房地产开发商与银行之间的无限次非重复博弈分析
• 2.1.3 房地产开发商逆向选择效应分析
• 2.2 房地产开发商与普通投资者的博弈分析
• 2.2.1 房地产开发商与投资者之间的完全信息静态博弈
• 2.2.2 房地产开发商与投资者完全信息动态博弈
• 2.2.3 房地产开发商与投资者不完全信息静态博弈
• 2.2.4 房地产开发商与投资者不完全信息动态博弈
• 2.2.5 对房地产开发商的建议
• 2.3 房地产融资市场的其他思考
• 2.4 房地产开发商与土地供给方之间的博弈分析
• 2.4.1 土地协议转让中的寻租现象分析
• 2.4.2 拍卖出让土地使用权的博弈分析
• 2.4.3 博弈均衡及政策含义
• 第3章 房地产开发商与同业间的博弈分析
• 3.1 房地产开发商之间质量战略的博弈分析
• 3.1.1 房地产开发商质量博弈的基本模型
• 3.1.2 模型主要结论的进一步分析
• 3.2 房地产开发商之间价格战略的博弈分析
• 3.2.1 房地产市场价格的理论观点及其分析
• 3.2.2 房地产市场价格战的现实分析
• 3.3 模型的政策建议
• 第4章 房地产建筑市场主体各方之间的博弈分析
• 4.1 房地产开发商与承包商的拖欠工程款博弈分析
• 4.1.1 拖欠行为的单次动态博弈过程
• 4.1.2 拖欠与守信行为的约束条件
• 4.1.3 模型的比较静态分析
• 4.2 房地产企业内部人与承包商的寻租、耗租分析
• 4.2.1 房地产企业内部人的寻租行为分析
• 4.2.2 房地产企业内部人寻租活动的成本—收益分析
• 4.2.3 工程建设中承包商耗租行为分析
• 4.2.4 工程建设中监督寻租活动的二元博弈分析
• 4.3 房地产开发商、工程监理与承包商之间的委托代理机制
• 4.3.1 非对称信息下的机制设计理论及其文献综述
• 4.3.2 非对称信息下监理机制设计的基本模型
• 4.3.3 模型的政策含义
• 4.4 监理单位与施工单位就工程质量进行的博弈分析
• 4.4.1 房地产工程质量失控带来的影响
• 4.4.2 监理单位与施工单位之间的博弈模型及基本结论
• 4.4.3 模型结论及其政策含义
• 第5章 房地产开发商与消费者之间的博弈
• 5.1 房地产消费市场信息不对称的概述
• 5.1.1 房地产开发商与消费者之间信息不对称的具体表现
• 5.1.2 房地产开发商与消费者之间信息不对称的后果
• 5.2 非对称信息下房地产开发商与消费者之间的博弈
• 5.2.1 非对称信息下策略互动重复博弈模型概述
• 5.2.2 非对称信息下再生重复动态博弈模型
• 5.3 模型的基本结论
• 第6章 基于进化博弈的房地产市场诚信问题研究
• 6.1 进化博弈理论研究方法及其基本内容
• 6.1.1 进化博弈理论基本均衡概念——进化稳定策略
• 6.1.2 进化博弈理论基本动态概念——模仿者动态
• 6.2 房地产市场中诚信形成进化模型及其主要结论
• 6.3 模型的政策含义
• 第7章 结论
• 致谢
• 参考文献
• 发表论文情况