商品房预售广告的法律规制

论文摘要

随着房地产业和广告业的快速发展,因商品房预售广告而引起的纠纷也越来越多。商品房不是普通商品,商品房预售广告也不是普通的商业广告。比起由普通商业广告的违法行为导致的纠纷,由商品房预售广告而引起的纠纷往往比较复杂。因为商品房预售广告涉及的法律关系复杂,司法实践中解决此类案件缺乏统一的标准,所以亟需从法律上保护信息劣势的购房者的合法利益,使违法商品房预售广告没有生存的空间,为房地产市场创造一个有序的制度环境,同时促进广告业的健康发展。2010年,温家宝总理在两会的政府工作报告中强调要“完善商品房预售制度”。国家对商品房预售广告的监督管理是一个有分工、有配合、协调一致发挥作用的系统工程。国家应从立法、行政和司法三方面对广告活动监督管理。立法上,国家权力机关对商品房预售广告活动进行立法,规范各广告主体之间的关系,明确各自的权利和义务；从行政角度看,行政执法机关对广告主、广告经营者、广告发布者等市场主体进行监督、检查、指导,查处违法的商品房预售广告；司法上,司法机关按照法律规定,接受消费者的诉讼请求,保护消费者的合法权利。本文研究了商品房预售广告法律规制的一般原理,考察了国外商品房预售广告的法律规制,分析了我国商品房预售广告规制的立法现状及存在问题,在此基础上提出了完善我国商品房预售广告法律规制的建议。笔者建议,在立法上,制定《商品房预售广告管理办法》,明确了规制商品房预售广告的法律依据；在行政监管上,完善商品房预售广告监督管理体系；在司法上,明确购房者的司法救济请求权。于此同时,.也要提高广告行业自律管理的能力,增强房地产企业的社会责任感,加大社会监督的力度。以此,建立以政府监管、广告行业自律、社会监督管理三者相结合的监管体制。通过商品房预售广告的法律监管体制,最大限度地遏制违法商品房预售广告,保护消费者的合法权益,使得广告业和房地产业有良好的法制环境,形成良性的市场竞争机制。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 目录
• 1 引言
• 1.1 选题的背景
• 1.2 研究的目的和意义
• 1.3 问题的提出
• 1.4 文献综述
• 1.5 研究方法
• 1.6 论文结构安排
• 2 商品房预售广告法律规制的一般原理
• 2.1 商品房预售广告的概念及特征
• 2.1.1 商品房预售广告的概念
• 2.1.2 商品房预售广告的特征
• 2.2 商品房预售广告的种类
• 2.2.1 表明商品房基本信息的广告
• 2.2.2 描述商品房内外环境的广告
• 2.2.3 介绍商品房使用功能的广告
• 2.2.4 涉及房地产项目评价的广告
• 2.2.5 表明提供购房优惠或附赠礼品的广告
• 2.3 商品房预售广告的法律属性
• 2.3.1 具有要约邀请性质
• 2.3.2 具有要约性质
• 2.3.3 具有合同条款性质
• 2.4 商品房预售广告法律规制的理论基础
• 2.4.1 法理学基础
• 2.4.2 信息经济学基础
• 2.4.3 社会学基础
• 3 国外商品房预售广告的法律规制
• 3.1 英美法国家
• 3.1.1 美国
• 3.1.2 英国
• 3.2 大陆法国家
• 3.2.1 法国
• 3.2.2 德国
• 3.2.3 匈牙利
• 3.3 国际广告组织
• 3.3.1 国际广告协会
• 3.3.2 国际商会
• 3.4 借鉴与启示
• 3.4.1 明确虚假商品房预售广告的构成要件
• 3.4.2 加大对违法商品房预售广告的处罚力度
• 3.4.3 增强媒体的审查责任
• 4 我国商品房预售广告规制的立法现状及存在问题
• 4.1 我国商品房预售广告规制的立法状况
• 4.1.1 我国规制商品房预售广告的法律
• 4.1.2 我国规制商品房预售广告的行政法规及部门规章
• 4.1.3 我国规制商品房预售广告的司法解释
• 4.2 我国商品房预售广告法律规制存在的问题
• 4.2.1 商品房预售广告的法律规定操作性差
• 4.2.2 缺少事前审查商品房预售广告的特殊规范
• 4.2.3 商品房预售广告的监督管理体制不健全
• 4.2.4 广告行业自律欠缺
• 5 我国商品房预售广告法律规制的完善
• 5.1 商品房预售广告的立法建议
• 5.1.1 修改与商品房预售广告规制相关的法律法规
• 5.1.2 制定《商品房预售广告管理办法》
• 5.2 健全商品房预售广告监督管理体系
• 5.2.1 建立前置性审查制度
• 5.2.2 明确商品房预售广告行政管理机关的权限划分
• 5.3 提高广告行业自律管理能力
• 5.3.1 通过立法确定广告协会的法定地位及职能
• 5.3.2 提高商品房预售广告从业人员的业务水平
• 5.4 加强社会监督管理
• 5.4.1 完善消费者的投诉机制
• 5.4.2 建立完整的社会监督体制
• 5.5 建立房地产开发商信用档案
• 5.5.1 建立征信机构
• 5.5.2 建立商品房信息披露制度
• 5.6 明确购房者的司法救济请求权
• 5.6.1 对侵权行为的请求权
• 5.6.2 对缔约过失行为的请求权
• 5.6.3 对违约行为的请求权
• 5.6.4 惩罚性赔偿的适用
• 6 结论
• 参考文献
• 致谢
• 个人简历 在学期间发表的学术论文与研究成果