房地产业银行金融资本过度膨胀的法律规制研究

论文摘要

房地产业是我国的支柱产业之一,其健康发展对国民经济的发展起着重要作用。而房地产业是资金密集型行业,因此有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。房地产业的发展与金融业的支持密不可分,两个行业互为依托、互相影响。随着市场经济的快速发展,银行金融机构参与房地产开发的程度不断增加,从银行金融资本支持自建房屋,到开发商融资开发,再到居民以抵押的方式取得购房贷款。可以说在当前的形势下,房地产业的健康发展离不开房地产金融,尤其是房地产银行金融资本的支持。据统计,在我国房地产业的资金来源中,银行金融资本占到80%以上,房地产贷款余额占商业银行贷款余额的比重高达7.8%。然而,伴随着我国房地产银行金融资本的迅速扩张,与之相对应的是房地产价格的飞涨。银行提供的资金是房地产价格的一个决定因素,银行金融资本的过度扩张是造成房地产价格上涨直至泡沫形成的重要因素。当房地产泡沫高涨时,表面上看是一片繁荣景象,所有参与者都获益,但这种“泡沫式的高涨”所付出的巨大的代价,会对宏观经济发展造成很大的不稳定。由于房地产交易的金额巨大,当泡沫高涨时,房地产商过度扩张借款融资,这蕴藏着巨大的金融风险。一旦房地产价格下跌,使高成本的投资无法收回时,就会影响到金融机构。随即,对房地产、金融体系、以致对社会经济都会造成破坏性的影响,甚至引发金融危机。因此,研究房地产银行金融资本过度膨胀所带来的风险,显得尤为重要了。在房地产发展比较成熟的国家,开发企业的主要资金来源不是银行金融资本,而是通过股票、债券、房地产投资信托和房地产产业基金等形式来筹资。这也是国外防范单一融资方式所产生金融风险和房地产泡沫的成功经验。然而,我国当前房地产业的一个软肋就是资金途径过于依赖银行金融资本。借鉴国外先进的融资模式和房地产市场的融资管理经验,可以为我国的房地产开发企业、投资者提供可靠的资金循环保障,能促进房地产经营专业化及资源的合理配置,有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种,降低金融风险。本文从房地产融资过度集中在银行金融资本形式下,房地产风险和金融风险的特殊关联性入手,综合运用法学、金融学等相关理论知识,采壤砺鄯治龊褪抵し治觥⒍ㄐ苑治龊投糠治觥⑾低撤治龊捅冉戏治鱿嘟岷系姆椒?探讨了房地产业中融资过度集中在银行金融资本的的成因、特点和表现形式,并通过对美国和日本等国家房地产金融市场风险和信用风险防范经验教训的总结,结合我国的实际情况,从法律规制的角度提出了化解由于房地产业中金融资本过度膨胀所导致的金融风险和房地产风险的若干政策建议。全文共分四个部分。第一部分主要从房地产业的基本概念入手,系统阐述房地产行业的特点决定了房地产融资区别于其他融资的特点。同时进一步分析论证房地产业与金融资本的关联性,为房地产业中金融资本过剩的议题作铺垫。第二部分从三个方面分析房地产业中银行金融资本过度膨胀的原因、表现和由其而导致的房地产业风险和金融风险,提出本文所要解决的问题。第三部分结合美国和日本等国家在房地产金融方面的先进经验。为我们解决我国房地产业中银行金融资本过剩问题提供可以借鉴的思路。第四部分分别从立法,政府宏观调控,金融机构自身监管,社会信用体系建设和多种融资形式选择五个方面展开,系统介绍解决目前房地产业中银行金融资本过剩问题所应该采取的对策和措施。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 前言
• （一） 选题意义
• （二） 国内外研究现状
• （三） 创新之处
• 一、金融资本与房地产业
• （一） 房地产融资概述
• 1. 房地产业概述
• 2. 房地产融资及其特征
• （二） 房地产业与银行金融资本的关系分析
• 1. 房地产供给与银行金融资本
• 2. 房地产需求与银行金融资本
• 3. 房地产业与金融政策
• 二、房地产业银行金融资本膨胀的问题分析
• （一） 房地产业对银行金融资本过度依赖的成因分析
• 1. 项目本身的吸引力
• 2. 开发和经营的特质
• 3. 融资政策和法律的障碍
• 4. 非理性行为
• （二） 房地产业中银行金融资本膨胀的现状
• 1. 信贷资金
• 2. 上市资金和债券资金
• 3. 外商资本
• 4. 宏观调控下房地产资金链
• （三） 银行金融资本膨胀所导致的问题分析
• 1. 金融风险
• 2. 房地产泡沫
• 三、发达国家房地产融资的经验与启示
• （一） 以美国为例
• （二） 以日本为例
• （三） 发达国家发展房地产金融的主要经验
• 1. 完备的房地产金融体系
• 2. 成熟的房地产金融市场
• 3. 丰富的房地产金融工具
• 4. 完善的房地产金融法规
• 5. 优秀的房地产金融队伍
• 四、解决房地产业中银行金融资本膨胀的法律规制
• （一） 健全房地产融资的法律法规体系
• （二） 政府强化宏观调控措施
• （三） 金融机构自身监管和法制建设
• （四） 社会信用体系建设
• （五） 多渠道融资方式的选择及完善
• 1. 房地产证券化
• 2. 房地产信托融资
• 3. 房地产股权融资
• 4. 房地产债券融资
• 5. 房地产投资基金
• 结论
• 参考文献