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摘要：全过程造价控制是房地产项目工程管理的重点，可优化施工管理、提升施工效率和质量。本文以案例分析法和理论分析法，结合房地产项目工程不同阶段全过程工程造价控制的内容，主要从投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和验收阶段提出相关控制策略，供相关领域技术人员参考。
关键词：房地产项目；工程造价；全过程控制
ResearchonthewholeprocessControlofRealEstate
Projectcost
Abstract：Thewholeprocesscostcontrolisthekeypointofrealestateprojectmanagement，whichcanoptimizetheconstructionmanagementandimprovetheconstructionefficiencyandquality.Basedonthecaseanalysismethodandtheoreticalanalysismethod，combinedwiththecontentofthewholeprocessprojectcostcontrolindifferentstagesofrealestateproject，thispapermainlyputsforwardtherelevantcontrolstrategiesfromtheinvestmentdecisionstage，designstage，biddingstage，constructionstageandacceptancestage，whichcanbeusedasareferencefortechniciansinrelatedfields.
KeyWords：Realestateproject；projectcost；wholeprocesscontrol
1.引言
房地产的项目开发是一个投资高、周期长、过程变化大的过程，很多预计利润可观的项目，到项目算时却是亏损，原因在于房地产开发的过程需经历多个阶段，任何一个阶段的造价出现偏差，都会影响相应阶段的成本变化。所以，要保证项目达到预期利润，必须在每个开发阶段做好费用管控。包括开发策划时严格按照项目定位选择合理的成本配置；根据国家规范保证施工质量，合理安排项目进度等等。笔者根据多年工作实践，就房地产项目全过程工程造价的控制问题在此略表一二，供同业参考。
2.房地产项目工程造价全过程控制
2.1工程造价全过程控制的内涵和基本思路
工程造价全过程控制就是根据项目各个阶段对工程造价的影响，制定相应的工程造价控制措施，以求将每个阶段的造价都控制在预期范围内。
根据笔者的总结，做好房地产项目工程造价的控制，应把握好三个基本思路。即：（1）抓大放小。根据二八定律，关键节点往往占有决定性的作用。地产开发的投资决策阶段、设计阶段影响整个开发过程80%的造价，控制好这两个阶段的造价，就基本可以掌控整个项目的预期成本。（2）先策后控。即项目实施前，先核算出工程造价，然后在预算范围内，通过节点严格控制费用的支出。（3）总结纠偏思路。项目实施结算后，结算造价与预算造价对比，找出超支的原因，为后期的实施提供保障。
2.2房地产项目工程造价全过程控制的主要阶段及其目标
房地产项目工程造价控制阶段主要包含投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和验收结算阶段等几个主要阶段。其中投资决策阶段是主要是选择投资方案，对拟建项目进行技术经济论证，通过不同技术方案比选，选择符合项目定位和经营预期的方案，通过工程造价核算，确定项目投资预算。设计阶段造价控制是主要是在投资预算内进行产品设计，根据投资模型设计产品户型图、各户型的数量、功能布局以及材料配置，对多个设计方案进行经济与效果对比，选择在投资估算内效果最好的设计方案；招投标阶段的造价控制主要是以施工图预算作为控制价，邀请多家符合条件的投标人投标，选取合理低价的投标人作为施工单位，中标价一般不超过施工图预算价；施工阶段的造价控制的关键是做好施工变更造价控制，施工变更实施前，对变更申请先估算造价，判断变更是合理要求后才允许施工。验收结算阶段的造价控制是工程验收后，收集所有与造价相关的资料，对结算资料进行详细审核，确保结算资料的真实、合规，并根据结算资料核算工程结算价，与合同价作对比，找出差异原因，合理确定造价。
2.3房地产项目工程造价全过程（各阶段）控制的主要方法
2.3.1投资决策阶段
在房地产项目投资决策阶段，主要的问题是没有做好充分的市场调研，周边的竞盘对标工作不周密，没有依托开发商的自身优势合理进行项目定位，造成投资估算与实际执行偏差过大。
此外，投资决策的主要依据是可行性报告的编制，在编制的过程中，需要根据项目的政府政策、市场需求、规划条件、财务状况，结合项目操盘策略：做高利润项目，还是做高周转项目？做轻资产高杠杆，还是重资产？确定项目建设规模、规划方案，测算投资估算，制度项目施工计划。根据设计方案和投资估算控制工程造价；根据项目推进计划确定项目预算和资金计划，确定融资方式和融资计划。对于投资决策者来说，就是根据以上内容来做出投资决策，因此，从投资决策者的角度分析，房地产项目的投资决策环节中，可行性研究报告是其决策的主要依据。
针对以上问题，房地产项目投资决策阶段工程造价控制阶段的策略如下：
组建标准的、全面性的可行性研究报告编制队伍。能高精准编制可研报告的团队是投资决策造价控制的主体，一般由经验丰富的房地产投资管理团队组成，包括项目营销人员、项目设计人员、项目成本人员、项目工程人员组成。对投资管理团队的要求：（1）有丰富的造价控制经验，最好是操盘经历的老员工；（2）有敏感的造价控制意识，能测算方案经济性能，并与历史项目作对比分析，提出优化空间；（3）在造价与质量、进度相矛盾时，有决策者站出来快速做出决策[2]。
此外，应在前期开展广泛的社会调研，对不同产品核算造价和分析价值，按利益最大化的原则，择优选择相匹配的档次配置。根据市场需求的调研，做好投入与需求的价值分析，对比不同产品的投入产出比，选出合理的产品配比。
2.3.2设计阶段
房地产项目的设计环节是项目实施过程中的主要依据，其是处理施工技术与工程造价控制的主要内容，设计质量是否过关，直接决定工程造价控制的效果。
（1）设计招投标，选择合适设计单位。设计单位应熟悉当地规范要求和报批报建流程。在设计单位初步选定以后，由建设单位派相关人员进行对接，详细确定设计任务书，并制定对应的设计优化方案和设计限额，提醒设计单位要控制设计造价，实现设计过程的高效性[3]。
（2）限额设计。首先应建立健全的建筑经济责任制度，提高项目投资控制的主动性。根据投资估算分解设计限额，并写入设计任务书。初步设计出图后，由设计单位出具设计概算，根据设计概算控制施工图的设计。同时，还应兼顾功能的提升。应在设计的过程中始终保持造价不变，摒弃为了提升效果一味的投资增加。房地产设计的各个专业应协调配合，按照已经分配好的投资估算限额，合理控制设计方案的实施。限额设计的应用应依照科学合理的原则，在历史工程数据的基础上结合投资估算的要求，在保证设计质量的前提下，利用新工艺、新技术，对整个的设计方案进行优化，从而发挥投资支出产生的价值。
（3）方案比选。在投资限额内进行多方案比较，运用价值工程进行分析，选择效果最优、最贴合项目开发需求的方案。同时分析最优方案落地的可能性，排除阻碍项目推进的困难，制定解决方案和具体措施，保证项目的顺利推进。
（4）限额指标对比。初步设计图出来后，核算出相关经济技术指标，与设计限额的指标进行对比，发现超出指标的，需提出设计优化建议，优化到限额指标内，才可以进行下一步的深化设计。
2.3.3招投标阶段
招标阶段涉及到设计、工程、成本、投标方等多方主体，环节之多，流程复杂，稍微不注意就会出现中标价超预算，需要重新招标。招标阶段的造价控制主要是将招标阶段拆解成若干个步骤，每个步骤规定详细的操作规程，明确每个步骤需要达成的成果。
（1）招标准备阶段，是指招标文件发出去之前的阶段。邀请合适的投标人。投标人必须资格预审，投标人的产值能满足项目开发的需求；投标人的资质必须与工程规模和施工要求相匹配；投标人有强烈的投标意愿，杜绝陪标；投标人之间应该是独立的主体，不存在关联交易，避免联合串标，提高工程造价；同时，招标部门做好招标文件的编制工作，招标组成文件包括两部分内容，一是招标文件，二是招标清单。招标文件由工程、设计、成本共同讨论招标的范围、质量要求、承包方式、工期要求、品牌要求等条款；招标清单由造价部做好清单的编制，并及时做好工程市场价，若发现市场价超出施工图预算，需向设计提出优化要求，确保控制在预算范围内。（2）招标过程阶段，是指招标文件发出之后到最终确定中标人的阶段。招标组成文件的编制是一个比较繁琐的工作，文字量大，难免会有错漏、前后不统一、清单缺漏项、工程量错误等，引起后期的施工索赔。因此在回标之前，需增加投标人对招标文件的答疑环节，由投标人以书面的形式发给招标人，招标会同相关部分审核后，书面回复所有投标人。开标前，需提前确定招标控制价，一般以工程市场价为基准，在不超预算的前提下，确定好招标控制价的上下浮比率。一轮投标没达到控制价范围的，需对各投标单位的价格与市场价进行对比分析，看是投标价偏高还是市场价偏低了，如果经检查，市场价无误时，可以对所有单位进行二轮投标，若二轮投标仍没有在控制价范围，则对最低家进行询标，指出投标人与市场价偏差较大的项目后，单独要求对方降价，争取降到控制价范围。
（3）招标后期工作，是指定标后到签订合同的阶段。投标清单价与市场价存在较大偏差的项目，要求投标人在总价不变的前提下，按甲方要求调整一份合理的清单作为合同价，以防止投标人通过平衡报价，提高预计要增加的清单单价，降低预计要减少的清单单价，达到高价结算的目的。[4]。
2.3.4施工阶段
（1）合同中明确双方责任范围，避免责任界定不清导致工程造价增加。合同纠纷是施工阶段常见的现象，主要原因是合同中没有明确在不同情况下产生的费用责任如何界定，所以合同中应该尽可能罗列不同的情况，明确责任承担主体，如：在没有甲方指令的前提下超出合同范围的工程造价增加应该由施工方承担；施工方没按合同要求施工导致的返工费由施工方承担；施工材料的质量出现问题，如果是属于施工方购买的由施工方承担，如果是开发商购买的由开发商承担；由于台风、地震等不可抗力造成的损失，如建筑物的倒塌、施工机械的损坏等，恢复的费用由其所属的主体承担，如建筑物是属于开发商的，由开发商承担，施工机械属于施工方的，由施工方承担。
（2）严格控制无效的工程变更及现场签证。并不是所有合同范围内的施工变更产生费用都是有效的，如签证是人为捏造或篡改出来的，又如变更提出的时间已经超过了合同约定的时间，这些都是无效变更。因此在施工过程中必须要加强工程变更的审核，确保变更的真实性和合理性，并对审核过程中的签字人员进行严格管控，杜绝随意签发的工程变更和签证，在变更发生之前应先经过工程、设计、成本三方审核，从质量、工期、效果和成本上都满足要求方可实施。对于现场实测的工程量应有工程、成本、施工方、监理会签确认，建立完善的现场签证手续。对设计变更完工后，还应由开发商的设计师验收效果，由开发商的工程师、施工方、监理共同确认已完施工方案及已完工程量。
（3）实时监控施工过程的合同执行情况，避免偷工减料。必须建立施工关键环节的验收制度，如打桩之前必须对桩的定位进行检查，看是否符合图纸的尺寸要求；混凝土浇捣前需对钢筋进行验收，检查是否符合图纸的钢筋要求；施工材料的检验主要是检查施工材料的规格尺寸、品种是否按图下料，材料的质量是否有经过第三方检验机构检查并证明是合格产品。同时需建立材料进货数量、时间和当时的价格等档案资料库，为防止施工单位索赔时，提出超出施工实际发生的无理要求[5]。
2.3.5结算阶段
在合同中明确结算送审的要求，提供结算资料清单模板，说明结算资料签字和盖章的要求，并注明结算送审的流程。结算质量必须符合合同要求，为防止施工方虚报结算价，可在合同中明确送审造价超出审定造价一定比例时，扣回对结算书的审核费。结算的时限一般在竣工验收后半年内完成，若双方对结算有争议时，可在合同中明确争议的处理方式。结算审核要求可由甲方内部多人审核，或委托第三方工程咨询单位审核，但必须有个偏差率的要求，如审核造价超出送审造价一定比例时，追究上一个环节的人员责任。
2.4案例分析
例如：某郊区大盘准备开发住宅产品。
（1）投资决策阶段
通过市场调查，做别墅产品，售价可卖2万/m2，造价核算出成本1.5万/m2，投入出产比就是2/1.5=1.33；做洋房产品，售价可卖1万/m2，造价核算出成本0.8万/m2，投入出产比就是1/0.8=1.25。通过价值分析，别墅的投入产出比高于洋房，所以应该多做别墅的产品。
（2）设计阶段
通过方案比选综合评分法确定了一家本地的设计院中标，由于是首个介入当地的项目，没有历史数据可以参考，所以给设计院的限额指标参照周边竞盘的设计限额，并根据初步设计图测算相应指标，与限额对比，结果如下：
通过上表可知，初步设计测算的限额在设计任务书限额以下，可以继续深化设计。
（3）招标阶段
土建总承包工程邀请了六家单位过来投标，开标前市场参考价是16411.4886万元，两次开标均没有一家入围，如下表：
与最低价投标人1进行经济标询标，发现投标价中的税率10%没按招标清单的要求9%填报，经与投标人澄清，最终投标价调整为16304.38万元。同时，发现部分清单项目的投标单价与市场单价偏差较大，如下表：
如果按上述投标单价结算，若实际施工量量比招标量增加，必定会引起工程造价的大幅增加，甚至会有超预算的风险，所以经与投标人协商，超过招标量的项目，单价按市场单价结算。
（4）施工阶段
建立完善的制度流程，如发生设计变更或现场签证时，按以下流程：
（5）结算阶段
结算流程如下：
结算完成后，需编制项目竣工决算书，将决算工程造价与投资估算的造价进行对比，分析差异原因，调整估算测算模型，不断提高投资估算的测算精度，减少投资风险。
3.结语
综上，针对房地产项目的全过程造价管理应分清主次，并且结合先进的造价控制思想，引进新的管理理念，在项目实施过程中，规范造价控制流程，制定控制措施和预案，有条不紊地控制好每个阶段的工程造价，保证项目利益最大化。
参考文献：
[1]汪冶冰，陈丽娟.基于活动的房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].才智，2012（31）：47-48.
[2]李荣.浅谈房地产工程全过程造价控制管理[J].新经济，2016（21）.
[3]唐炳云.试论房地产工程全过程造价管理与控制[J].科技视界，2014（10）：250-250.
[4]郭金兰.建筑工程造价审核中对项目全过程造价控制的应用探讨[J].住宅与房地产，2016（21）.
[5]胡丹萍.易地扶贫搬迁工程施工全过程造价控制研究[J].四川水泥，2018，No.261（5）：244.