“小产权房”法律问题研究

论文摘要

“小产权房”是当前人们广为争议的建设在农村集体土地上,以城市商品房的形式向集体经济组织以外人员销售并由乡镇政府或者村委会制作房屋权属证书的房屋。“小产权房”在全国各大中城市周边的兴起是近年来越来越引人注目的一个社会现象。在“小产权房”热销时,建设部做了购买新建商品房风险提示,国务院常务会议上也明确叫停“小产权房”销售,但却没有一部相应的法律能够对此给予合理、合法的解释和判定。住房问题关系国计民生。“两会”之后,相关权威人士透露,“小产权房”将很快被全面清理,现在有关部门已经展开调查工作,但未披露具体的清理方案。“小产权房”是在中国特有的土地制度下产生的,没有相应的国外经验可以借鉴,且国内学者对其治理方案的研究尚未得出相对统一的的结论。“小产权房”的出现是多方利益主体争夺土地开发收益的结果,其根本原因是我国构建土地收益分配结构的土地产权制度安排存在缺陷。我国土地产权制度设计中的集体土地所有权主体不明、集体土地所有权权能缺失以及集体土地使用权流转机制不完善是“小产权房”产生的制度根源。“小产权房”的出现是对现行法律法规实践结果的否定。“小产权房”的治理不能采取“一刀切”的方法,而应当处理与疏导结合,针对不同种类采用不同的治理方式。为了根治“小产权房”,必须重构我国农村土地开发收益分配机制,均衡各方利益,并对相关法律法规做相应的调整以适应经济社会的发展。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 选题背景与意义
• 1.1.1 选题背景
• 1.1.2 选题意义
• 1.2 文献综述
• 1.3 研究方法
• 第2章 "小产权房"的法律界定及面临的问题
• 2.1 "小产权房"的法律界定
• 2.1.1 "小产权房"的定义
• 2.1.2 "小产权房"的分类
• 2.1.3 "小产权房"的特征
• 2.1.4 "小产权房"的性质
• 2.2 "小产权房"面临的问题
• 第3章 "小产权房"中的利益博弈
• 3.1 "小产权房"中土地开发收益分配主体
• 3.2 "小产权房"中土地开发收益分配博弈
• 3.2.1 政府与农民之间的博弈
• 3.2.2 房地产开发商与农民之间的博弈
• 3.2.3 房地产开发商与政府之间的博弈
• 3.2.4 农民和农村集体土地实际管理者之间的博弈
• 第4章 "小产权房"产生的制度根源
• 4.1 集体土地所有权行使主体不明
• 4.1.1 集体土地所有权主体的多级性
• 4.1.2 集体土地所有权主体的非法律性
• 4.1.3 集体土地所有权行使主体的抽象性
• 4.2 集体土地所有权权能缺失
• 4.3 集体土地使用权流转制度缺位
• 第5章 "小产权房"的规制
• 5.1 现有"小产权房"的规制原则
• 5.1.1 以人为本原则
• 5.1.2 可持续发展原则
• 5.1.3 公平和效率原则
• 5.2 对现有"小产权房"的治理
• 5.2.1 农用地上的"小产权房"的治理
• 5.2.2 集体建设用地上的"小产权房"的治理
• 5.3 "小产权房"的治本之道
• 5.3.1 明晰农村集体土地产权
• 5.3.2 完善农村建设用地的流转机制
• 5.3.3 健全城市住房保障制度
• 结论
• 参考文献
• 致谢